Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего судьи Гылкэ Д.И, судей Артамоновой Т.А, Печуриной Ю.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000251-90 по административному исковому заявлению акционерного общества "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" к министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 15 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.
Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Рожковой Н.С, допросив эксперта ФИО3, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
акционерное общество "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 283 441 +/- 186 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под железнодорожными путями и стрелочными переводами подъездных путей, находящегося по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка: "адрес", на территории "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 204 640 000 рублей.
В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора названного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
Судом изменено процессуальное положение Управления Росреестра по Ставропольскому краю с административного ответчика на заинтересованное лицо.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Рожкова Н.С. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 217 550 000 рублей.
Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Рыжикова Г.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Решением Ставропольского краевого суда от 15 октября 2020 года административные исковые требования акционерного общества "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" удовлетворены - по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 217 550 000 рублей.
В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
Акционерным обществом "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" поданы возражения на апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца Рожкова Н.С. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, выразила согласие с заключением эксперта.
Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца Рожкову Н.С, допросив эксперта ФИО3, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Из материалов дела следует, что 23 мая 2011 года между акционерным обществом "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды N 9034 земельного участка с кадастровым номером N, согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 утверждены результаты государственной кадастровой оценки, которая проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", основной целью деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". В частности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 610 090 391, 77 рублей.
Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке N 605, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО8, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость названного земельного участка в размере 204 640 000 рублей.
В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО3 от 14 сентября 2020 года N 20-Э/09/2020 по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 217 550 000 рублей.
Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 года N 281-О-О).
В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N 605 от 20 мая 2020 года, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Леб А.В, требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Отчет об оценке N 605 от 20 мая 2020 года, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО9, опровергнут заключением эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО3 от 14 сентября 2020 года N 20-Э/09/2020, не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.
Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, допросив эксперта ФИО3, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО3 от 14 сентября 2020 года N 20-Э/09/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.
Экспертное заключение и пояснения эксперта, поддержавшего сделанные в нем выводы, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) мотив
