Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 66а-92/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Гылкэ Д.И, судей Артамоновой Т.А, Катанаевой А.С, при секретаре Беляк В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2020-000573-28 по административному исковому заявлению акционерного общества "База отдыха "Энергетик" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе акционерного общества "База отдыха "Энергетик" на решение Краснодарского краевого суда от 16 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично, взысканы судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Дебелова А.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "База отдыха "Энергетик" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12 362 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для существующих водозаборных скважин и зоны санитарной охраны, находящегося по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 9 704 664 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора названного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 16 сентября 2020 года административные исковые требования акционерного общества "База отдыха "Энергетик" удовлетворены частично - по состоянию на 1 января 2016 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 12 253 000 рублей, с административного истца взысканы расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей.

В апелляционной жалобе акционерное общество "База отдыха "Энергетик" просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия судебного экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Письменных возражений на апелляционную жалобу акционерного общества "База отдыха "Энергетик" не поступило.

В судебном заседании представитель административного истца Дебелов А.А. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует, что 6 августа 2008 года между акционерным обществом "База отдыха "Энергетик" и администрацией муниципального образования Туапсинский район заключен договор N 3300003732 аренды земельного участка с кадастровым номером N в целях использования водозаборных скважин, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости 11 сентября 2008 года.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 16 621 203, 48 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 31 января 2017 года.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и законные интересы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 30 января 2020 года N 030-01/2020, выполненный оценщиком ООО "Мегаполис", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составила 9 704 664 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также определения рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Лаборатория судебных исследований".

Согласно заключению от 21 июля 2020 года N 041/07-20, выполненному экспертом ООО "Лаборатория судебных исследований" ФИО4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составила 12 253 000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, оценил доказательства, допросил эксперта, и пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Лаборатория судебных исследований" от 21 июля 2020 года N 041/07-20.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Учитывая изложенное, отчет об оценке от 30 января 2020 года N 030-01/2020, выполненный оценщиком ООО "Мегаполис", опровергнут заключением ООО "Лаборатория судебных исследований" от 21 июля 2020 года N 041/07-20, выполненный экспертом ФИО4, и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта, что нашло отражение в обжалуемом решении суда.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание пояснения эксперта в ходе заседания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО4 не имеется.

Проанализировав заключение судебной экспертизы от 21 июля 2020 года N 041/07-20 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции оснований для иных выводов не находит. При этом коллегия принимает во внимание, что экспертное заключение и пояснения эксперта, поддержавшего сделанные в нем выводы, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) мотивировано и корректно.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков промышленно-коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Интервалы и значения основных ценообразующих факторов содержатся в тексте заключения, диапазоны представлены в обосновании принятых корректировок. Вопреки доводам жалобы, объект N 1 обоснованно и в отсутствие противоречий пункту 8 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" использован экспертом в качестве аналога N 1, поскольку из текста объявления о его продаже усматривается, что оно опубликовано до даты оценки, сведений о его изменении после обновления не имеется и административным истцом не представлено.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, на масштаб, на расположение относительно береговой линии моря, на расположение относительно автомагистралей, на инженерно-геологические условия, на целевое назначение, на торг.

Применение данных корректировок экспертом обосновано в заключении, а также в рамках пояснений в заседании суда первой инстанции.

В частности, экспертом учтено, что объекты-аналоги удалены на разное расстояние от береговой линии моря, объект-аналог N1 в отличие от объекта оценки и других аналогов, расположен вдоль крупной автодороги, что требует корректировки. Подбор аналогов с отличающейся от объекта оценки площадью, повлекший применение соответствующей корректировки, обоснован необходимостью подбора аналогов наиболее схожих с объектом оценки по основным параметрам (местоположение, информативность, достоверность и проверяемость, имущественные права). Сведения о том, что в стоимость объекта-аналога N 2 входит проектная документация, как об этом ставит вопрос апеллянт, объективно ничем не подтверждены.

Доводы административного истца о неприменении корректировки на подтопляемость земельного участка опровергаются выводами эксперта, который пояснил, что данный ценообразующий фактор им учтен в разделе "рельеф", а двойная корректировка по указанному параметру не допускается. Применение корректировки на коммуникации не потребовалось ввиду нахождения всех объектов в границах населенного пункта, что свидетельствует о возможности такого подключения.

Экспертом проведен анализ сегмента рынка, по результатам которого пришел к выводу о его неактивности, и с учетом низкой ликвидности объекта оценки применил соответствующую корректировку на торг -18, 6% в среднем значении диапазона.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда ледует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 16 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "База отдыха "Энергетик" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи