Решение Калужского областного суда от 25 декабря 2020 г. по делу N 3а-85/2020

Калужский областной суд в составе председательствующего судьи Евсютиной Е.И., при секретаре Сухоруковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Калуга XXI век" к министерству экономического развития Калужской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

12 августа 2020 года общество с ограниченной ответственностью "Калуга XXI век" (далее - ООО "Калуга XXI век") обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Калуга XXI век" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 23086, 8 кв.м, этаж N1, N2, N3, N4, N5, подвал N 1, этаж N6, N7, N8, мезонин, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес". Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 738 236 445, 41 рублей, определенная в соответствии с приказом министерства экономического развития Калужской области по состоянию на 10 августа 2018 года в результате осуществления государственного кадастрового учета, превышает действительную рыночную стоимость. Следствием этого является уплата административным истцом налоговых платежей в повышенном размере, что нарушает права ООО "Калуга XXI век".

Просит суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения, назначение нежилое помещение, общей площадью 23086, 8 кв.м, этаж N1, N2, N3, N4, N5, подвал N1, этаж N6, N7, N8, мезонин, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", пом. 11, в размере его рыночной стоимости в сумме 393 719 153 рублей по состоянию на 10 августа 2018 года.

Административный истец ООО "Калуга XXI век", о времени и месте слушания дела извещен. Представитель административного истца Никитина Е.И. в направленном в адрес суда ходатайстве просила рассмотреть дело в ее отсутствие, поддержала требования административного иска с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Административные ответчики министерство экономического развития Калужской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калужской области, Городская Управа города Калуги, будучи уведомлены о времени и месте слушания дела, представителей в суд не направили.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ООО "Калуга XXI век" является собственником нежилого помещения, общей площадью 23086, 8 кв.м, этаж N1, этаж N2, этаж N3, этаж N4, этаж N5, подвал N 1, этаж N6, этаж N7, этаж N8, мезонин, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Министерством экономического развития Калужской области 25 сентября 2015 года издан приказ N 971-п, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на территории Калужской области по состоянию на 1 января 2015 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена на основании приказа министерства экономического развития Калужской области 25 сентября 2015 года по состоянию на 1 января 2015 года в размере 739 323 648, 45 рублей.

10 августа 2018 года осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером N, по результатам которого внесены изменения в сведения ЕГРН. Согласно акту определения кадастровой стоимости объектов недвижимости N от 10 августа 2018 года и выписке из ЕГРН от 27 января 2020 года, кадастровая стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером N определена по состоянию на 10 августа 2018 года в размере 738 236 445, 41 рублей и внесена в реестр объектов недвижимости 10 августа 2018 года.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По смыслу приведенных норм установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной является правом заинтересованного в этом лица и законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик такого имущества, и для реализации данного права административный истец обратился к оценщику для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно представленному в дело отчету об оценке N 23272 от 27 декабря 2019 года, составленному оценщиком ООО "Юкон-Ассистанс" Федоровым М.А, рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 23086, 8 кв.м, этаж N1, N2, N3, N4, N5, подвал N1, этаж N6, N7, N8, мезонин, с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" составляет 393 719 153 рублей.

Судом при рассмотрении дела назначена экспертиза по определению рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости и проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Независимое Информационно-Консультационное Агентство".

По результатам проведения судебной экспертизы суду представлено заключение эксперта N от 3 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 23086, 8 кв.м, этаж N1, N2, N3, N4, N5, подвал N1, этаж N6, N7, N8, мезонин, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" пом. 11, по состоянию на 10 августа 2018 года определяется в сумме 516 190 000 рублей.

В результате проведенного анализа Отчета N23272 от 27 декабря 2019 года, выполненного оценщиком ООО "Юкон-Ассистанс" Федоровым М.А, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности предъявляемых:

А) к форме и содержанию:

1. В разделе "Задание на оценку" нарушено требование статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ - не указана задача оценки, не в полном объеме выполнено требование пункта 21 ФСО-1 (не указаны допущения, на которых должна основываться оценка) и пункта 8 ФСО-7 (не описан состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей, нет ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие характеристики объекта оценки, не указано учитываются ли обременения оцениваемого права в виде имущественных прав третьих лиц).

2. В разделе "Сведения о заказчике и оценщике" нарушение статьи 4 ФЗ-135 (отсутствует информация об имеющемся у оценщика квалификационном аттестате по направлению оценочной деятельности, дающий право заниматься оценкой недвижимости). Не в полной мере выполнены требования статьи 16 Федерального закона N135-ФЗ (отсутствует информация о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор).

3. В разделе "Основные факты и выводы" нарушение статьи 11 ФЗ-135 в части, что отчет не должен вводить в заблуждение - Ошибка в информации пункта "результаты оценки, полученные при применении различных подходов": в отчете применен только доходный для определения рыночно стоимости объекта оценки, а в таблице на странице 3 отчета указано, что применен только сравнительный подход".

4. В разделе "Описание объекта оценки" нарушение пункта 5 ФСО-7 - не указана дата осмотра. Нарушение требования статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ, пункта 8ж ФСО-3 - не указаны реквизиты юридического лица - собственника объекта оценки, и балансовая стоимость объекта.

Б) к описанию объекта оценки

1. при описании объекта оценки допущены ошибки, влияющие на дальнейшие расчеты (нарушение статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ): некорректно описан объект оценки. Неправильное описание объекта привело к неправильному определению сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, и ошибкам в дальнейших расчетах.

В) к анализу факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

1. Нарушены пункты 11 б, в, г, д ФСО-7. Отсутствует анализ рынка коммерческой недвижимости Калужской области. В отчете имеется обзор рынка коммерческой недвижимости России в целом, с упором на Москву и Московскую область, что не сопоставимо с объектом оценки по местоположению и ценообразующим факторам.

2. Нарушены требования пункта 11 ФСО-3: При анализе фактических данных о сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, отсутствуют ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, в результате чего проверить сопоставимость объектов и достоверность информации невозможно.

3. Нарушены требования статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета: В анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, при указании диапазона возможных значений оценщик ссылается на "Сборник оценщика недвижимости", под ред. Л.Лейфера, 2014 год. Данные указанного сборника неактуальны на дату оценки - 10.08.2018.

Г) к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки

1. Не в полном объеме выполнено требование пункта 11 ФСО-1. При выборе используемых подходов оценщик не учел цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, полноту и достоверность исходной информации.

2. Результат, полученный доходным подходом, не может быть признан достоверным.

- При расчете рыночной стоимости объекта оценки нарушены требования пункта 22 б), д) ФСО N7. Расчет арендной ставки произведен из ошибочного представления о составе оцениваемого помещения с учетом информации, неактуальной на дату оценки. В связи с тем, что оцениваемый объект структурно не является только объектом "торгового назначения", а имеет в своем составе иные помещения - гостиничные, общественного питания, офисные и складские, оценщиком не рассмотрен и не проанализирован рынок аренды иных коммерческих помещений.

- Нарушены требования пункта 23 в) ФСО-7 методика выбранного оценщиком метода расчета не соблюдена. Данные по коэффициенту недозагрузки, операционным расходам приняты по "Сборнику оценщика недвижимости" по ред. Л.Лейфера, 2014 года. Данные этого сборника не актуальны для даты оценки и не могут быть признаны недостоверными. При построении коэффициента капитализации допущены ошибки, что привело к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

Д) к полноте, достоверности и достаточности информации, использованной оценщиком для целей оценки

1. Нарушение требований пункта 11 ФСО 3: В тексте отчета об оценке отсутствуют ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

2. Нарушение статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ: Отчет допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение пользователей отчета. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой.

Отчет N23272, выполненный ООО "Юкон-Ассистанс", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оснований не доверять судебной экспертизе у суда не имеется. Эксперт, выполнявший исследование, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, стаж работы в оценочной деятельности, исследовательская часть судебной экспертизы выполнена в соответствии с федеральными стандартами оценки, заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы и на основании этого в исследовании даны ответы на поставленные судом вопросы. В связи с чем суд, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 10 августа 2018 года, принимает сведения, которые приведены в заключении судебной экспертизы.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что требования административного иска подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования административного иска удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью 23086, 8 кв.м, этаж N1, N2, N3, N4, N5, подвал N1, этаж N6, N7, N8, мезонин, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 10 августа 2018 года в размере его рыночной стоимости в сумме 516 190 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Калужский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2020 года.

Председательствующий Е.И. Евсютина