Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 января 2021 г. по делу N 33-131/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А, судей Аракчеевой С.В, Агарковой И.П, при секретаре Косаревой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зининой Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Мишуткин дом+" о взыскании задолженности по арендной плате, пени по апелляционной жалобе Зининой Н.А, на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 06 августа 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Аракчеевой С.В, объяснения представителя истца Липатовой А.П, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Ломовой О.М, возражавшей по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, судебная коллегия

установила:

Зинина Н.А. обратилась в суд о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мишуткин дом+" (далее - ООО "Мишуткин дом+") задолженности по договору аренды земельного участка от 15 октября 2014 года за период с 05 октября 2018 года по 01 марта 2020 года в размере 3 374 193 руб. 55 коп. и пени за период с 05 октября 2018 года по 01 марта 2020 года в размере 10 260 руб.; задолженности по договору субаренды земельного участка от 15 октября 2014 года за период с 05 октября 2018 года по 08 февраля 2019 года в размере 616 071 руб. 43 коп. и пени за период с 05 октября 2018 года по 08 февраля 2019 года в размере 1 890 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 15 октября 2014 года между Зининой Н.А. и ООО "Мишуткин дом+" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 159 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" с арендной платой в размере 200 000 руб. в месяц.

15 октября 2014 года между Зининой Н.А. и ООО "Мишуткин дом+" заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:010408:150 площадью 320 кв. м и земельного участка с кадастровым номером N площадью 410 кв. м, расположенных по адресу: "адрес", район кинотеатра "Космос", с арендной платой в размере 150 000 руб. в месяц.

Согласно пункта 8.2 договоров за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 01 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

04 октября 2018 года между истцом и ответчиком по гражданскому делу N 2-2-2460/2018 заключено мировое соглашение, по условиям которого, ООО "Мишуткин дом+" в счет исполнения обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 15 октября 2014 года обязуется 04 октября 2018 года заключить с Зининой Н.А. договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", с последующей передачей в собственность Зининой Н.А. квартир под N общей площадью 65, 9 кв. м, N общей площадью 45, 9 кв. м, N общей площадью 65, 9 кв. м, N общей площадью 45, 9 кв. м, а Зинина Н.А. обязуется в срок до 31 декабря 2018 года передать в собственность ООО "Мишуткин дом+" земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 159 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", район кинотеатра "Космос".

22 января 2019 года в адрес ответчика направлено уведомление о явке для оформления сделки, которое было им получено, однако до сегодняшнего дня земельный участок не переоформлен на ООО "Мишуткин дом+" и ответчик продолжает его использовать по своему усмотрению. В нарушение взятых на себя обязательств ООО "Мишуткин дом+" за весь период действия вышеуказанных договоров арендная плата не оплачивалась.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 06 августа 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Зинина Н.А, считая решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось. Полагает, что приобщенная судом копия выписки из ЕГРН и приложения к ней не могут являться допустимыми доказательствами.

В возражениях ООО "Мишуткин дом+", считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу Зининой Н.А. - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в судебное заседание, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В п 4 ст. 22 ЗК РФ указано, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Зининой Н.А. на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и объектов бытового обслуживания с кадастровым номером N общей площадью 159 кв. м, расположенный по адресу: "адрес".

Также Зининой Н.А. на праве аренды принадлежали два земельных участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:010408:150 площадью 320 кв. м и с кадастровым номером N площадью 410 кв. м, расположенные по адресу: "адрес". Право аренды возникло на основании договоров аренды земельных участков, заключенных 26 февраля 2013 года между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Зининой Н.А. на период с 09 февраля 2013 года по 08 февраля 2016 года.

15 октября 2014 года между Зининой Н.А. и ООО "Мишуткин дом+" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 159 кв. м на срок 3 года с момента его государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 02 декабря 2014 года.

Согласно п. 5.1 договора арендная плата установлена в размере 200 000 руб. в месяц. За нарушение срока внесения арендной платы договором предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 01 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 8.2 договора).

Кроме того, 15 октября 2014 года между Зининой Н.А. и ООО "Мишуткин дом+" заключен договор субаренды земельных участков с кадастровым номером 64:40:010408:150 площадью 320 кв. м и с кадастровым номером N площадью 410 кв. м на срок по 08 февраля 2016 года.

Согласно п. 5.1 договора арендная плата за земельные участки устанавливается в размере 150 000 руб. в месяц. За нарушение срока внесения арендной платы договором предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 01 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 8.2 договора).

Ссылаясь на то, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорные договоры возобновлены на неопределенный срок и у ответчика имелась обязанность по оплате арендных платежей, истец просила взыскать задолженность по арендным платежам за спорные периоды.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции, установив, что срок договора аренды и договора субаренды земельных участков истек, истец письменное предложение оформить продление указанных договоров ответчику не направил, оснований для сохранения права пользования арендованными земельными участками у ООО "Мишуткин дом+" в спорные периоды не имелось, пришел к выводу о прекращении у ответчика права пользования земельными участками в установленными договорами аренды срок и об отсутствии правовых и фактических оснований для взыскания арендных платежей в заявленные истцом периоды.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

Пунктом 1 ст. 314 ГК РФ установлено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По общему правилу договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Вместе с тем, п. 2 ст. 621 ГК РФ, устанавливающей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из указанных норм, юридическое значение для разрешения спора имеет установление факта продолжения использования ответчиком переданных истцом земельных участков в заявленный истцом период.

Вместе с тем доказательства того, что после окончания срока действия договора аренды (с 03 декабря 2017 года) и договора субаренды (с 08 февраля 2016 года) ответчик продолжал использовать переданные истцом земельные участки, суду первой инстанции, а также судебной коллегии Зининой Н.А. представлено не было.

Представленные истцом фотоматериалы, а также договор инвестирования, заключенный между сторонами 15 октября 2014 года, по условиям которого Зинина Н.А. (инвестор) передает ООО "Мишуткин дом+" (застройщик) в аренду земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, фактическое использование земельных участков после окончания срока действия договоров также не подтверждает.

При этом, объяснениями ответчика и всей совокупностью иных имеющихся в деле доказательств подтверждается, что ООО "Мишуткин дом+" не имело намерения и не предпринимало никаких действий для реализации предусмотренного ст. 621 ГК РФ преимущественного права арендатора на заключение на новый срок договора аренды и договора субаренды.

Согласно материалам дела ООО "Мишуткин дом+" на основании договора купли-продажи от 17 августа 2018 года принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N площадью 2071 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", в районе кинотеатра "Космос", на котором ответчиком осуществляется строительство многоквартирного дома, что подтверждается разрешением на строительство от 03 июня 2016 года и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14 августа 2019 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Доводы автора жалобы о том, что копии данных документов не могли быть приобщены к материалам дела, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

Согласно ч. ч. 6, 7 ст. 67 ГПК РФ при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.

Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В то же время ч. 2 ст. 12 ГПК РФ предусмотрено, что суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Вопреки позиции автора жалобы, при оценке упомянутых выше письменных доказательств приведенные нормы процессуального права судом не нарушены.

Приобщенные к материалам дела копии разрешения на строительство от 03 июня 2016 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14 августа 2019 года заверены председательствующим судьей.

В ходе судебного разбирательства по делу, истец не представил возражений относительно того, что содержание выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером N искажено при копировании, то есть не соответствует оригиналу.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимания отсутствие объективных данных о расхождении копий документов, имеющихся в деле, с их оригиналами, судебная коллегия расценивает довод заявителя на недопустимость использования судом копий данных документов при отсутствии указаний на расхождение содержания имеющихся в деле копий по отношению к оригиналам указанных документов, несостоятельным.

Установив, что в указанный в иске период времени между сторонами по делу отсутствовали правовые отношения, вытекающие из договора аренды и договора субаренды земельных участков, суд первой инстанции правомерно признал недоказанным истцом факт использования ответчиком земельных участков после прекращения срока действия договора аренды и договора субаренды, в связи с чем пришел к выводу, что спорные договоры прекратились истечением срока и не возобновились на неопределенный срок, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и вытекающих из них требований.

Оснований не согласится с данным выводом у судебной коллегии не имеется, поскольку в связи с отсутствием доказательств использования земельных участков ответчиком в 2018 - 2020 годах и наличия между сторонами арендных правоотношений в этот период, оснований для взыскания каких-либо денежных сумм с ответчика в пользу истца не было.

Доводы автора жалобы о том, что договор аренды и договор субаренды земельных участков были возобновлены на неопределенный срок, не могут быть признаны состоятельными, поскольку доказательства фактического использования земельных участков не представлены.

Кроме того, как следует из ответа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на запрос судебной коллегии, договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, заключенный с Зининой Н.А. 26 февраля 2013 года на период с 09 февраля 2013 года по 08 февраля 2016 года прекратил свое действие в связи с истечением срока. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером N был перезаключен комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области с Зининой Н.А. 02 февраля 2016 года на период с 09 февраля 2016 года по 08 февраля 2019 года и прекратил свое действие в связи с истечением срока.

Таким образом, поскольку договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, действие договора субаренды прекращается в связи с истечением срока действия договора аренды.

Ссылка автора жалобы на отсутствие заключенного между сторонами соглашения о расторжении договоров не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договоры были возобновлены на неопределенный срок, поскольку п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества.

Также, как следует из условий договоров, письменный документ о передаче земельных участков в аренду не составлялся, следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате арендованного имущества, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, предоставленных ответчиком.

По существу доводы жалобы сводятся к переоценке представленных доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался автор жалобы в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований к переоценке указанных доказательств судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено. При таком положении оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 06 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зининой Н.А, - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи