Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 07 декабря 2020 г. по делу N 33-8904/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Николаевой Т.В, судей Малиновской А.Л. и Жилкиной Е.М, при секретаре Горячкиной К.С, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N2-472/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" к Рютиной Е.Д. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" на решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 10 июня 2020 года, УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований указано, что ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" является собственником общежития (данные изъяты), расположенного по адресу: (адрес изъят), кадастровый номер (номер изъят). Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.02.2018 по делу (номер изъят) здание общежития признано многоквартирным жилым домом.

Комнату N 6 (квартиру N 32) в данном доме занимают Рютина Е.Д, Рютина В.Д, за которыми вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 31.01.2006 признано право пользования указанным жилым помещением на основании договора найма, а также признан заключенным договор найма жилого помещения между Рютиной Е.Д. и ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза". Однако между сторонами условия договора найма не определены.

При этом не установлен также размер платы за пользование жилым помещением, срок договора найма, в связи с чем истец полагает, что между сторонами должен быть заключен договор найма, однако ответчик от его заключения отказывается, несмотря на неоднократные предложения истца.

23.08.2019 истец направил в адрес ответчика письменное предложение заключить договор найма жилого помещения, приложив к нему текст договора, подписанный со стороны истца, в двух экземплярах. Однако в предложенный истцом срок (до 02.09.2019) и до настоящего времени Рютина Е.Д. договор коммерческого найма не подписала, отказ в подписании договора либо иные условия договора в адрес истца не направила.

С учетом изложенного истец просил суд обязать ответчика Рютину Е.Д. заключить с ним договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес изъят), на условиях, указанных в тексте проекта договора N 12 коммерческого найма квартиры от 1 сентября 2019 года, с установлением в нем размера платы за 1 кв.м. в размере 350 руб, исходя из рыночной ставки стоимости аренды 1 кв.м. жилья в г. Иркутске в районе (данные изъяты) по состоянию на 11.02.2019 и срока на пять лет.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 10 июня 2020 года исковые требования ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" по доверенности Кулик О.Е. просила отменить решение суда первой инстанции, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что суд мотивировал свой отказ в удовлетворении иска тем, что ранее постановленным решением суда от 31.01.2006 установлено бессрочное право пользования жилым помещением Рютиной Е.Д, в то время как п. 5.1. проекта договора найма срок найма установлен с момента его заключения сторонами и по 31.07.2024. В то же время суд установил, что данный пункт договора полностью согласуется с требованиями п. 1 ст. 683 ГК РФ, что является необоснованным.

Истцом представлены доказательства того, что в соответствии со ст. 19 ЖК РФ здание (адрес изъят), относится к частному жилищному фонду коммерческого использования, так как используется собственником для проживания граждан на условиях возмездного пользования и не имеет статус наемного дома.

В обжалуемом решении, равно как и в ранее постановленном решении 2006 года, суд не классифицировал фактически сложившиеся между сторонами правоотношения, не указал, какая именно из разновидностей договора регулирует данные правоотношения.

Независимо от признания данного факта Арбитражным судом Иркутской области с момента введения в действие ЖК РФ здание (адрес изъят) утратило статус общежития, так как не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, не зарегистрировано в качестве наемного дома. Следовательно, право пользования ответчиком жилым помещением не могло возникнуть на условиях социального найма. Единственным договором, который может регулировать фактически сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения, является договор найма, заключенный в соответствии с условиями гл. 35 ГК РФ. Доводы истца о возникших между сторонами правоотношениях коммерческого найма в отношении помещения частного жилищного фонда коммерческого использования не опровергнуты ни ответчиком, ни судом.

Кроме того, поскольку решением суда 2006 года признано за ответчиком право пользования жилым помещением и не разрешен вопрос об условиях договора найма, у ответчика возникла обязанность заключить договор найма жилого помещения. Право ответчика пользоваться жилым помещением дает право истцу определить условия пользования жилым помещением в письменном виде. Ответчиком не были предложены иные условия договора найма, чем те, которые представлены истцом. Суд фактически вышел за пределы исковых требований, рассматривая условия предлагаемого истцом договора, поскольку разногласия, возникшие при заключении договора, не были переданы на рассмотрение суда.

Необходимо учесть, что заключить договор коммерческого найма с условиями бессрочного пользования истец также не может, поскольку это условие будет противоречить ст. 683 ГК РФ. Согласно разделу 5 договора и ст. 683 ГК РФ наймодатель обязан продлить срок договора найма по истечении установленного договором срока, что фактически предусматривает бессрочный характер пользования жилым помещением.

Также, по мнению заявителя жалобы, бессрочный характер возникшего у ответчика права пользования не установлен решением суда 2006 года, так как указание на бессрочное пользование отсутствует в резолютивной части решения. Само по себе право бессрочного пользования не исключает иные обязательства ответчика, за нарушение которых он может быть выселен и его право бессрочного пользования прекратится. В связи с чем отказ в заключении договора найма только на основании того, что в договоре найма не отражен бессрочный характер пользования ответчиком жилым помещением является незаконным и необоснованным.

Условия по размеру платы за найм не подлежат регулированию по аналогии с порядком, установленным для договоров социального найма (государственному регулированию). Размер платы не был установлен решением суда 2006 года, не урегулирован сторонами и позднее. Представленная ответчиком копия приказа правления Облпотребсоюза N 9-п от 02.12.2010 о размере платы за найм жилого помещения не отвечает признаку допустимости доказательства. Облпотребсоюз на момент 2010 года органом управления истца не являлся и не мог устанавливать размер платы. Указанный в данном документе размер платы не может оставаться неизменным на протяжении длительного периода. В связи с чем наймодатель вправе требовать повышения платы за найм исходя из нынешних условий.

Уведомление наймодателя с требованием заключить договор найма следует рассматривать как требование об изменении условий договора в части размера платы за найм. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ наймодатель вправе передать требование об изменении условий договора на разрешение суда при неполучении в 30-дневный срок ответа от нанимателя. Размер платы за найм, предлагаемый наймодателем, не превышает размер рыночной стоимости платы за коммерческий найм, взимаемый в данной местности, соответствует действующему законодательству, которое не ограничивает и не регулирует размер платы за найм по договору коммерческого найма. Довод ответчика о невозможности оплачивать за найм в указанном размере в силу материального положения не является юридически значимым.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу, поступивших от Рютиной Е.Д. и Рютиной В.Д, содержится просьба об оставлении оспариваемого судебного решения без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. О причинах неявки сведений не представлено. Судебная коллегия рассмотрела дело согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Николаевой Т.В, пояснения ответчика Рютиной Е.Д. и третьего лица Рютиной В.Д, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшим на момент предоставления жилого помещения Рютиной Е.Д, жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

В соответствии со статьей 10 (части 1, 2) указанного Кодекса граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

В силу положений статьи 47 ЖК РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно статье 50 ЖК РСФСР осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер (статья 51 ЖК РСФСР).

Из материалов дела следует, что ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" является собственником жилого 5-этажного кирпичного здания - общежития (данные изъяты), расположенного по адресу: (адрес изъят), на основании Постановления Совета Иркутского областного Союза потребительских обществ (номер изъят) от 08.04.1999, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2003 38-АБ (номер изъят).

Данное здание построено в 1988 году Иркутским облпотребсоюзом и передано обществу в 1989 году в качестве вклада в уставной капитал.

Согласно справке МКУ "Сервисно-регистрационный центр" г. Иркутска от 04.06.2020 (номер изъят), надлежаще заверенной поквартирной карточке формы N 16 по адресу комнаты N 6 указанного здания, расположенной в общежитии по адресу: (адрес изъят), зарегистрированы и проживают: Рютина Е.Д, её дочь Рютина В.Д. и внучка Петухова М.Д.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 31.01.2006 по гражданскому делу N 2-21-06 по иску ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" к Рютиной Е.Д, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Рютиной В.Д, о признании не имеющими права пользования жилым помещением, признании ордера недействительным, выселении без предоставления другого жилого помещения установлено, что спорное жилое помещение предоставлено Рютиной Е.Д. в 1989 году Иркутским облпотребсоюзом как лицу, состоявшему в трудовых отношениях с Иркутским облпотребсоюзом, и нуждающемуся в улучшении жилищных условий.

Данным решением суда признан заключенным договор найма жилого помещения между Рютиной Е.Д. и ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" на жилое помещение - комнату N 6, расположенную в общежитии по адресу: (адрес изъят), за Рютиной Е.Д. и Рютиной В.Д. и признано право пользования данным жилым помещением на основании договора найма.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.02.2018 по делу (номер изъят), вступившим в законную силу, данное здание общежития признано многоквартирным жилым домом. В связи с чем нумерация комнат общежития изменена на нумерацию квартир: комната N 2 - квартира N 15, комната N 6 - квартира N 32, согласно справке директора ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" (без N и даты).

23.08.2019 истец направил в адрес ответчика письменное предложение заключить договор коммерческого найма жилого помещения, приложив к нему текст договора коммерческого найма, подписанный со стороны истца, в двух экземплярах. Рютина Е.Д. данный договор не подписала, отказ в подписании договора либо иные условия договора в адрес истца не направила.

В указанном договоре истец предлагает установить его срок с момента его заключения по 31.07.2024 (пункт 5.1.), по истечении которого наниматель обязан возвратить наймодателю квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту возврата не позднее пяти календарных дней со дня истечения срока (пункт 2.1.). Устанавливает обязанность наймодателя продлить срок найма квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока, а в случае отказа от продления срока найма в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру в наем, предупредить об этом нанимателя не позднее, чем за месяц до истечения срока договора (пункт 2.6.). Предлагает по истечении срока найма прекратить договорные отношения сторон (пункт 5.2.).

Разрешая спор о понуждении ответчика заключить с истцом договор на данных условиях, суд исходил из следующего.

Пункт 1 статьи 683 ГК РФ регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.

Вместе с тем согласно статье 5 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе статья 683 ГК РФ) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 01.03.1996. По обязательственным отношениям, возникшим до 01.03.1996, часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Поскольку обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между Рютиной Е.Д. и ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" в 1995 году в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР, на основании договора жилищного найма, носящего бессрочный характер, положения пункта 1 статьи 683 ГК РФ о сроке договора найма жилого помещения к спорным правоотношениям применению не подлежат. То обстоятельство, что по решению Арбитражного суда Иркутской области от 20.02.2018 здание общежития признано многоквартирным жилым домом, на бессрочный характер правоотношений сторон по пользованию спорным жилым помещением не влияет.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции, применив положения части 2 статьи 61 ГПК РФ о преюдиции установленных ранее решением суда обстоятельств, отказал в удовлетворении требования о возложении обязанности на Рютину Е.Д. заключить договор коммерческого найма жилого помещения на условиях, изложенных в Договоре N 12 коммерческого найма квартиры от 01.09.2019.

Судебная коллегия соглашается с суждениями суда первой инстанции, как основанными на правильном толковании и применении норм права, регулирующие возникшие правоотношения, соответствующими обстоятельствам дела, установленным судом на основе надлежащей оценки всех представленных доказательств, имеющих правовое значение для данного дела, в их совокупности.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе о несогласии с выводами суда о необоснованности требования иска о понуждении ответчика заключить договор найма жилого помещения на условиях предложенного истцом договора коммерческого найма квартиры, не влекут отмену решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, направлены по их содержанию на переоценку установленных судом обстоятельств, а также на преодоление вступившего в законную силу судебного акта.

Суд первой инстанции со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П, верно указал, что преюдициальное значение судебного решения предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же, или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Вступившим в законную силу решением суда за Рютиной Е.Д. и Рютиной В.Д. признано право пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма и установлены обстоятельства, при которых между сторонами сложились правоотношения по бессрочному пользованию жилым помещением на условиях найма, что исключает возможность требования от ответчика заключения с истцом договора найма жилого помещения на определенный срок.

Кроме того, в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязательство перед истцом заключить договор найма на определенный срок ответчик не давала, Закона, в соответствии с которым возможно понудить её к заключению такого договора, нет, не предусмотрена такая обязанность и нормами Гражданского кодекса РФ, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Иные доводы апелляционной жалобы не указывают на обстоятельства, которые могут повлечь отмену судебного решения по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 10 июня 2020 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Т.В. Николаева

Судьи

А.Л. Малиновская Е.М. Жилкина