Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14 января 2021 г. по делу N 8Г-26315/2020[88-158/2021-(88-25327/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Матвеевой Л.Н.

судей Умбетовой Э.Ж, Калиновского А.А, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "КАМАЗжилбыт" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06.08.2020 г. по гражданскому делу N 2-10842/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" к Заикиной Светлане Рифкатовне, Заикину Николаю Николаевичу о выселении, заслушав доклад судьи Умбетовой Э.Ж, объяснения представителя ООО "КАМАЗжилбыт" Вайгачева Е.Н, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заключение старшего прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Сальникова А.А, судебная коллегия, УСТАНОВИЛА:

ООО "КАМАЗжилбыт" обратилось в суд с иском к Заикиной С.Р, Заикину Н.Н. о выселении из комнаты N, расположенной по адресу: "адрес" и снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истец указал, что в порядке универсального правопреемства является собственником здания общежития, в котором находится спорная комната. На основании ордера N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ЗАО "КАМАЗжилбыт", ответчику Заикиной С.Р, было предоставлено в пользование спорное жилое помещение, которое относится к частному жилищному фонду коммерческого использования. В результате проживания ответчиков в спорной комнате фактически между сторонами сложились отношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, оформленного в письменном виде. В связи с необходимостью продаж всех жилых помещений, принадлежащих ООО "КАМАЗжилбыт" в "адрес" уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N ответчикам было предложено выкупить занимаемую комнату либо переселиться в аналогичное жилое помещение дома "адрес" с сохранением прежних условий проживания и регистрации по месту жительства. Ответа от ответчиков не поступило и до настоящего времени добровольно жилое помещение они не освободили.

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 29.10.2019 г. исковые требования ООО "КАМАЗжилбыт" удовлетворены. ФИО1 и ФИО2 выселены из жилого помещения - комнаты N в "адрес"Д "адрес", без предоставления другого жилого помещения, с указанием, что указанное решение является основанием для снятия их с регистрационного учета по указанному адресу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06.08.2020 г. решение суда первой инстанции от 29.10.2019 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "КАМАЗжилбыт" о выселении Заикиных отказано.

В кассационной жалобе ООО "КАМАЗжилбыт" выражает несогласие с апелляционным определением суда второй инстанции, просит оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование доводов указано, что судом апелляционной инстанции неверно применены нормы жилищного кодекса, поскольку спорная комната не относится к специализированному жилищному фонду либо к фонду социального использования, так как не является жилым помещением государственного, муниципального жилищных фондов. Считают, что спор должен быть рассмотрен с учетом норм гражданского права о договоре коммерческого найма, а именно статьи 683 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "КАМАЗжилбыт" - Е.Н. Вайгачев, кассационную жалобу поддержал по указанным в ней доводам.

Прокурор Сальников А.А, в данном им заключении, полагал доводы кассационной жалобы обоснованными, а принятое по делу апелляционное определение подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Из материалов дела следует, что на основании ордера N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была предоставлена комната N по адресу: "адрес"

Согласно справке с места жительства N, выписке из домовой книги Заикина С.Р, Заикин Н.Н. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрированы и проживают в вышеуказанной комнате.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков были направлены уведомления N и N с предложением приобрести в собственность занимаемую комнату по цене 30 000 рублей за 1 кв. м, либо переселиться в аналогичное жилое помещение дома "адрес" с сохранением прежних условий проживания и регистрации по месту жительства.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "КАМАЗжилбыт" в адрес ответчиков направлено уведомление, в котором повторно предложено выкупить занимаемую комнату, либо переселиться в аналогичное жилое помещение "адрес" с сохранением прежних условий проживания и регистрации по месту жительства.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение в "адрес", перешедшее в собственность АО "КАМАЗ", а впоследствии переданное последним в уставный капитал ЗАО "КАМАЗжилбыт" (ныне ООО "КАМАЗжилбыт) с соблюдением требований закона, относится к частному жилищному фонду, фактически между сторонами сложились отношения, основанные на договоре коммерческого найма, ответчики работниками ООО "КАМАЗжилбыт" не являются и никогда не являлись, при этом ООО "КАМАЗжилбыт" неоднократно им было предложено право выкупа спорного жилого помещения либо переселение в аналогичное жилье с сохранением прежних условий проживания и регистрации по месту жительства, однако согласия на это не поступило, спорное жилое помещение ими не освобождено, в связи с чем пришел к выводу, что проживание и регистрация ответчиков в спорном жилом помещении препятствует ООО "КАМАЗжилбыт" в осуществлении своих правомочий собственника, в связи с чем иск ООО "КАМАЗжилбыт" о выселении ответчиков из занимаемой комнаты без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не согласился, в связи с чем решение суда отменил, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "КАМАЗжилбыт". При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что ответчики вселены в спорное жилое помещение до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с этим на них распространяются дополнительные гарантии, предусмотренные ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Суд апелляционной инстанции учел, что Заикина С.Р. была вселена в спорное жилое помещение как в общежитие, в связи с дальнейшим трудоустройством на предприятие ОАО "КАМАЗ", является инвалидом второй группы в связи с заболеванием, полученным в период работы, в связи с чем, в силу ст. 108 ЖК РСФСР не может быть выселена без предоставления другого жилого помещения. Иного жилого помещения, находящегося у нее в собственности, Заикина С.Р. не имеет.

Между тем указанные выводы суда второй нельзя признать законными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в абз. втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года" (вопрос N 22), если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, здание типового общежития, расположенного по адресу: 423821, "адрес" принадлежит истцу ООО "КАМАЗжилбыт" на праве собственности на основании акта приема-передачи имущества от АО "КАМАЗ" в уставный капитал ЗАО "КАМАЗжилбыт" от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ДП БТИ г. Набережные Челны ДД.ММ.ГГГГ.

28 августа 2014 года единственным акционером ЗАО "КАМАЗжилбыт" принято решение о реорганизации в форме преобразования с передачей всех имущественных и неимущественных прав и обязанностей вновь создаваемому ООО "КАМАЗжилбыт".

Поскольку к моменту вселения Заикиной С.Р. и Заикина Н.Н. в 2001 году в спорное жилое помещение, дом, используемый в качестве общежития, уже был включен в уставный капитал ЗАО "КАМАЗжилбыт", то между ответчиками и истцом возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).

Как указано в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 688 данного кодекса в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, при разрешении спора и вынесении решения об отказе в иске о выселении Заикиной С.Р. и Заикина Н.Н. суд второй инстанции ошибочно классифицировал возникшие на момент вселения ответчиков в жилое помещение отношения, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде, тогда как ответчики были вселены в спорное жилое помещение, не относившееся ни к государственной, ни к муниципальной собственности, а находившееся в частной собственности юридического лица.

При таких обстоятельствах апелляционное определение суда апелляционной инстанции нельзя признать законным, оно принято с нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и вынести решение в соответствии с требованиями закона (ст. ст. 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, при новом рассмотрении суду следует учесть, что в качестве основания для выселения ответчика истец указывает свое намерение продать жилое помещение, тогда как в силу положений ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В связи с чем, по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение следующих вопросов: срок действия договора найма, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма либо основания для расторжения договора найма, выселения ответчиков.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06.08.2020 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в Верховный Суд Республики Татарстан.

Председательствующий Л.Н. Матвеева

Судьи Э.Ж. Умбетова

А.А. Калиновский