Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2020 г. по делу N 8Г-20613/2020[88-21903/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бетрозовой Н.В, судей Брянского В.Ю, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сорокина ФИО7 к Альшиной ФИО8 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи, по кассационной жалобе Сорокина Е.Г. на апелляционное определение судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В, судебная коллегия

установила:

Сорокин Е.Г. обратился в суд с иском к Альшиной Р.Х. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли- продажи. В обоснование заявленных требований истец указал, что 29 мая 2018 года между ним и Альшиной Р.Х. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес" согласно условиям которого ответчик взяла на себя обязательства в срок до 28 мая 2019 года заключить основной договор купли- продажи. Цена договора определялась в размере 2 000 000 рублей.

Сорокин Е.Г. неоднократно уведомлял ответчика о необходимости заключения основного договора купли-продажи. Однако ответчик от заключения основного договора уклоняется.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Сорокин Е.Г. просил суд обязать Альшину Р.Х. заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 29 мая 2018 года земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности и объектов недвижимости, право собственности на которые еще не зарегистрировано, а именно: заключить между истцом и ответчиком договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: земельного участка, общей площадью 2 930 161 кв.м. (+/- 14 978 кв.м.), кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", Ольховская с/а; находящихся на вышеуказанном земельном участке, строений в виде объектов недвижимости: административное здание 1995 года постройки, общей площадью 63, 8 кв.м. (кадастровый N), конюшня 2005 года постройки, общей площадью 1 549 кв.м. (кадастровый N), нежилое здание 1994 г.постройки, общей площадью 262, 4 кв.м, (кадастровый N), нежилое здание 1994 г. постройки, общей площадью 122, 3 кв.м. (кадастровый N), нежилое здание 1994 г. постройки, общей площадью 31, 3 кв.м. (кадастровый N), нежилое здание 1994 г.постройки, общей площадью 210, 2 кв.м. (кадастровый N), общей стоимостью 2 000 000 рублей.

Решением Советского районного суда г.Волгограда от 06 июня 2019 года (с учетом определения Советского районного суда г.Волгограда от 17 октября 2019 года об исправлении описки), исковые требования Сорокина Е.Г. удовлетворены.

Апелляционным определением судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 февраля 2020 года решение Советского районного суда г. Волгограда от 06 июня 2019 года (с учетом определения Советского районного суда г. Волгограда от 17 октября 2019 года об исправлении описки) отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сорокина Е.Г. к Альшиной Р.Х. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи от 29 мая 2018 года о купле-продаже земельного участка отказано.

В кассационной жалобе Сорокин Е.Г, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 февраля 2020 года и направлении дела на новое рассмотрение.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что такие нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 29.05.2018г. между Сорокиным Е.Г. и Альшиной Р.Х. был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка, общей площадью 2 930 161 кв.м. (+/-14 978 кв.м.), кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес" и находящихся на вышеуказанном земельном участке строений в виде объектов недвижимости: административное здание, 1995 года постройки, общей площадью 63, 8 кв.м. (кадастровый N), конюшня, 2005 года постройки, общей площадью 1 549 кв.м. (кадастровый N), нежилое здание, 1994 г. постройки, общей площадью 262, 4 кв.м. (кадастровый N), нежилое здание, 1994 г. постройки, общей площадью 122, 3кв.м. (кадастровый N), нежилое здание, 1994 г. постройки, общей площадью 31, 3 кв.м. (кадастровый N), нежилое здание, 1994 г. постройки, общей площадью 210, 2 кв.м. (кадастровый N:

1260) (п.п. 1.1, 1.1.1 и 1.1.2 договора).

В соответствии с п.3.1.2 предварительного договора ответчик в течение 1 (одного) года с момента заключения предварительного договора обязан заключить в установленном законном порядке с истцом основной договор купли-продажи на объекты, указанные в п. 1.1 предварительного договора, а также зарегистрировать его в установленном законом порядке. При невозможности заключить договор купли-продажи на все объекты в связи с отсутствием регистрации права собственности на объекты недвижимости, указанные в п. 1.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен на куплю-продажу земельного участка.

Согласно п.4.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор после оформления первичного права собственности на объекты, указанные в п. 1.1.2 настоящего договора, но не позднее 28 мая 2019 года.

Стоимость спорного недвижимого имущества сторонами установлена в размере 2 000 000 рублей, которые истец, в соответствии с пунктом 2.4 предварительного договора обязался оплатить в следующем порядке: 100 000 рублей в момент подписания предварительного договора и 1 900 000 рублей в момент заключения основного договора купли-продажи.

Факт оплаты истцом 100 000 рублей подтверждается распиской в предварительном договоре от 29 мая 2018 года.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Сорокина Е.Г. к Альшиной Р.Х. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.309, 310, 429, 445 ГК РФ, исходил из того, что предварительный договор, заключенный сторонами 29 мая 2018 года соответствует требованиям закона, в нем определен предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее продаже, указаны данные, позволяющие определенно установить месторасположение продаваемого недвижимого имущества; также в договоре сторонами определена цена этого имущества.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что в предварительном договоре от 29 мая 2018 года не определен предмет договора и между сторонами не согласованы условия, в соответствии с которыми возможно заключение основного договора, при этом установленная в предварительном договоре покупная цена земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости в размере 2 000 000 рублей, может отличаться от действительной стоимости указанных объектов недвижимости.

Кроме того, судебной коллегией по гражданским делам Волгоградского областного суда было обращено внимание на то, что предварительный договор содержит недостоверные сведения относительно документов, подтверждающих возникновение права собственности продавца на продаваемое имущество (п.1.3 предварительного договора) и не разграничивает отдельную стоимость приобретаемого имущества в виде земельного участка от иных объектов недвижимого имущества, находящихся на указанном земельном участке, при том, что условие п.п.2.6, 3.1.2 договора предусматривают право на заключение сделки купли-продажи только земельного участка в случае отсутствия регистрации права собственности продавца на данное имущество на момент заключения основного договора.

Также, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что предварительный договор не содержит сведений о том, что земельный участок, являющийся предметом договора, частично расположен в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, сведений о том, что Альшина Р.Х. до заключения предварительного договора в соответствии с п. 2.1 порядка, установленного Постановлением администрации Волгоградской области от 26 октября 2009 года N 386-п "О реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области", известила администрацию Волгоградской области о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения Альшиной Р.Х. к заключению с истцом договора купли-продажи.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда находит, что судом апелляционной инстанции не было принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Для понуждения контрагента к передаче имеющегося у него имущества либо признания права собственности на это имущество за покупателем необходимо установление реальности отношений по такому договору, следует определить природу соответствующих отношений, сложившихся между сторонами.

Рассматривая настоящий спор, суды не учли, что в силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику данного имущества.

В силу приведенных правовых норм, существенное значение при разрешении данного спора являлось, в том числе и выяснение вопросов о том, являлась ли продавец спорного имущества - Альшина Р.Х. на момент совершения сделки, так и на дату разрешения спора собственником земельного участка, являющегося предметом предварительного договора, право собственности на который было зарегистрировано в установленном законом порядке, и была ли она вправе заключать договор об его отчуждении.

Документов, подтверждающих право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок в материалах дела не представлено.

При этом, суд апелляционной инстанции, по существу правомерно отменяя решение суда первой инстанции, не выяснил указанные юридически значимые обстоятельства, не дав им правовой оценки, соответствующие документы, подтверждающие данные обстоятельства не исследовал, чем нарушил положения статьи 56 ГПК РФ.

Не нашли надлежащей правовой оценки при принятии решения судом апелляционной инстанции и доводы апелляционной жалобы Альшиной Р.Х. о возврате ответчиком Сорокину Е.Г. оплаченной суммы задатка, несоответствия содержания проекта основного договора предварительному договору, а также заключенному ею договору аренды земельного участка с ООО "Занзеватка".

Указанные обстоятельства судом апелляционной инстанции оставлены без внимания и на обсуждение не ставились.

Также суд апелляционной инстанции в обоснование своих выводов сослался на то, что земельный участок, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, частично расположен в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства.

Между тем соответствующие документы, подтверждающие указанное обстоятельство в материалах дела отсутствуют, а протоколами судебного заседания не подтверждается факт исследования данного обстоятельства как доказательства, в то время как суд может основывать выводы только на непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Рассматривая дело, суд должен установить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести данные обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56, статья 148 ГПК РФ).

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Эти обязательные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, как усматривается из текста обжалуемого судебного постановления, судом апелляционной инстанции, принявшим по существу правильное решение, выполнены не были, обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, в полном объеме не установлены.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенное при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, нарушение норм процессуального права является существенным, в связи с чем, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 февраля 2020 года нельзя признать законным, и по изложенным основаниям оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, дать оценку всем доводам, изложенным в апелляционной жалобе Альшиной Р.Х. и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 февраля 2020 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Волгоградский областной суд.

Председательствующий

Судьи