Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 г. по делу N 66а-138/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2082/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инновации в образовании" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 16 сентября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Рычаговой О.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Инновации в образовании" (далее также - ООО "Инновации в образовании", Общество) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 5898, 7 кв.м, расположенного в 7-этажном нежилом офисном здании класса "В" с кадастровым номером N, 1975 года постройки, по адресу: "адрес"

а также нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 1777, 1 кв.м, расположенного в 5-этажном нежилом офисном здании класса "В" с кадастровым номером N, 1902 года постройки, по адресу: "адрес", в размере их рыночной стоимости без учета НДС соответственно 330 860 000 рублей и 171 564 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года, определенной на основании отчетов об оценке рыночной стоимости объекта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ и N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, выполненных оценщиком ООО "Градостроительный ментор" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная в размере соответственно 595 704 522, 14 рубля и 303 164 516, 67 рублей, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, как налогоплательщика, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец уточнил требования и просил установить рыночную стоимость нежилых помещений в размере соответственно 380 619 000 рублей и 189 512 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 16 сентября 2020 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость названных выше объектов недвижимости установлена в размере их рыночной стоимости.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянта, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. В жалобе также утверждается, что действия административного истца по оспариванию кадастровой стоимости нежилых помещений фактически имеют своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также апеллянтом приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку использованные в рамках сравнительного подхода объекты в качестве аналогов N 3 и N 1 не сопоставимы с объектом оценки по нескольким ценообразующим факторам: аналог N 3 по классу здания, по окружению и доступу к объекту, аналог N 1 по классу здания, на тип парковки. Аналогичное нарушение допущено и в рамках доходного подхода в отношении аналогов N 1 и N 2. В результате полученная рыночная стоимость единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода в размере 125 646 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, что свидетельствует о некорректном использовании объектов-аналогов либо о наличии ошибок в расчетах. При том что среднее значение стоимости продажи 1 кв.м офисной недвижимости, расположенной в районе местоположения объекта исследования (в ЦАО), составляет 253 800 руб./кв.м, что превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки.

Указано подателем жалобы и на то, что в рамках доходного подхода в расчетах была использована только арендопригодная площадь без учета вспомогательных помещений.

Таким образом, по мнению апеллянта, указанные нарушения привели к некорректному расчету рыночной стоимости, заключение эксперта не могло быть признано достоверным и положено в основу решения суда, в связи с чем заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Представитель административного истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых по данному делу не является обязательной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Обществу на праве собственности принадлежат два нежилых помещения, включенных в упомянутый выше Перечень объектов.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила: помещения с кадастровым номером N - 595 704 522, 14 рубля, помещения с кадастровым номером N - 303 164 516, 67 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчеты об определении рыночной стоимости объектов N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ и N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные оценщиком ООО "Градостроительный ментор" ФИО1

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названных отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству представителя административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" ФИО2 отчеты, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

помещения с КН N - 380 619 000 рублей;

помещения с КН N - 189 512 000 рублей.

Административный истец выводы судебной экспертизы не оспаривал и уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости объектов, просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами оценки; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылки в апелляционной жалобе на некорректный подбор объектов аналогов вследствие расхождения по некоторым элементам сравнения и не введения соответствующих корректировок, в результате чего полученная величина рыночной стоимости не соответствует действительной картине рынка недвижимости были предметом анализа и оценки суда первой инстанции и обоснованно отвергнуты с учетом письменных пояснений эксперта.

Суд верно указал, что экспертом учтены все необходимые различия объектов исследования и аналогов по основным ценообразующим факторам. В процессе проведенного экспертом исследования было выявлено, что все объекты-аналоги, как и исследуемые объекты относятся к офисам класса "В". При производстве расчетов экспертом в отношении объектов исследования и объектов-аналогов применены корректировки с учетом наличия отдельного входа, удобства подъездных путей и близости к остановкам общественного транспорта.

Экспертом обоснованно не применена повышающая корректировка, учитывающая тип парковки, поскольку окружение как объектов исследования, так и всех объектов-аналогов позволяет осуществлять платную парковку автотранспортных средств, рядом с данными объектами имеется достаточное количество парковочных мест.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы представителя Департамента городского имущества города Москвы о несоответствии полученной экспертом в результате проведенного исследования стоимости объектов исследования действительной картине рынка офисной недвижимости, расположенной в ЦАО, по тем основаниям, что приведенные в экспертном заключении объекты-аналоги сопоставимы с исследуемыми объектами, все вносимые корректировки обоснованы.

Оснований для переоценки правильных выводов судебная коллегия не установила.

Судебная коллегия считает, что экспертом верно произведен расчет потенциального валового дохода. Так, в силу положений статьи 14 Закона об оценочной деятельности и пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, эксперт самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, постольку произведя анализ сегмента рынка объектов исследования принял во внимание средневзвешенное значение недозагрузки исходя из величины недозагрузки для офисов 8, 8%, для торговой недвижимости - 9, 6%, указав что данные величины наиболее соответствуют рынку офисной и торговой недвижимости г. Москвы, аналогичной исследуемым объектам.

Таким образом, в рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Оценив доводы апелляционной жалобы представителя административного ответчика, судебная коллегия не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено, основания для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 16 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)