Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 27 января 2021 г. по делу N 33-868/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А, судей Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В, при секретаре Минихановой Е.И, рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ковалева С.П. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 07 октября 2020 года по гражданскому делу N 2-935/2020, которым отказано в удовлетворении исковых требований Ковалева С.П. к Чичайкин Э.В. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А, объяснения представителя Ковалева С.П. - ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Чичайкин Э.В. - адвоката ФИО7, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Ковалева С.П. обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к Чичайкин Э.В, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец (ответчик) обязался передать в собственность покупателя (истца), а покупатель обязался принять и уплатить покупную цену за земельный участок площадью 1250 кв.м, кадастровый N по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома. Земельный участок был передан ответчиком истцу.

Стоимость участка составила 1 500 000 рублей. Денежные средства в указанном размере были переданы истцом ответчику в наличной форме, что подтверждается расписками. По мнению истца, ответчику было известно о том, что земельный участок приобретался истцом для целей строительства.

Между тем, согласно ответу администрации МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области от 27 сентября 2017 года спорный земельный участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия.

При таком положении, с учетом того, что договор был заключен для приобретения земельного участка в целях осуществления строительства, которое не представляется возможным, принимая во внимание, что ответчик знал или должен был знать о градостроительной ситуации в отношении участка, истец полагает, что на момент приобретения участка ответчиком не были доведены до истца существенные обстоятельства, которые могли повлиять на решение истца относительно приобретения спорного участка.

Истец указала, что обращалась к ответчику с требованием о возврате денежных средств и расторжении договора, однако ответа не получила.

Также указывает, что истцом были дополнительно понесены затраты по техническому присоединению земельного участка к электрическим сетям в размере 38 550 рублей.

С учетом изложенного, истец просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком с внесением изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, а также взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 500 000 рублей, убытки 38 550 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 062, 20 рублей, а также судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 66 400 рублей и по оплате государственной пошлины в размере 8 656 рублей.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 30 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований Ковалева С.П. к Чичайкин Э.В. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств отказано.

Не согласившись с законностью и обоснованностью указанного решения суда, Ковалева С.П. представила апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, поскольку оно является незаконным и необоснованным.

Податель жалобы полагает, что вывод суда о том, что условия спорного договора согласованы сторонами, а довод истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с целью приобретения не соответствует действительности, является преждевременным, и сделан на основании неполного исследования фактических обстоятельств дела, имеющих принципиальное значение для его правильного разрешения.

Указывает, что обременение земельного участка, а равно нахождение его в зоне с особыми условиями использования, существенно влияет как на фактическую возможность использования объекта недвижимости, так и на его стоимость, в связи с чем судом был сделан необоснованный вывод о том, что расположение земельного участка полностью в защитной зоне объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории, относят такое зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Ответчик при заключении договора не сообщил истцу о градостроительной ситуации в отношении участка, не довел до истца существенные обстоятельства, которые могли бы повлиять на решение истца относительно приобретения спорного объекта, полагает, что ответчик не мог не знать о целях приобретения истцом земельного участка, а также об имеющихся градостроительных ограничениях.

Представителем Чичайкин Э.В. - адвокатом ФИО8 представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых критически оценены ее доводы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав участников процесса, определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Предусмотренных частью 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не установила. При таких обстоятельствах с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что. если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Ковалева С.П. (покупатель) и ответчиком Чичайкин Э.В. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка (л.д.5), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и уплатить покупную цену за земельный участок площадью 1 250 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Стоимость участка составила 500 000 рублей 00 копеек. Истцом ответчику переданы денежные средства в размере 1 500 000 рублей в наличной форме: по договору купли продажи - 500 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6), а также за неотделимые улучшения земельного участка 1000 000 рублей (расписка на обороте л.д.6).

Земельный участок был передан ответчиком истцу, что не оспаривалось сторонами.

Право собственности Ковалева С.П. на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации за номером N.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указано, что земельный участок с кадастровым номером N имеет категорию земель - земли населенных пунктов и вид разрешенного использования - для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома, при этом, отсутствуют сведения об ограничениях и обременениях в отношении указанного земельного участка (л.д.15).

Истец обратилась в администрацию МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

Из письма администрации МО Ломоносовский муниципальный район от ДД.ММ.ГГГГ N N усматривается, что земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: "адрес", Низинское сельское поселение, д.Низино, полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения "Водоподводящая система Петергофа", 1720-1721 г.г, инж. Гидравлик ФИО9, 2-я пол. XVIII в, 1944-1948 г.г, 1970 г (реставрация). Границы территории Ансамбля утверждены Приказом Министерства культуры Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67).

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничения права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которых не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Установив обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом совокупности условий, необходимых для расторжения спорного договора.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ основывается на признании равенства участников регулируемых отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовым актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию РФ и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции РФ провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующие законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

При недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При этом судом первой инстанции обоснованно указано, что из материалов дела не следует, что ответчик к дате заключения договора был осведомлен и учитывал обстоятельства, связанные с градостроительным зонированием территории, в пределах которой расположен спорный участок, в связи с чем у суда отсутствуют основания для вывода о заведомом для ответчика наличии обстоятельств, впоследствии затруднивших истцу использование участка.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, действуя осмотрительно, истец имел возможность до заключения договора получить являющиеся общедоступными сведения о градостроительном зонировании территории, о правовом регулировании застройки земельных участков, в связи с чем обстоятельства спора не свидетельствуют о недобросовестном умолчании ответчика о свойствах спорного участка и допустимом его использовании.

Судебная коллегия отмечает, что доводы апелляционной жалобы заявителя являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам, подробно приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, определила:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 07 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ковалева С.П. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Михайлова Н.Н.