Решение Московского городского суда от 13 октября 2020 г. по делу N 3а-2156/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лебедевой И.Е, при секретаре Белове А.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2156/2020 по административному исковому заявлению ИП Виноградова А.Р, ИП Липанова А.А, ИП Айтжанова С.Д. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

ИП Виноградов А.Р, ИП Липанов А.А, ИП Айтжанов С.Д. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *, нежилого здания с кадастровым номером * и земельных участков с кадастровыми номерами *.

В административном исковом заявлении истцы просят установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "КорпоратФинанс", а именно в размере 9 213 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 65 123 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 43 831 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 62 025 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 18 334 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 22 452 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 25 547 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 44 580 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками нежилых помещений, и арендаторами земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки определена в размере 20 147 163 рублей 3 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 126 861 786 рублей 68 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 58 850 412 рублей 8 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 106 638 977 рублей 95 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 21 372 226 рублей 46 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 26 013 079 рублей 49 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 29 896 814 рублей 5 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 60 094 009 рублей 39 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года.

Поскольку административные истца являются собственниками нежилых помещений и нежилого здания несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений и нежилого здания их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административным истцам принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами *, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость в размере 106 638 977 рублей 95 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 21 372 226 рублей 46 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 26 013 079 рублей 49 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 29 896 814 рублей 5 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, нежилое здание с кадастровым номером * установлена кадастровая стоимость в размере в размере 60 094 009 рублей 39 копеек по состоянию на 01 января 2018 года.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами *, арендаторами которых являются административные истца, что подтверждается договорами аренды земельных участков. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 20 147 163 рублей 3 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 126 861 786 рублей 68 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 58 850 412 рублей 8 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе помещения, строения, сооружения, здания), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Законом города Москвы от 19 ноября 2014 года N51 "О налоге на имущество физических лиц" на территории города Москвы установлены ставки налога на имущество физических лиц в отношении недвижимого имущества, которые определяются исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налога и арендаторов.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 27 декабря 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости представили в суд отчет, подготовленный по заданию заявителей ООО "КорпоратФинанс", в которых рыночная стоимость объектов определена в размере в размере 9 213 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 65 123 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 43 831 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 62 025 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 18 334 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 22 452 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 25 547 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 44 580 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Мосгорэкспертиза".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, нежилого здания и земельных участков, представленный административными истцами, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Действительная рыночная стоимость определена в размере 14 500 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 71 500 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 46 800 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 65 400 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 20 200 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 23 500 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 26 200 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 41 400 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "КорпоратФинанс", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "КорпоратФинанс", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями административных ответчиков выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения экспертом ООО "Мосгорэкспертиза" - Астраханцевым Г.В. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт разъяснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

Эксперт пояснил, что в рамках проведения исследования экспертом проанализированы основные ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов исследования, в том числе "Использование или назначение объектов". Данный фактор обусловлен различием цен в зависимости от назначения и использования объектов недвижимости, при аналогичных характеристиках торговые помещения в Москве стоят дороже офисных, офисные в свою очередь стоят дороже производственных и складских. Размер корректировки индивидуален может рассчитываться на основе инструментов инвестиционного анализа. Корректировка на назначение принята согласна рекомендациям, отраженным в Справочнике оценщика-2017.

Также эксперт пояснил, что для определения рыночной стоимости исследуемых объектов (земельных участков) доходным подходом эксперт выбрал метод остатка. Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода остатка является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящим доход.

При этом эксперт пояснил, что использование в расчете арендопригодной площади соответствует рыночной доходности объекта и соответственно общепринятой методологии расчета стоимости объектов недвижимости.

Эксперт отметил, что учет информации по арендным договорам, действующим в отношении конкретного объекта недвижимости, производится в рамках метода прямой капитализации. В свою очередь исходя из объема информации о характеристиках оцениваемого имущества, анализа рыночных индикаторов, анализа текущей стадии реализации проекта, экспертом для расчета стоимости нежилого здания был выбора метод капитализации по расчетным моделям, который рассчитывается на основе среднерыночных ставок. Таким образом, использование в рамках выбранного метода информации о заключенных договорах аренды, действующих арендных ставках, вместо среднерыночных данных, привело бы к нарушению принятой методологии расчета объекта исследования.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Астраханцева Г.В. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 27 декабря 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 65 400 000 (шестьдесят пять миллионов четыреста тысяч) рублей.

нежилого здания с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 41 400 000 (сорок один миллион четыреста тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 71 500 000 (семьдесят один миллион пятьсот тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 46 800 000 (сорок шесть миллионов восемьсот тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 14 500 000 (четырнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2019 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 20 200 000 (двадцать миллионов двести тысяч) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 23 500 000 (двадцать три миллиона пятьсот тысяч) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 26 200 000 (двадцать шесть миллионов двести тысяч) рублей

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27.12.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

И.Е. Лебедева