Решение Московского городского суда от 13 октября 2020 г. по делу N 3а-3632/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лебедевой И.Е, при секретаре Белове Д.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Госкорпорации "Росатом" об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий и нежилых помещений, УСТАНОВИЛ:

Госкорпорация "Росатом" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *, * и нежилых помещений с кадастровыми номерами *.

В административном исковом заявлении общество просит установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 4 310 734 187 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 74 865 992 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 24 388 209 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 6 351 516 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 48 702 921 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 422 164 349 рублей, то есть в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Рашн Апрэйзл".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных нежилых зданий и нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в отношении нежилого здания с кадастровым номером * в размере 6 435 248 627 рублей 16 копеек, нежилого здания с кадастровым номером * в размере 135 557 246 рублей 98 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 48 231 619 рублей 80 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 15 493 670 рублей 01 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 200 789 409 рублей 49 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 1 447 588 992 рублей 60 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых зданий и нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами * и нежилые помещения с кадастровыми номерами * что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

По состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость установлена в отношении нежилого здания с кадастровым номером * в размере 6 435 248 627 рублей 16 копеек, нежилого здания с кадастровым номером * в размере 135 557 246 рублей 98 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 48 231 619 рублей 80 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 15 493 670 рублей 01 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 200 789 409 рублей 49 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 1 447 588 992 рублей 60 копеек (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости - т. 1, л.д. 22-27).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых зданий влияют на права и обязанности Госкорпорации "Росатом" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец 10 января 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Госкорпорация "Росатом" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и нежилых помещений был представлен отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "Рашн Апрэйзл", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 4 310 734 187 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 74 865 992 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 24 388 209 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 6 351 516 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 48 702 921 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 422 164 349 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Мосгорэкспертиза".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере 4 296 000 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * в размере 78 700 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 24 200 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 6 500 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 82 400 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 811 800 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Рашн Апрэйзл", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "Рашн Апрэйзл", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения экспертом ООО "Мосгорэкспертиза" - Астраханцевым Г.В. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт разъяснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

Эксперт пояснил, что для определения стоимости объектов исследования был исследован рынок в том сегменте, к которым относятся исследуемые объекты, а именно был проведен анализ рынка объектов офисного назначения в ЦАО г. Москвы. В ходе исследования было проанализировано 100 предложений о продаже единых объектов торгово-офисного назначения в период до даты исследования, что отражено на стр. 79-84 заключения.

Эксперт также пояснил, что распределение площадей по назначению. Типу площади и этажам в рамках исследования было проведено на основе данных экспликаций объектов исследования, представленных в материалах дела. Итоговая основная площадь помещения с кадастровым номером *, распределенная по назначению, соответствует основной площади экспликации помещений.

Эксперт разъяснил, что для офисных, прочих и торговых помещений, которые полностью состоят из основных площадей, коэффициент арнедопригодной площади составил 1, поскольку в аренду может сдаваться вся основная площадь. Свободные вспомогательные площади можно использовать для сдачи в аренду, поэтому для определения потенциального валового дохода экспертом принято решение использовать данные площади с учетом коэффициента арендопригодной площади. Коэффициент арендопригодной площади для прочих помещений вспомогательного назначения составит 0, 84, что соответствует коэффициенту для административных зданий и помещений, построенных до 1992 г. Поскольку вспомогательные офисные помещения имеют низкий доходный потенциал, коэффициент арендопригодной площади для данных помещений составит 0, 77, что соответствует нижней границе коэффициентов для административных зданий и помещений, построенных до 1992г. Коэффициент арендопригодной площади для вспомогательных торговых и прочих помещений вспомогательного назначения, составит 0, 9, что соответствует коэффициенту для торговых зданий и помещений построенных до 1992 г.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Астраханцева Г.В. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд исходит из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2018 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд учитывает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что Госкорпорация "Росатом" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий и нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 10 января 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0002009:3239 в размере его рыночной стоимости равной 4 296 000 000 рублей (четыре миллиарда двести девяносто шесть миллионов);

к адастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 78 700 000 (семьдесят восемь миллионов) рублей;

кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 24 200 000 (двадцать четыре миллиона двести тысяч) рублей;

кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей;

кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 82 400 000 (восемьдесят два миллиона четыреста тысяч) рублей;

кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 811 800 000 (восемьсот одиннадцать миллионов восемьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 10.01.2020 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда И.Е. Лебедева