Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27 января 2021 г. по делу N 8Г-22465/2020[88-1358/2021-(88-21304/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Козловой Е.В, судей Петровой Ю.Ю, Смирновой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-326/2020 по иску Назарова Сергея Курашовича к обществу ограниченной ответственностью "Две пятерки" (далее - ООО "Две пятерки") об устранении препятствий в пользовании земельным участком по кассационной жалобе ООО "Две пятерки" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 3 февраля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Смирновой О.В, выслушав объяснения представителя ООО "Две пятерки" Винтайкиной И.В, действующей по доверенности от 23 октября 2020 г, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Назаров С.К. обратился в суд с иском к ООО "Две пятерки", просил, уточнив требования, устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером N, площадью 8 325 кв. м, расположенным по адресу: "адрес" (далее - земельный участок с кадастровым номером N), путём предоставления беспрепятственного и безлимитного доступа на земельный участок, выдачи чипа или карты для въезда на земельный участок, а также возложить на ответчика обязанность демонтировать въездной и выездной шлагбаумы на въезде и выезде с земельного участка.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 3 февраля 2020 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 сентября 2020 г, исковые требования Назарова С.К. удовлетворены частично: на ответчика возложена обязанность устранить препятствия в пользовании Назаровым С.К. земельным участком с кадастровым номером N путём демонтажа шлагбаумов на въезде и выезде земельного участка. В удовлетворении остальных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Две пятерки" ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебных постановлений, предусмотренных статьёй 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс).

Судом при рассмотрении дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N расположен торгово-выставочный центр "55". Земельный участок внесён в государственный кадастр недвижимости со статусом "учтённый", категория земель - земли поселений, площадь участка 8 325 кв. м, разрешённое использование - для размещения объектов торговли, вид разрешенного использования - магазины.

14 марта 2017 г. между администрацией городского округа "Город Калининград" и собственниками нежилых помещений торгово-выставочного центра "55" в количестве 122 юридических и физических лиц заключен договор аренды N 118/2017-А со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером N. Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен под существующие торгово-административные центры. Земельный участок имеет несколько обременений: проезды; ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков. Срок аренды земельного участка до 3 февраля 2066 г.

Назаров С.К. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 20, 3 кв. м, расположенным в торгово-выставочном центре "55".

После приобретения Назаровым С.К. в собственность по договору дарения нежилого помещения, расположенного в торгово-выставочном центре "55", 9 июня 2018 г. между администрацией городского округа "Город Калининград" и Назаровым С.К. заключено соглашение N 118/2017-А/69 о присоединении к договору аренды земельного участка от 14 марта 2017 г. N 118/2017-А, по условиям которого Назаров С.К. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N соразмерно площади находящегося в собственности нежилого помещения.

31 октября 2014 г. в торгово-выставочном центре "55" состоялось внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений, проводимое в форме совместного присутствия. Инициатором данного собрания являлась управляющая компания ООО "Две пятерки".

Согласно протоколу общего собрания по пятому вопросу повестки дня относительно полномочий управляющей компании ООО "Две пятерки" предложено: подтвердить сроком на пять лет полномочия управляющей компании ООО "Две пятерки" на заключение от имени собственников договоров с энергоснабжающими организациями; подтвердить сроком на пять лет предоставленное управляющей компании право пользования общим имуществом собственников нежилых помещений, в том числе заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, заключения договоров на сдачу в аренду общего имущества собственников за цену на условиях по собственному усмотрению; наделить управляющую компанию полномочиями сроком на пять лет по организации платной парковки на территории земельного участка, в том числе правом заключения договоров на поставку, установку и техническое обслуживание автоматической системы контроля доступа и оплаты услуг парковки, а также предоставления услуг парковки на платной основе по следующему тарифу: первый час - бесплатно, со второго часа - 50 руб. за каждый час, режимом работы - круглосуточно, с распределением полученных доходов: ООО "Две пятерки" - 50 процентов после погашения затрат, собственники - 50 процентов, с сохранением для собственников и арендаторов возможности пользования парковкой по отдельным картам въезда, приобретаемым единоразово у управляющей компании стоимостью 1 850 руб.; выразить согласие на передачу в аренду третьим лицам общего имущества здания, а именно, кровли торгово-выставочного центра, для чего наделить управляющую компанию полномочиями по заключению договоров аренды общего имущества собственников за цену и на условиях по собственному усмотрению и разрешить проведение на крыше необходимых ремонтно-строительных работ и организационно-технических мероприятий в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. По итогам голосования по пятому вопросу принято решение большинством голосов - 96, 56 процента.

В 2018 г..по инициативе управляющей компании ООО "Две пятерки" проведено внеочередное собрание собственников нежилых помещений торгово-выставочного центра "55" в форме заочного голосования (с 20 августа 2018 г..по 24 августа 2018 г..).

На обсуждение вынесены следующие вопросы: утверждено бесплатное время нахождения на парковке после въезда по разовым паркинг-картам для клиентов: 1 час (60 мин); утверждены тарифы на въезд по разовым паркинг-картам для клиентов: 50 руб./час в период с 08:00 до 20:00 и 100 руб./ночь в период с 20:00 до 08:00; тарифы на въезд по абонементам для клиентов сроком действия 30 дней; утверждены тарифы на въезд по абонементам для собственников нежилых помещений: дневной (с 08:00 до 20:00) - 1 000 руб./месяц; утверждено соотношение количества парковочных мест, выделяемых для собственников и иных клиентов на платной парковке: 50/50 процентов; утверждена ответственность за нарушение правил пользования платной парковкой; режим работы торгово-выставочном центре "55" (в рабочие и праздничные дни, в ночное время) и порядка доступа в торгово-выставочный центр в нерабочее время; подтверждены полномочия УК ООО "Две пятерки" на заключение от имени собственников договоров с энергоснабжающими организациями, сторонними организациями; подтверждено предоставленное УК ООО "Две пятерки" право пользования общим имуществом собственников нежилых помещений торгово-выставочного центра "55", в том числе, заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций; подтверждены полномочия УК ООО "Две пятерки" по организации платной парковки на территории земельного участка с кадастровым номером N, в том числе, правом заключения договоров на поставку, установку и технического обслуживания автоматической системы контроля доступа и оплаты услуг парковки, а также предоставления (в том числе с привлечением третьих лиц) услуг парковки на платной основе; подтверждено предоставленное УК ООО "Две пятерки" право на передачу в аренду третьим лицам общего имущества здания, а именно, кровли торгово-выставочного центра "55"; утверждено расходование УК ООО "Две пятерки" денежных средств собственников торгово-выставочного центра (доходов от сдачи в аренду мест общего пользования и касетонов, от услуг

платной парковки - после погашения всех затрат) на цели, непосредственно связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией торгово-выставочного центра "55" и земельного участка.

На основании указанных выше решений на территории земельного участка с кадастровым номером N управляющей компанией организована платная парковка с установкой шлагбаума на въезде и выезде с территории земельного участка с новым аппаратным комплексом и взиманием платы за нахождение.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования Назарова С.К, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 22, 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в силу части 3 статьи 181.5 Гражданского кодекса решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений по организации платной парковки на территории земельного участка с кадастровым номером N является ничтожным, поскольку данный вопрос по порядку пользования земельным участком не относится к компетенции общего собрания собственников помещений, а подлежит обсуждению арендаторами земельного участка, пришёл к выводу об обоснованности требований одного из арендаторов земельного участка о прекращении его использования в нарушение вида разрешённого использования.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда указала, что при разрешении вопроса об установке ограждающего устройства и организации парковки с взиманием платы не соблюдена процедура принятия и реализации принятого решения, поскольку несоответствие числа арендаторов земельного участка и числа собственников помещений не позволяет сделать однозначный вывод о том, что на указанных выше собраниях имелось наличие кворума из числа арендаторов и собрание по данному вопросу являлось легитимным.

Действия, совершённые управляющей компанией ООО "Две пятерки" по организации и установке ограждающего устройства на территории земельного участка с кадастровым номером N, нельзя признать правомерными, поскольку разрешение данного вопроса не входило в компетенцию собственников нежилых помещений торгового объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, следовательно, правом на выполнение указанных выше работ управляющая компания была наделена без законных на то оснований.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы, содержащиеся в судебных постановлениях, соответствуют обстоятельствам дела, установленным судом первой и апелляционной инстанции, приведённым нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Ставя вопрос об отмене судебных постановлений, ООО "Две пятерки" в кассационной жалобе указывает на то, что суды ограничили права собственников помещений и поставили реализацию права собственников недвижимого имущества на пользование земельным участком, предоставленным под это имущество, в зависимость от документального оформления их прав на такой земельный участок.

С данным доводом согласиться нельзя, поскольку из системного толкования статей 247, 271 Гражданского кодекса, частей 1, 2 статьи 39.20 Земельного кодекса следует, что собственник нежилого помещения в нежилом здании, обладающий исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится объект недвижимости, без заключения договора о присоединении к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, неправомочен определять порядок пользования арендованным имуществом исходя из договорной природы правоотношений собственника земельного участка и пользователей, которым он предоставлен за плату во временное пользование.

Довод кассационной жалобы об отсутствии необходимости изменения назначения земельного участка для организации платной парковки на нём, поскольку обеспечение парковочными местами является обязательным условием при проектировании и строительства торговых центров, признаётся несостоятельным как не имеющим правового значения, поскольку предметом спора не являлась оценка действий ответчика по изменению вида разрешённого использования земельного участка с соблюдением требований градостроительного и земельного законодательства.

Доводы кассационной жалобы о незаконном возложении на управляющую компанию обязанности по демонтажу общего имущества собственников; недоказанности нарушения прав истца действиями по установлению оборудования, ограничивающего въезд и выезд с арендуемого земельного участка; непривлечении к участию в деле лиц, права которых затрагиваются постановленным решением - собственников нежилых помещений, арендаторов земельного участка и иные доводы тождественные доводам апелляционной жалобы, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка. В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

При таких обстоятельствах, а также учитывая общепризнанный принцип правовой определенности, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьёй 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, судебная коллегия по гражданским делам не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 3 февраля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 сентября 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Две пятерки" - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи