Решение Московского городского суда от 27 января 2021 г. по делу N 3а-0203/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "Сторожевая" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "Сторожевая" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 699 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 20 864 000 руб, земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 151 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 4 507 000 руб. на основании отчета N 0277/2/2020 от 24.07.2020, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Московская служба экспертизы и оценки".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельных участков: с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 34 306 598, 46 руб, с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 7 491 626, 42 руб.

Поскольку общество является арендатором указанных земельных участков, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель административного истца Барицкая А.Г. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы Ковалев П.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГУП "ФКП Росреестра", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Бизнес-центр "Сторожевая" является арендатором земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 699 кв.м, расположенного по адресу: *, и земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 151 кв.м, расположенного по адресу: *, что подтверждается договором аренды NМ-04-052556 от 20 июня 2018 года (том 1 л.д. 20-34).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 34 306 598, 46 руб, с кадастровым номером * - в размере 7 491 626, 42 руб. (том 1 л.д. 42, 43).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков влияют на права и обязанности ООО "Бизнес-центр "Сторожевая" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной на дату определения их кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 02 октября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Бизнес-центр "Сторожевая" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков был представлен отчет N 0277/2/2020 от 24.07.2020, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Московская служба экспертизы и оценки".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Амбросимовой Т.Ю.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По результатам судебной экспертизы по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 20 964 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 4 529 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Московская служба экспертизы и оценки", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельных участков.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки обществом с ограниченной ответственностью "Московская служба экспертизы и оценки", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельных участков, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Амбросимовой Т.Ю. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ней вопросы.

Эксперт указала на то, что н а стр. 36-38 экспертного заключения ею представлены предложения о продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Москве и сделаны следующие выводы: диапазон цен предложений земельных участков коммерческого назначения составляет округленно от 10 000 до 48 000 руб./кв.м без скидки на уторгование в размере 11, 5% или от 8 850 до 42 480 руб./кв.м с учетом скидки. Значения, полученные в результате проведения экспертизы, попадают в данный диапазон. Свободные земельные участки в Москве практически не предлагаются к продаже, значительная часть предложений связана с инвестированием средств.

Для выполнения расчетов доходным подходом экспертом были запрошены операционные данные компании. Сопоставимость результатов доходного и сравнительного подходов составила около 20%, что является дополнительным подтверждением корректности результатов расчетов сравнительным подходом.

По мнению эксперта, "Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз" под редакцией А.Ю. Бутырина, на которые ссылается административный ответчик, относятся к другому виду отраслевых экспертиз, и в данном случае применены быть не могут.

Эксперт выделил и учел следующие ценообразующие факторы относительно месторасположения объектов экспертизы: расположение объекта в пределах города, расположение относительно красной линии. Корректировка на местоположение была выполнена по данным Справочника оценщика недвижимости-2017 и на основании средних показателей стоимости торговой недвижимости, представленных в "Обзоре рынка коммерческой недвижимости Москвы по итогам 2017 года". Эксперт считает, что при применении этих данных фактор расстояния до центра города косвенно учитывается, так как вся площадь города разбита условно на три сегмента: район ЦАО, административный округ до ЧТК/после ЧТК. Это регулирует зависимость цен на торговую недвижимость от центра города. Расхождение между стоимостью торговой недвижимости в районе расположения объектов экспертизы и аналогов составляет от 1% до 7%, что доказывает их сопоставимость по фактору местоположения в административном округе.

Кроме того, все аналоги, которые были применены для расчета рыночной стоимости земельных участков, имеют идентичный объектам экспертизы вид разрешенного использования.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами * и * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 02 октября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 699 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 20 964 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 151 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 4 529 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 08 февраля 2021 года