Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03 ноября 2020 г. по делу N 8Г-17952/2020[88-18945/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Бетрозовой Н.В, Брянского В.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никифоровой Т.Н, Филатовой Ю.А, ООО "Людмила-3", АКБ "Абсолют-Банк" к департаменту муниципального имущества (ДМИ) администрации Волгограда, ООО "Аналитик Центр" об определении условий договора, установлении рыночной стоимости земельного участка

по кассационной жалобе ДМИ администрации Волгограда на решение Центрального районного суда Волгограда от 03 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 марта 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения представителя истцов Никифоровой Т.Н. и ООО "Людмила-3" Алещенко С.В, судебная коллегия

установила:

Никифорова Т.Н, Филатова Ю.А, ООО "Людмила-3", АКБ "Абсолют-Банк" обратились в суд с настоящим иском, указав, что они являются собственниками нежилых помещений в составе торгового центра "Арго", расположенного по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N. Департаментом муниципального имущества Волгограда истцам был направлен проект договора аренды указанного земельного участка. Истцами представлен протокол разногласий к проекту договора, который департаментом был отклонен. Причиной разногласий, в том числе, явился порядок определения цены аренды, которая была рассчитана департаментом исходя из рыночной стоимости земельного участка в сумме 22 320 000 рублей, определенной отчетом об оценке ООО "Аналитик Центр", тогда как истцы руководствовались отчетом об оценке участка, выполненным ИП Буяновым А.Ю, согласно которого рыночная стоимость участка составила 9 722 000 рублей.

Первоначальные исковые требования заключались в оспаривании рыночной стоимости земельного участка, применяемой ответчиком при расчете арендной платы, и установлении судом условия о размере арендной платы исходя из его действительной рыночной стоимости. Также истцы просили изложить п.1.2, 1.3 и 2.11 договора в предложенной ими редакции, исключить из проекта договора пункты 6.2 и 9.5.

В ходе рассмотрения дела была проведена судебная оценочная экспертиза, заключением которой рыночная стоимость спорного участка установлена в 11 130 860, 16 руб.

В ходе рассмотрения дела истцы изменили основание иска по требованию о цене аренды, указав, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте в соответствии с пп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ в связи с его нахождением в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. В связи с этим размер устанавливаемой арендной платы для данного земельного участка не может превышать размер земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Окончательно уточнив исковые требования, истцы просили суд урегулировать разногласия сторон при заключении договора аренды земельного участка N от 20.07.2018 следующим образом: пункт 1.2 договора изложить в редакции арендатора: "Участок предоставлен для размещения нежилых помещений свободного назначения"; пункт 2.11 договора изложить в редакции арендатора: "размер арендной платы может изменяться на основании вступивших в силу нормативных актов Российской Федерации, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также изменения размера кадастровой стоимости земельного участка, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора, начиная со дня получения арендатором извещения арендодателя об изменении арендной платы на соответствующий период.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно со дня получения извещения о размере арендной платы на соответствующий период"; пункт 1.3 договора в редакции арендодателя дополнить словами: "Нежилое помещение с кадастровым номером N"; пункты 6.2, 9.5 договора в редакции арендодателя исключить; Приложение N 1 к договору изложить в редакции арендатора, где сумма годовой арендной платы арендатора ООО "Людмила- 3", исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 146, 41 кв. м в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 11 027, 22 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора АКБ "Абсолют Банк" исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 938, 51 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 70 686, 13 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора Никифоровой Т.Н, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 1014, 78 кв.м, в соответствии земельным налогом 1, 5% составляет 76 430, 59 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора Филатовой Ю.А, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 698, 96 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 52 643, 85 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора Грамматиковой А.В, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 112, 67 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 8 486, 01 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора Лазарева О.В. исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 112, 67 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 8 486, 01 руб.

Также истцы просили установить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 3 024 кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: Волгоград, "адрес" в размере 11 130 860, 16 руб.

Кроме того истцы просили взыскать с ДМИ администрации Волгограда в пользу Никифоровой Т.Н. расходы на оплату производства экспертизы в размере 40 000 руб.

Ответчик - департамент муниципального имущества администрации Волгограда против удовлетворения иска возражал, указав, что спорный участок не относится к землям, ограниченным в обороте, в связи с чем арендная плата подлежит расчету исходя из рыночной стоимости, установленной представленным им отчетом, а не из кадастровой стоимости в пределах земельного налога.

Решением Центрального районного суда Волгограда от 03 сентября 2019 года исковые требования были удовлетворены частично.

Суд принял решение урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка N от 20.07.2018 между ООО "Людмила-3", АКБ "Абсолют Банк" Никифоровой Т.Н, Филатовой Ю.А. и ДМИ администрации Волгограда, пункт 1.3 договора в редакции арендодателя дополнен словами: "Нежилое помещение с кадастровым номером N"; пункт 6.2 в редакции арендодателя исключен; Приложение N 1 к договору аренды земельного участка N от 20.07.2018 изложено в редакции арендатора, где сумма годовой арендной платы арендатора ООО "Людмила-3", исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 146, 41 в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 11 027, 22 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора АКБ "Абсолют Банк" исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 938, 51 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 70 686, 13 руб; сумма годовой арендной платы арендатора Никифоровой Т.Н, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 1014, 78 кв.м, в соответствии земельным налогом 1, 5% составляет 76 430, 59 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора Филатовой Ю.А, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 698, 96 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 52 643, 85 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора Грамматиковой А.В, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 112, 67 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5% составляет 8 486, 01 руб.; сумма годовой арендной платы арендатора Лазарева О.В. исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, в размере 5 021, 16 руб. согласно доли земельного участка 112, 67 кв.м, в соответствии с земельным налогом 1, 5%

составляет 8 486, 01 руб.

Установлена рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3024, 0 кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: Волгоград, "адрес" в размере 11 130 860, 16 руб.

С ДМИ администрации Волгограда в пользу Никифоровой Т.Н. взысканы расходы на оплату производства экспертизы в размере 10000 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 руб.

В удовлетворении остальной части требований иска судом отказано.

Принимая данное решение, суд исходил из того, что спорный участок относится к числу ограниченных в обороте в соответствии с пп. 14 п.5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, в связи с чем арендная плата подлежит исчислению из его кадастровой стоимости в пределах земельного налога, рыночная стоимость участка установлена в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 марта 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ДМИ администрации Волгограда ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы заявитель указал, что суд ошибочно применил положения пп.14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, отнеся спорный земельный участок ко второму поясу зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. В соответствии с ч.2 ст. 43 Водного кодекса РФ для водных объектов, используемых для целей питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Согласно ст.18 Федерального закона N52-ФЗ от 30.03.1999 "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам. Границы и режим таких зон устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения, сведения о границах таких зон подлежат внесению в ЕГРН. Представленная в дело выписка из ЕГРН не содержит сведений о расположении спорного земельного участка в зоне первого и второго поясов зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Суд не исследовал вопрос установления зоны санитарной охраны водных объектов. При этом суд ошибочно применил нормативный правовой акт органа местного самоуправления - решение Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 N5/115, которым утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград.

Препятствий для передачи данного земельного участка в собственность не имеется, с соответствующими заявлениями истцы не обращались. Вследствие изложенного вывод судов о наличии ограничений в обороте земельного участка, послуживший основанием для определения арендной платы в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Также заявитель указал на противоречивость судебных актов. Суды пришли к выводу об определении арендной платы по договору исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, его рыночная стоимость в расчете арендной платы применению не подлежит. Между тем, суд удовлетворил и требование об установления рыночной стоимости земельного участка в размере 11130860, 16 руб, которая при вышеизложенном выводе суда не имела правового значения, в связи с чем результаты судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка судом приняты в нарушение принципа относимости доказательств по делу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истцов Никифоровой Т.Н. и ООО "Людмила-3" Алещенко С.В. против удовлетворения кассационной жалобы возражала, другие лица, участвующие в деле в суд не явились, извещены, возражений на кассационную жалобу не представили. Препятствий для рассмотрения дела в соответствии с ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ не имеется.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции и не устранены при апелляционном рассмотрении дела, в связи с чем имеются основания для частичной отмены обжалуемых судебных актов с принятием нового решения в отмененной части.

Разрешая заявленные требования относительно размера арендной платы, суд первой инстанции правильно руководствовался пунктом 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения размера арендной платы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582. Согласно данному постановлению арендная плата определяется исходя, в том числе, из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Также судами верно применен пп.14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым земельные участки государственной или муниципальной собственности, находящиеся в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения ограничиваются в обороте.

Согласно пункту 2 данной статьи земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из предмета и основания иска, а также подлежащих применению в данном деле норм материального права, юридически значимым обстоятельством по делу являлась относимость спорного участка к указанным зонам санитарной охраны.

Данное обстоятельство было установлено судом. Согласно приложению N2 к Правилам землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 N, спорный земельный участок отнесен ко второму поясу зоны санитарной охраны источника водоснабжения

Доводы кассационной жалобы о неправильном установлении судом содержания ограничения оборотоспособности участка несостоятельны, противоречат приведенным в решении суда санитарно-эпидемиологическим требованиям к организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, определенным в СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения", утвержденным постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14 марта 2002 г. N 10.

Вопреки доводу заявителя представленная в дело выписка из ЕГРН содержит указание на ограничение прав на спорный земельный участок в связи с утвержденным проектом зон санитарной охраны водозаборного сооружения, что согласуется с указанным СанПиН 2.1.4.1110-02.

Ответчик полагает ошибочным применение судом правового акта органа местного самоуправления, поскольку в соответствии с пунктом 5 ст. 18 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, а также границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Кассационный суд полагает такую позицию заявителя неправильной.

Фактически ответчиком поставлен вопрос о незаконности указанного нормативного правового акта местного органа власти в части установления им зон санитарной охраны, между тем указанный акт в установленном порядке не оспорен и не отменен.

Статья 64 Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград содержит указание на установление зон санитарной охраны в соответствии с Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Ответчиком доказательств того, что органом исполнительной власти Волгоградской области не принимался соответствующий нормативный акт об установлении зон санитарной охраны или соответствующие полномочия не были делегированы местным органам власти, судам представлено не было.

В соответствии со статьей 24 и статьей 32 Градостроительного кодекса РФ, пунктом 26 ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" утверждение генерального плана, правил землепользования и застройки городского округа относится к вопросам местного значения городского округа, которые отнесены к полномочиям представительного органа городского округа.

В соответствии с ч.1-3 ст.7 Федерального закона от 06 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. По вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, могут приниматься муниципальные правовые акты на основании и во исполнение положений, установленных соответствующими федеральными законами и (или) законами субъектов Российской Федерации. Муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования.

С учетом изложенного, вопреки мнению подателя жалобы, у суда не имелось оснований не применять при разрешении данного дела муниципальный нормативный правовой акт - решение Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 N5/115, которым утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград.

Вместе с тем, в иной части кассационная жалоба является обоснованной и подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Первоначально истец основывал свои требования относительно цены аренды на оспаривании приведенной ответчиком рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем его действительная рыночная стоимость относилась к числу юридически значимых обстоятельств и являлась предметом спора.

После изменения истцом основания иска в этой части значимым обстоятельством для определения цены аренды являлась не рыночная, а кадастровая стоимость объекта, не являвшаяся предметом спора.

Таким образом, согласно положениям ст.12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и разъяснениям, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о размере рыночной стоимости в данном деле утратил правовую значимость, без чего сама по себе рыночная стоимость имущества не может быть предметом судебного спора.

С учетом изложенного оснований для рассмотрения данного требования судом, его удовлетворения, а следовательно и для возложения на ответчика судебных расходов, понесенных в связи с производством экспертизы по установлению рыночной цены объекта, не имелось.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение (определение) суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции этим требованиям в указанной части не соответствуют.

Допущенное нарушение норм материального и процессуального права является существенным, повлияло на исход дела, и без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Поскольку по делу в этой части не требуется установление или исследование новых обстоятельств, суд кассационной инстанции, частично отменяя обжалуемые судебные акты, полагает необходимым принять новое решение.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворить частично.

Решение Центрального районного суда Волгограда от 03 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 марта 2020 года в части установления рыночной стоимости земельного участка и взыскания расходов по оплате судебной экспертизы в размере 10000 рублей отменить, приняв новое решение об отказе в удовлетворении данной части заявлявшихся требований.

В иной части решение Центрального районного суда Волгограда от 03 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 марта 2020 года оставить без изменения, а кассационную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: