Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 04 августа 2020 г. по делу N 8Г-13777/2020[88-14691/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рипка А.С, судей Ромасловской И.М, Умбетова Э.Ж, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя истца Абдул Вахед Самина - Коровкина А.В. на решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 22 октября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 марта 2020 года по гражданскому делу N2-3815/2019 по иску Абдул Вахед Самины к Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан о взыскании суммы неосновательного обогащения, заслушав доклад судьи Ромасловской И.М, пояснения представителя истца Абдул Вахед Самины - Коровкина А.В, поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

истец Абдул Вахед Самина обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, в котором просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 1826532.70 рубля, из которых сумма основного долга 1257494.95 рубля, сумма процентов (по правилам ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации) - 569037.75 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 22.10.2019 года исковые требования Абдул Вахед Самины к Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворены частично.

С Управления земельных и имущественных отношении Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Абдул Вахед Самины взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 420000.00 рублей за период с 19.06.2016 года по 11.05.2017 года, а также проценты в размере 317477.63 рублей за период с 19.06.2016 года по 20.06.2019 года, расходы на уплату государственной пошлины в размере 10574.77 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18.03.2020 года решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 22.10.2019 года отменено.

По делу принято новое решение, которым исковые требования Абдул Вахед Самины к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворены частично.

С Управления земельных и имущественных отношении Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан в пользу Абдул Вахед Самина взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 420000.00 рублей за период с 19.06.2016 года по 11.05.2017 года, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 64691.51 рубль за период с 30.06.2017 года по 20.06.2019 года, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8046.92 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Абдул Вахед Самипа отказано.

В кассационной жалобе представитель истца ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и просит принять по делу новый судебный акт, указав, что истцом срок исковой давности не пропущен.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему:

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Абдул Вахед Саминй и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключен договор N N аренды земельного участка по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый N. Основанием для заключения договора явилось то, что на этом земельном участке расположено нежилое здание площадью "данные изъяты" кв.м, собственником которого истец являлась.

В ДД.ММ.ГГГГ году вышеуказанное здание продано истцом ФИО1 по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, истец продолжала оплачивать арендную плату по вышеуказанному договору до ДД.ММ.ГГГГ. После этой даты, истец обратилась в Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа с заявлением о расторжении договора аренды и возврате излишне уплаченных денежных средств, так как с ДД.ММ.ГГГГ года не является собственником нежилого здания, расположенного на арендованном участке.

ДД.ММ.ГГГГ соглашением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N земельного участка, данный договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ (п.1 Соглашения).

Сумма излишне уплаченных средств, с даты перехода права собственности на здание - с 06.02.2014 года по 11.05.2017 года, составила сумму 1257494.95 рубля. Истец обратилась в Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа с заявлением о возврате денежных средств, которое оставлено без удовлетворения, что послужило поводом для обращения истца в суд.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.35, п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.196, ст.200, п.3 ст.552, ст.ст.606, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции исходил из того, что с момента регистрации за новым собственником объекта недвижимости Абдул Вахед Самина выбыла из арендных правоотношений с истцом (видимо в апелляционном определении допущена описка, так как Абдул Вахед Самина является истцом). Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендные отношения между сторонами прекращены с 18.02.2014 года. Однако Абдул Вахед Саминой производились выплаты по арендной плате согласно договору аренды до 11.05.2017 года, в связи с чем суд апелляционной инстанции согласился с доводами истца о наличии со стороны Управления земельных н имущественных отношений неосновательного обогащения.

При этом, в ходе рассмотрения дела представителем ответчика Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфы Республики Башкортостан заявлено о применении срока исковой давности.

Применяя к заявленным требованиям срок исковой давности, суд апелляционной инстанции исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ истец, заключив договор купли - продажи нежилого здания, прекратила право пользования земельным участком, предоставленным ей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N, однако продолжала нести оплату по указанному договору до 11.05.2017 года. При этом за защитой нарушенных прав в суд истец обратилась только 19.06.2019 года, соответственно, отсутствуют основания для судебной защиты требований за пределами трехлетнего срока исковой давности, предшествовавшей подаче искового заявления.

Доводы о том, что истец о нарушенном праве узнала ДД.ММ.ГГГГ года после заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка не приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку истец с ДД.ММ.ГГГГ разумно могла предполагать об отсутствии правовых оснований для оплаты арендной платы, и при этом после продажи нежилого здания уже в ДД.ММ.ГГГГ году истец должна была обратиться с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан в пользу Абдул Вахед Самина суммы неосновательного обогащения за период с 19.06.2016 года по 11.05.2017 года в размере 420000.00 рублей.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что в соответствии с п.1 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Исходя из положений ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с приобретением ФИО1 недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, к последнему перешло право пользования земельным участком по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N.

В абзаце втором п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии с п.8.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N N данный договор заключается с условием согласия сторон на вступление в данный договор иных правообладателей зданий (помещений в них), сооружений, находящихся на участке.

Вступление в настоящий договор соответствующего правообладателя оформляется дополнительным соглашением о присоединении к настоящему договору, подписываемым арендодателем и лицом, вступающим в договор (п.8.2).

Вступление в настоящий договор соответствующего правообладателя возможно только на условиях данного договора, за исключением условий договора указывающих размер арендной платы, предоставляемой к оплате площади участка, срока действия договора и срока аренды, которые определяются в дополнительном соглашении о присоединении к договору (п.8.3).

Таким образом, и договором аренды предусматривалась возможность перемены лица в договоре аренды.

ФИО1 был поставлен в известность о наличии договора аренды земельного участка, на котором расположено приобретенное им недвижимое имущество, что следует из договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что и после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ответчик принимал от истца платежи по договору аренды, предоставлял расчеты арендной платы за различные периоды, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому договор аренды считается расторгнутым с 18.02.2014 года.

Соответственно, для правильного рассмотрения дела по существу, в данном случае необходимо установить в какой период ответчику стало известно о продаже истцом недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, установить обращался или нет ФИО1 в адрес ответчика по вопросу заключения соглашения о присоединении к договору аренды в соответствии с п.8.2 договора, установить на каком основании ответчик предоставлял истцу расчеты арендной платы и принимал платежи по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в период после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что взысканию с ответчика подлежит неосновательное обогащение за период с 19.06.2016 года по 11.05.2017 года является преждевременным.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 марта 2020 года нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 марта 2020 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Верховный Суд Республики Башкортостан.

Председательствующий А.С. Рипка

Судьи И.М. Ромасловская

Э.Ж. Умбетова