Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01 декабря 2020 г. по делу N 8Г-23768/2020[88-23791/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Бетрозовой Н.В, Брянского В.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дымченко Н.Н. к администрации муниципального образования Апшеронский район о понуждении к заключению договора

по кассационной жалобе администрации МО Апшеронский район на решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 16 января 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, судебная коллегия

установила:

Дымченко Н.Н. обратилась в суд с иском, указав, что она является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося на территории МО Апшеронский район Краснодарского края, с кадастровым номером N площадью 100 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", с видом разрешенного использования "для благоустройства территории". Договор аренды данного земельного участка N от 05 ноября 2014 года был заключен на срок 5 лет до 15 октября 2019 года и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 18 декабря 2014 года.

На обращение к арендодателю с предложением заключить договор на новый срок Дымченко Н.Н. получила отказ. Управление имущественных отношений администрации МО Апшеронский район в письме от 18 марта 2019 года сообщило, что новый договор без проведения торгов заключен быть не может вследствие изменения земельного законодательства, не допускающего заключение договора на новый срок без торгов, поскольку Дымченко Н.Н. не подпадает под условия, предусмотренные пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Кроме того, в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 года N 540 такой вид разрешенного использования как "для благоустройства отсутствует.

Дымченко Н.Н. полагает отказ администрации МО Апшеронский район в заключении договора аренды земельного участка незаконным, поскольку несоответствие вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка классификатору не является препятствием для заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Истец продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока аренды, что влечет в соответствии с п. 7.3 договора возможность его продления на новый срок. В соответствии с п. 4.1.6 договора она имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, а новые нормы земельного законодательства не имеют обратной силы и не подлежат применению к ранее заключенному договору.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд обязать администрацию МО Апшеронский район заключить с ней договор аренды указанного земельного участка на срок пять лет.

Ответчик иск не признал, указав на отсутствие у Дымченко Н.Н. в соответствии с действующим законодательством права на заключение нового договора аренды без торгов.

Решением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 16 января 2020 года исковые требования Дымченко Н.Н. были удовлетворены.

Принимая данное решение, суд исходил из того, что по окончании срока аренды арендатор продолжил пользование земельным участком, стороны не заявили о расторжении договора, в связи с чем истец имеет право на продление договора на тот же срок, а также имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 июня 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения с отклонением жалобы ответчика.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал, что к заключенному договору не подлежат применению нормы законодательства, принятые после заключения договора.

В кассационной жалобе администрация МО Апшеронский район ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска. Заявитель

указывает, что судами не принято во внимание изменение земельного законодательства, а именно положения пунктов 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которыми с 01.03.2015 пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ признан утратившим силу и введена в действие глава V. 1 Земельного кодекса РФ "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности". В соответствии с п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов отсутствует совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

В судебное заседании суда кассационной инстанции стороны не явились, извещены, истец возражений на жалобу не представила, препятствий для рассмотрения дела в соответствии с ч.5 ст. 379.5 ГПК РФ не имеется.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции и не устранены при апелляционном рассмотрении дела.

Как следует из материалов дела, сторонами 05.11.2014 был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до 15.10.2019. На момент предъявления иска срок аренды истек.

Свои требования истец обосновывала содержанием пункта 7.3 договора, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из письма Управления имущественных отношений администрации МО Апшеронский район от 18 марта 2019 года в ответ на обращение арендатора следует, что арендодатель письменно возразил против заключения договора на новый срок, следовательно, оснований для возобновления (продления) договора на основании пункта 7.3 не имелось, а выводы нижестоящих судов об обратном противоречат обстоятельствам дела.

Также истец сослалась на положения пункта 4.1.6 договора, в соответствии с которым арендатор имеет право на заключение договора на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

Данное условие повторяет содержание пункта 1 ст. 621 ГК РФ.

Вместе с тем, в момент заключения договора аренды действовала норма п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая также предусматривала преимущество арендатора при заключении нового договора.

С 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" указанная норма о преимуществе прежнего арендатора исключена и вместо нее введена противоположная норма, прямо указывающая, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения ст.39.8 Земельного кодекса РФ).

Заключение нового договора аренды без торгов возможно только при наличии условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, которым обращение Дымченко Н.Н. не соответствует.

Обосновывая свою позицию, истец также указала, что ответчик применил обратную силу указанных норм к договору, заключенному до их введения в действие.

По взаимосвязанному смыслу положений ст. 4 и п. 2 ст. 422 ГК РФ применение обратной силы актов гражданского законодательства к договорам, заключенным до введения их в действие, допускается только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Руководящие разъяснения указанных норм даны, в частности, в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16 "О свободе договора и ее пределах", в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Судами верно указано, что Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержит указания о том, что его действие распространяется на договоры, заключенные до 01.03.2015.

Между тем, постановка вопроса о применении введенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ норм к спорному договору является неправильной.

В период действия спорного договора аренды в соответствии с требованиями п. 2 ст. 422 ГК РФ на него не были распространены нормы нового законодательства, нарушений прав арендатора в связи с этим не имелось.

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды действие договора прекращается по истечении срока аренды.

Таким образом, в отсутствие оснований для возобновления (продления) договора (п. 7.3) он прекратил свое действие 15.10.2019 вследствие истечения срока, на который он был заключен.

Условие пункта 4.1.6 договора о праве арендатора на заключение договора на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях не относится к порядку исполнения, сроку действия, существенным условиям договора и обязательству арендодателя заключить новый договор с этим арендатором в обязательном порядке.

Упомянутые прочие равные условия относятся к законодательному регулированию, существующему на момент заключения нового договора, суть которого сводится к тому, что равные условия для претендентов на заключение договора обеспечиваются проведением торгов, что отвечает принципам юридического равенства участников гражданских правоотношений, свободы экономической деятельности и конкуренции, вытекающим из содержания ст. 8 и 34 Конституции РФ и ст. 1 ГК РФ.

Таким образом, поддержанная нижестоящими судами позиция истца о придании арендодателем обратной силы закона к условиям ранее заключенного договора противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку речь идет не о применении новых норм к старому договору, а о прекращении этого договора вследствие истечения срока его действия и возможности заключении нового договора в новых правовых условиях.

В нарушение императивных норм действующего законодательства об отсутствии преимущества арендатора при заключении нового договора, суд обязал ответчика заключить договор в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, вопреки требованиям п.15 ст. 39.8 и ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

При этом в соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Относительно конкуренции норм гражданского и земельного законодательства о преимуществе арендатора на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ и п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) следует руководствоваться пунктом 1 ст. 2 и п.З ст. 3 Земельного кодекса РФ, согласно которым в регулировании земельных отношений, к которым относится аренда земельного участка, приоритет имеют нормы Земельного кодекса РФ.

Допущенное нарушение норм материального и процессуального права является существенным, повлияло на исход дела и без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе изменить либо отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, если допущена ошибка в применении и (или) толковании норм материального права (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции").

Поскольку по делу не требуется установления новых обстоятельств, суд кассационной инстанции полагает необходимым принять по делу новое решение об отказе в заявленном иске.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Кассационную жалобу администрации муниципального образования Апшеронский район удовлетворить.

Решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 16 января 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2020 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Дымченко Н.Н..

Председательствующий:

Судьи: