Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 сентября 2020 г. по делу N 33-14166/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Мелешко Н.В.

судей

Петровой А.В.

Сопраньковой Т.Г.

при секретаре

Киселевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "НПО "Пигмент" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 года по гражданскому делу N 2-484/2020 иску Аргова Владимира Юрьевича, Аргова Никиты Владимировчиа к ООО "НПО "Пигмент" о признании предварительного договора купли-продажи основным, возмещении стоимости разницы в площади помещения.

Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В, объяснения представителя ответчика ООО "НПО "Пигмент" - Тронь П.А, возражавшего по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Аргов В.Ю. и Аргов Н.В. обратились в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "НПО "Пигмент", с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просили признать предварительный договор купли-продажи N Н334-173-Пигмент-4Б-п от 16.11.2017 основным договором купли-продажи нежилого помещения, взыскать с ответчика разницу в стоимости между фактической и проектной площадью в общем размере 594 188 рублей (по 297 094 рублей в пользу каждого из истцов).

В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что 16.11.2017 заключили с ООО "НПО "Пигмент" предварительный договор N Н334-173-Пигмент-4Б-п купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.6 которого цена помещения, являющегося объектом купли-продажи, устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 ГК РФ за единицу (1 кв.м) площади фактического размера помещения. Цена 1 кв.м площади (фактического размера) помещения устанавливается сторонами в размере 148 547 рублей. Изначальная общая площадь нежилого помещения по предварительному договору составляла 126, 54 кв.м. Между теми же сторонами 22.03.2019 заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения N 565-Н. При подписании акта приема-передачи помещения от 22.03.2019 по основному договору, ответчик представил техническую документацию, из которой усматривалось, что общая площадь нежилого помещения составляет 127, 50 кв.м, в связи с чем Истцы вынуждены были произвести доплату, исходя из стоимости 1 кв.м в соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора. Согласно п. 3.4 договора денежные средства, полученные продавцом от покупателя по предварительному договору N Н334-173-Пигмент-4Б от 16.11.2017 в размере 18 939 742 рубля засчитываются в счет оплаты по настоящему договору. Между тем, впоследствии, по результатам обмеров филиалом ГУП "ГУИОН" - ПИБ Юго-западное установлено, что фактическая площадь помещения N 565-Н составляет 123, 5 кв.м. Истцы 23.04.2019 обратились к ответчику с заявлением о возврате переплаты в размере 594188 рублей, однако письмом от 29.05.2019 N 04-06-967 ответчик сообщил об отказе в удовлетворении требования истцов.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27.02.2020 в удовлетворении исковых требований Аргова В.Ю, Аргова Н.В. отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истцы Аргов В.Ю. и Аргов Н.В. подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Истцы Аргов В.Ю, Аргов Н.В. в заседание судебной коллегии не явились, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту также ГПК РФ), о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, доказательства их уважительности не представили. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.11.2017 между ООО "НПО "Пигмент" (продацом) и Арговым В.Ю. и Арговым Н.В. (покупателями) заключен предварительный договор N Н334-173-Пигмент-4Б-п купли-продажи нежилого помещения (далее - предварительный договор) (л.д. 71- 75).

Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения (далее - основной договор), указанного в пункте 1.5 договора, по которому продавец обязуется продать Покупателю помещение с индексом 1Н1-И, в строящемся на дату заключения настоящего договора жилом доме по строительному адресу: "адрес" а покупатели обязуются купить указанное помещение в следующих долях: Аргов В.Ю. - 1/2 доли, Аргов Н.В. - 1/2 доли.

Согласно пункту 1.5 площадь общая площадь помещения составляет 126, 54 кв.м.

Согласно пункту 1.5.1 общая площадь помещения и площадь балкона (лоджии) уточняется после завершения строительства объекта по результатам обмеров, указанных в кадастровом паспорте помещения, в соответствии с фактическими данными указанных площадей, что рассматривается сторонами как согласованное при заключении настоящего договора допустимое изменение.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора цена помещения устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 ГК РФ за единицу (1 кв.м) площади фактического размера помещения. Цена 1 кв.м площади (фактического размера) помещения устанавливается сторонами в размере 148 547 рублей, в том числе НДС 18%, что составляет 22 659, 71 рубля.

Указанная в данном пункте цена помещения не подлежит изменению в случае надлежащего и полного исполнения покупателем своих обязательств по договору.

Пунктом 5.1 предварительного договора установлен график внесения покупателем платежей по этому договору. Согласно данном графику 16.11.2017 покупатели должны внести сумму 200 000 рублей, 22.11.2017 - оставшуюся сумму 18 597 137 рублей.

22.03.2019 между истцами и ООО "НПО "Пигмент" заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 565-Н (далее - основной договор или договор) (л.д. 10-12).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец продает, а покупатели покупают нежилое помещение N 565-Н, в следующих долях: Аргов В.Ю. - 1/2 доли, Аргов Н.В. - 1/2 доли, помещение расположенное по адресу: "адрес", кадастровый номер N.., принадлежит продавцу на праве собственности согласно договору купли-продажи от 01.07.2010, договору купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 17.09.2007 N 4505-ЗУ, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 14.09.2018 N 78-11-30-2018, о чем в ЕГРН 18.02.2019 имеется запись регистрации N N...

Согласно пункту 1.1.1 основного договора общая площадь помещения составляет 127, 50 кв.м (л.д. 10).

Пунктом 3.1 договора установлена цена помещения - 18 939 742 рубля.

В соответствии с пунктом 3.3 покупатели обязаны оплатить продавцу цену помещения не позднее дня подписания данного договора.

В силу пункта 3.4 денежные средства, полученные продавцом от покупателей по предварительному договору NН334-173-Пигмент-4Б-п от 16.11.2017, в сумме 18 939 742 рублей засчитываются в счет оплаты по договору.

Факт выполнения истцами условий договора по внесению денежных средств в полном объеме - в размере 18 939 742 рублей ответчик не оспаривает.

22.03.2019 нежилое помещение, являющееся объектом договора купли-продажи от 22.03.2019, передано покупателям по акту приема-передачи, согласно которому площадь этого помещения составляет 127, 50 кв.м (л.д. 13).

Государственная регистрация права общей долевой собственности истцов произведена 05.04.2019 (л.д. 12).

Согласно сведениям ГУП "ГУИОН" ПИБ Юго-Западное площадь помещения 565-Н составляет 123, 5 кв.м (л.д. 68).

23.04.2019 истцы представили в адрес ответчика заявление, в котором указывали на то, что 11.12.2018 произвели оплату дополнительных площадей в размере 142 605 рублей, исходя из того, что в соответствии с договором купли-продажи и актом приема-передачи общая площадь помещения составляет 127, 50 кв.м, в то время как фактически - 123, 50 кв.м, в связи с чем просили вернуть переплату в размере 594 188 рублей (л.д. 5).

Письмом N 04-06-967 ответчик отказал в удовлетворении указанного требования истцов (л.д. 6).

Из условия предварительного и основного договоров купли-продажи, заключенных между истцами и ответчиком, следует, что они содержат условия, позволяющие определить предмет договора, в том числе конкретный объект недвижимости, его площадь, местонахождение, кадастровый номер, стоимость.

Согласно договору купли-продажи от 22.03.2019 N 565-Н стороны оценили нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый номер N.., исходя из его потребительских качеств в размере 18 939 742 рублей (пункт Договора 3.1).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание, что цена сделки определялась сторонами в твердой денежной сумме, а также то обстоятельство, что истцы не были лишены возможности произвести обмеры жилого помещения до заключения основанного договора купли-продажи, не усмотрел оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика разницы в стоимости помещения в связи с разницей между договорной и фактической площадью этого помещения.

Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании предварительного договора купли-продажи от 16.11.2017 основным, суд первой инстанции исходил из того, что действия истцов по заключению основного договора 22.03.2019, по обращению в Управление Росреестра за регистрацией права в соответствии с основным договором купли-продажи, давали основания другим лицам, в том числе истцу, полагаться на действительность основного договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановилрешение, основанное на оценке собранных по делу доказательств и отвечающее требованиям вышеуказанных норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фактически истцам было передано помещение меньшей площадью, чем это было предусмотрено предварительным договором были предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонены судом.

На основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2).

В соответствие с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Согласно пункту 3 этой же статьи в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора купли-продажи недвижимого имущества вправе как определить цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта и фактической общей площади объекта, так и иным способом.

Согласно договору купли-продажи от 22.03.2019 N 565-Н стороны оценили нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый номер N.., исходя из его потребительских качеств в размере 18 939 742 рублей (пункт договора 3.1).

Таким образом, учитывая, что цена сделки определялась сторонами не исходя из единицы площади квартиры, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании разницы в стоимости помещения.

При этом судебная коллегия также учитывает, что при заключении сделки истцы не были лишены возможности проверить технические характеристики помещения, в том числе заказать его паспорт, однако, согласно акту приема-передачи квартиры приняли помещение без претензий к продавцу по его качеству и техническому состоянию.

Также суд обоснованно не усмотрел оснований для применения к правоотношениям сторон условий предварительного договора купли-продажи как основного, применив правила эстоппеля.

Согласно п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В данном случае истцы заключили основной договор, исполнили его, уплатив денежные средства, и приняли исполнение со стороны ответчика, приняв квартиру по акту приема-передачи, в связи с чем ссылки истцов на применение к отношениям сторон условий предварительного договора противоречат принципу добросовестности стороны договора.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Правовых оснований, влекущих в пределах действия ст. 330 ГПК РФ отмену постановленного по делу решения, судебной коллегией при рассмотрении жалобы не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: