Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 8Г-28871/2020[88-1979/2021-(88-27541/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М, судей Арзамасовой Л.В, Непопалова Г.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы Минникаева Марата Ильдусовича, Архипова Владимира Григорьевича на решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 26 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 14 сентября 2020 г. по гражданскому делу N2-573/2020 по иску Минникаева Марата Ильдусовича к Архипову Владимиру Григорьевичу о признании исполненным и регистрации договора аренды с правом выкупа нежилого помещения, о признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок, об уменьшении покупной цены; по встречному иску Архипова Владимира Григорьевича к Минникаеву Марату Ильдусовичу о расторжении и признании ничтожной (незаключенной) сделки - договора аренды с правом выкупа нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Арзамасовой Л.В, соответствующие объяснения и возражения представителя Минникаева М.И. - Тимофеевой И.В. по доверенности от 11 января 2021 г, Архипова В.Г. и его представителя Дулкарнаева А.И. по доверенности от 17 июля 2020 г, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Минникаев М.И. обратился в суд с иском, измененным на основании статьи 39 ГПК РФ, к Архипову В.Г. о признании исполненным и зарегистрировать заключенный 21 июня 2018 г. между Минникаевым М.И. и Архиповым В.Г. договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, о признании за Миникаевым М.И. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", площадью 927, 1 квадратных метров, с кадастровым номером N и на земельный участок площадью 2705 квадратных метров с кадастровым номером N, об уменьшении покупной цены указанного имущества, взыскании с ответчика расходов на оплату государственной пошлины при обращении в суд.

Архипов В.Г. обратился в суд со встречным иском о расторжении договора аренды с правом выкупа имущества от 21 июня 2018 г, заключенного между Архиповым В.Г. и Минникаевым М.И, ссылаясь на то, что Минникаев М.И. не вносит арендную плату и использовал недвижимое имущество не в соответствии с условиями вида разрешенного использования, что привело к существенному ухудшению имущества.

Решением Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 26 июня 2020 г. исковое заявление Минникаева М.И. к Архипову В.Г. о признании исполненным и регистрации договора аренды с правом выкупа нежилого помещения, о признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок, об уменьшении покупной цены, удовлетворено.

Признан исполненным и зарегистрированным договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, заключенный 21.06.2018 между Архиповым В.Г. и Минникаевым М.И.

За Минникаевым М.И. признано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", площадью 927, 1 кв.м, с кадастровым номером N.

За Минникаевым М.И. признано право собственности на земельный участок площадью 2705 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: РТ, "адрес".

Уменьшена выкупная цена нежилого помещения площадью 927, 1 кв.м. с кадастровым номером N и земельного участка площадью 2705 кв.м. с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", на 2841283, 26 руб.

С Архипова В.Г. в пользу Минникаева М.И. взыскано 35625 рублей расходов в счет уплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления Архипова В.Г. к Минникаеву М.И. о расторжении и признании ничтожной (незаключенной) сделки-договора аренды с правом выкупа недвижимого нежилого помещения от 21.06.2018, заключенного между Архиповым В.Г. и Минникаевым М.И. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 14 сентября 2020 г. решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Минникаева М.И. к Архипову В.Г. отменено, в указанной части принято новое решение.

В удовлетворении требований Минникаева М.И. к Архипову В.Г. о признании исполненным и регистрации договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и земельного участка, о признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок, об уменьшении покупной цены, отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Минникаев М.И. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 14 сентября 2020 г, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

В кассационной Архипов В.Г. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Минникаева М.И. - Тимофеева И.В. поддержала доводы кассационной жалобы Минникаева М.И, возражая относительно доводов кассационной жалобы Архипова В.Г, полагая их необоснованными.

Архипов В.Г. и его представитель Дулкарнаев А.И. в судебном заседании поддержали доводы совей кассационной жалобы, дополнительно Архипов В.Г. пояснил, что разрешения на установку видеонаблюдения и автоматических ворот в спорном нежилом помещении он арендатору не давал. Возражая при этом относительно доводов кассационной жалобы Минникаева М.И, Архипов В.Г. и его представитель Дулкарнаев А.И. полагли их необоснованными. Аналогичная позиция изложена представителем Архирова В.Г. - Мусиным Э.Р. в письменных возражениях.

В судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явился, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, Минникаев М.И. Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие неявившегося лица.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушений норм права не допущено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 21 июня 2018 г. между Минникаевым М.И. (арендатором) и Архиповым В.Г. (арендодателем) заключен договор аренды с правом выкупа арендованного имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2705 квадратных метров, с кадастровым номером N, находящийся по адресу: "адрес", и размещенное на нем нежилое помещение площадью 927, 1 квадратных метров с кадастровым номером N.

Согласно пункту 2.1 указанного договора, в период его действия арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 20000 рублей в виде внесения платежей в счет погашения долга арендодателя перед ФССП и другими кредиторами, а также будущих платежей, связанных с функционированием и использованием имущества, а также коммунальные платежи согласно счетам, выставленным ресурсоснабжающими организациями.

По смыслу пункта 2.2 указанного договора, платежи осуществляются ежемесячно до 25 числа с момента подписания договора до исполнения обязательств Арендодателя перед кредиторами согласно приложение N1 к договору.

На основании приложения N1 к Договору от 21 июня 2018 г, расчет суммы выплат, засчитываемых в счет арендных платежей по договору, в расчет принимается сумма долга, равная 2261903 рубля 29 копеек.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы транспортные средства. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Правилами статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Удовлетворяя требования, заявленные Минникаевым М.И. о регистрации договора аренды недвижимого имущества, признании обязательств по договору исполненными, признании права собственности на имущество и уменьшения покупной цены спорного имущества, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами договор аренды здания и земельного участка подлежит государственной регистрации в силу закона, а поскольку истцом в полной мере исполнены возникшие перед ответчиком на основании данного договора аренды обязательства, то имеются основания для признания за истцом права собственности на спорное имущество, а также основания для снижения выкупной цены спорного имущества, в связи с произведенными истцом улучшениями, которые не оспаривались ответчиком.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не согласился и, учитывая положения статей 130, 131, 132, 133.1 и 164, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", наличие в материалах дела уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка и нежилого помещения от 29 августа 2019 г, из которого следует, что в отношении спорного имущества имеются запреты на регистрационные действия, наложенные Альметьевским РОСП УФССП России по Республике Татарстан в рамках нескольких исполнительных производств, пришел к выводу о том, что истец не вправе подменять спор относительно соблюдения установленной законом процедуры государственной регистрации права аренды на объекты недвижимого имущества, поскольку защита права в обход установленного законом порядка регистрации прав на недвижимое имущество недопустима.

В связи с чем суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца о регистрации договора аренды недвижимого имущества с последующим его выкупом и признании права собственности на спорное имущество.

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что для перехода права собственности на арендованное имущество истцом не исполнены условия договора аренды в части выплаты полной выкупной цены арендованного имущества установленной договором аренды, каких-либо оснований для уменьшения покупной цены нежилого помещения и земельного участка не имеется.

Отказывая в удовлетворении встречных требований Архипова В.Г, суд первой инстанции, руководствуясь условиями заключенного сторонами договора, которыми предусмотрено досрочное расторжения договора по требованию арендодателя, пришел к выводу о том, что правовых оснований для расторжения договора аренды имущества с правом выкупа арендованного имущества не имеется, учитывая при этом и положения пункта 7.1 договора аренды с правом выкупа нежилого помещения, которым предусмотрено, что данный договор заключен на неопределенный срок, а также то, что обязательства по договору аренды с правом выкупа частично истцом исполнены.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения спорного договора по инициативе арендодателя, суд апелляционной инстанции отметил, что требования Архипова В.Г. о расторжении договора аренды с последующим его выкупом нельзя признать добросовестными.

Выводы суда первой инстанции, с которыми обоснованно согласился суд апелляционной инстанции, соответствуют требованиям закона и обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы Минникаева М.И. о наличии оснований для регистрации спорного договора аренды недвижимого имущества с последующим его выкупом и признании права собственности на спорное имущество за Минникаевым М.И, а также для уменьшения покупной цены нежилого помещения и земельного участка, сводятся к переоценке обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы Архипова В.Г. о наличии оснований, предусмотренных договором, для расторжения спорного договора по инициативе арендодателя, были предметом проверки суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы жалобы Архипова В.Г. о невнесении платежей по договору и ухудшении арендуемого имущества материалами дела не подтверждаются.

Иных доводов, по которым состоявшиеся по делу судебные акты могли бы быть отменены или изменены, а также ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильных по существу судебных постановлений, кассационные жалобы не содержат.

Обстоятельства, на которые ссылаются заявители кассационных жалоб, были предметом рассмотрения в судах нижестоящих инстанции, получили надлежащую правовую оценку, при этом выводов суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств.

Материальный закон при рассмотрении настоящего дела применен верно, указаний на нарушения норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене обжалуемых судебных актов, кассационные жалобы не содержат. Правом дать иную оценку собранным по делу доказательствам, а также обстоятельствам, на которые заявители ссылаются в своих кассационных жалобах в обоснование позиции, суд кассационной инстанции не наделен в силу императивного запрета, содержащегося в части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Приведенные в кассационных жалобах доводы проверены в полном объеме и признаются судебной коллегией необоснованными, так как своего правового и документального обоснования в материалах дела не нашли, выводов судов первой и апелляционной инстанций не опровергли.

Доводы лиц, подавших кассационные жалобы, не свидетельствуют о нарушениях норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически сводятся к установлению новых обстоятельств дела и оценке доказательств, поэтому они не могут служить основанием для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных постановлений.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений по доводам кассационных жалоб Минникаева М.И, Архипова В.Г.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 26 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 14 сентября 2020 г. оставить без изменения, кассационные жалобы Минникаева Марата Ильдусовича, Архипова Владимира Григорьевича - без удовлетворения.

Председательствующий Е.М. Балакирева

Судьи Л.В. Арзамасова

Г.Г. Непопалов