Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 октября 2020 г. по делу N 8Г-20612/2020[88-20254/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Бетрозовой Н.В, Грибанова Ю.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пастухова О.Б. к администрации МО "Город Астрахань", управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань", управлению муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание, по кассационной жалобе Пастухова О.Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 25 мая 2020г.

Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В, выслушав представителя Пастухова О.Б. - Курбанову Е.В, поддержавшую доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Пастухов О.Б. обратился в суд с иском, указав, что на основании договора купли-продажи от 06.02.2018г. он является собственником объекта незавершенного строительства, степень готовности 41%, площадью застройки 437, 9 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес". В соответствии с договором от 06.02.2018г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды Nг. от 07.09.2019г... истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 917 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов - для объектов жилой застройки, вид разрешенного использования - магазины (для завершения строительства магазина), срок договора с 22.07.2016г. по 21.07.2019г. Предыдущему арендатору земельного участка администрацией города выдано разрешение на строительство от 28.06.2018г. двухэтажного магазина, общей площадью 441, 15 кв.м. В настоящее время строительство магазина закончено, первоначальный проект изменен, построено двухэтажное здание, общей площадью 1135, 8 кв.м, в пределах указанного земельного участка, площадь застройки 596 кв.м. - около 65% от площади земельного участка. Возведенное нежилое здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопо-жарным нормам и иным требованиям, что подтверждается соответствующими заключениями. В выдаче разрешения на строительство отказано, так как здание запроектировано на сетях канализации, договор аренды прекращен с 22.07.2019года. При указанных обстоятельствах истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание магазина Лит."А", общей площадью 1135, 8 кв.м, расположенное по адресу: "адрес".

Решением Ленинского районного суда г.Астрахани от 30.12.2019г. исковые требования удовлетворены, за Пастуховым О.Б. признано право собственности на нежилое здание Лит.А - магазин, общей площадью 1135, 8 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 25 мая 2020г. решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 30 декабря 2019г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска Пастухова О.Б. к администрации МО "Город Астрахань", Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань", управлению муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание отказано.

В кассационной жалобе Пастухов О.Б. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу апелляционного определения как незаконного и необоснованного и оставлении в силе решения Ленинского районного суда г.Астрахани от 30.12.2019г.

В письменных возражениях на кассационную жалобу представитель Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань" - Каргина Е.Е. просила оставить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 25 мая 2020г. без изменения.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Пастухова О.Б.- Курбанову Е.В, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия приходит к выводу, что такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Пастухова О.Б, суд первой инстанции, с учетом собранных по делу доказательств, включая заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы от 02.12.2019г, руководствуясь положениями ст.ст. 209, 218, 222 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обоснованно исходил из того, что совокупность представленных доказательств, подтверждает, что возведение спорного нежилого здания отвечает требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем заявленные требования о признании права собственности основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда посчитала, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что спорный объект расположен на резервной канализационной сети, эксплуатация которой в соответствии с заключением судебной экспертизы в штатном порядке возможна. При этом, суд апелляционной инстанции, посчитав, что возведенный истцом объект не соответствует строительным нормам и правилам, так как возведен над канализационными трубами, а истец, как лицо, осуществившее самовольную постройку, не имел каких-либо прав, допускающих строительство на нем магазина с техническими характеристиками, отличными от выданного разрешения на строительство, пришел к выводу, что совокупность обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку в рассматриваемом случае отсутствует.

С данными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Из материалов дела видно, что публичный земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 917 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", на котором Пастуховым О.Б. возведено спорное здание магазина, предоставлялся изначально арендатору Горжий Д.В. по договору аренды земельного участка 3170 от 01.02.2012г, заключенного с администрацией МО "Город Астрахань" на основании Протокола о результате торгов в форме аукциона. Данный участок был предоставлен арендодателем в целях строительства магазина, вид разрешенного использования: магазины (для завершения строительства магазина), согласно протоколу о результатах торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по "адрес" от 26.01.2012; 06.04.2012 произведена государственная регистрация договора.

07.09.2016г. договор был перезаключен на срок с 22.07.2016г. по 21.07.2019г, вид разрешенного использования - магазины (для завершения строительства магазина). Данное соглашение также было зарегистрировано 06.06.2017г.

На основании соглашения от 06.02.2018г. права и обязанности арендатора по указанному договору аренды N от 07.09.2016г, перешли к Пастухову О.Б, указанный договор уступки зарегистрирован 28.02.2018г.

На указанном участке согласно выданному истцу 28.06.2018г разрешения на строительство объекта капитального строительства: "Здание магазина по "адрес"" N-RU N возведен объект недвижимого имущества. Право собственности истца на незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 437, 9 кв.м, степенью готовности 41%, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N зарегистрировано в ЕГРН 13.02.2018г, то есть до истечения срока действия договора аренды.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 29.08.2019г. ООО "Ровер", следует, что двухэтажное нежилое здание литер А - магазин, расположенное по адресу: "адрес" имеет общую площадь по помещениям 1135, 8 кв.м, площадь здания - 1151, 6 кв.м, застроенная площадь 596 кв.м, незастроенная - 321 кв.м, год постройки 2019г. Благоустройство - электроснабжение на площади 1135, 8 кв.м. Сведения о наличии разрешения на ввод отсутствуют.

В соответствии с экспертным заключением ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области" N3237 от 19.09.2019г. в нежилом здании по адресу: "адрес", (литер А), возможно размещение магазина по реализации, промышленной группы товаров при условии соблюдений требований СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений"; СанПиН 2.2.1/2, ДД.ММ.ГГГГ-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному совмещённому освещению жилых и общественных зданий". Водоснабжение - централизованное, канализация - централизованная, отопление автономное, освещение - искусственное и естественное, вентиляция - естественная.

Из заключения Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по "адрес" ГУ МЧС России по "адрес" от 04.10.2019г. по результатам обследования выполнения (невыполнения) условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, а именно здания магазина, расположенного по адресу: "адрес", строение 16, следует, что данное здание выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства в области пожарной безопасности, не противоречит требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон N от ДД.ММ.ГГГГг.).

ООО "Землеустройство" в 2019 г. составлен технический отчет по топографо-геодезическим работам на объекте: подключение к тепловым сетям объекта капитального строительства: "Торговое здание по ул. "адрес"ю 1102, 9 кв.м.".

Также, заключением судебной строительно-технической экспертизы N СЗ ООО "Геотехника" от 02.12.2019г. подтверждено, что требования Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" при возведении нежилого здания магазина по адресу: "адрес", в части обеспечения механической безопасности, пожарной безопасности, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду соблюдаются. Эксперт установил, что построенное капитальное строение - нежилое здание магазина, общей площадью 1135, 8 кв.м. соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. С учётом технической оснащённости и состояния объекта на период проведения экспертизы можно заключить, что использование построенного капитального строения в качестве магазина возможно. Объект не создает при эксплуатации угрозу жизни и здоровью граждан. Имеющиеся инженерные сети, расположенные на земельном участке по адресу: "адрес", кадастровый N, требованиям действующих строительных норм и правил соответствуют. Эксплуатация данных сетей в штатном порядке возможна. Возникновение аварийной ситуации при условии отсутствия эксплуатации ранее проложенной по земельному участку кадастровый N сети канализации Д-200 мм 4, исключено. Эксплуатация построенного капитального строения - нежилого здания в качестве магазина возможна, при исключении использования сети канализации Д-200 мм по ранее имеющемуся назначению.

Выводы вышеуказанного заключения ответчиками не опровергнуты, доказательств существенного нарушения строительных и иных норм и правил не устанавливалось, суду не представлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка, нарушения правил градостроительного зонирования.

Отказывая в удовлетворении заявленных Пастуховым О.Б. требований, суд апелляционной инстанции не учел, что по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство в параметрах, соответствующих фактически возведенному объекту, как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности признания на нее права собственности, так как признание права на самовольную постройку гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

При этом, суд апелляционной инстанции в нарушение положений ст.67 ГПК РФ не дал надлежащей оценки сообщению МУП г.Астрахани "Астрводоканал", согласно которому сеть канализации Д-200 мм, проходящая по земельному участку: "адрес", на балансе предприятия не состоит, а также информации, представленной генеральным директором ОАО "Астраханский станкостроительный завод" от 21.11.2019г, из которой следует, что канализационная сеть, проходящая по территории бывшего завода, расположенного по адресу: "адрес", являлась резервной, в ней были установлены заглушки и по назначению канализационная сеть никогда не использовалась. В настоящее время указанная канализационная сеть также не может быть использована по назначению при возникновении аварийной ситуации, так как все входы и заглушки забетонированы.

При изложенных обстоятельствах, выводы суда апелляционной инстанции о том, что возведенный истцом объект не соответствует строительным нормам и правилам, как и о том, что его строительство осуществлено в отсутствие прав, допускающих строительство на нем магазина с характеристиками, отличными от выданного разрешения на строительство, несостоятельны и не соответствуют вышеуказанным положениям правовых норм и фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку самовольная постройка (здание магазина) возведена истцом с соблюдением правил целевого (разрешенного) использования земли на земельном участке, предоставленном ему в аренду по договору аренды именно под строительство магазина, право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 437, 9 кв.м, степенью готовности 41%, зарегистрировано за ним в установленном законом порядке, заключением судебной экспертизы подтверждено, что спорное строение соответствует требованиям безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при том, что уполномоченный орган публичного образования, выдавая разрешение на строительство, подтвердил своими действиями соответствие представленной истцом разработанной проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам, а отсутствие разрешения на строительство в необходимых параметрах само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на спорное строение, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что правовых оснований для отказа в удовлетворении требований Пастухова О.Б. о признании права собственности на возведенный им объект недвижимости не имелось.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу вправе оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

При этом, принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального права, подлежащие применению к отношениям сторон, и разрешилспор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, судебная коллегия считает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 25 мая 2020г, отменить, оставив в силе решение Ленинского районного суда г.Астрахани от 30.12.2019 г.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 25 мая 2020г. отменить, оставить в силе решение Ленинского районного суда г.Астрахани от 30.12.2019г.

Председательствующая

Судьи