Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2020 г. по делу N 8Г-13389/2020[88-15082/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А.

судей Тарасовой С.М, Акчуриной Г.Ж.

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством веб-конференции гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации г. Пензы к Деминой В.В. о возврате земельного участка

по кассационной жалобе Деминой В.В. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28 мая 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам пензенского областного суда от 4 февраля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Тарасовой С.М, выслушав объяснение Деминой В.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление муниципального имущества администрации г. Пензы, обратившись в суд, просило обязать Демину В.В. возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 1 150 кв.м кадастровый N по адресу: "адрес" - свободным от имущества.

В иске указало, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) и Деминой В.В. (арендатор) заключен договор, по которому названный земельный участок предоставлен в аренду с 6 декабря 2010 г. для индивидуального жилищного строительства. Договор считается заключенным на неопределенный срок.

21 декабря 2018 г. в адрес арендатора направлена претензия, в которой истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, считал его расторгнутым по истечении 3 месяцев с даты уведомления, предлагал в течение 5 дней после указанной даты сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления муниципального имущества администрации г. Пензы.

27 декабря 2018 г. претензию ответчик получил, однако до настоящего времени земельный участок арендодателю не возвратил.

Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28 мая 2019 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам пензенского областного суда от 4 февраля 2020 г, исковые требования удовлетворены.

Демина В.В. обязана возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема-передачи арендованного имущества - спорный земельный участок свободным от имущества.

В кассационной жалобе Демина В.В. просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить, ссылаясь на нахождение на земельном участке объекта недвижимости, на препятствия со стороны администрации г. Пензы в освоении и использовании земельного участка по назначению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Из материалов дела следует и установлено судом, что вступившим в законную силу 17 сентября 2008 г. решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 30 августа 2007 г. признан недействительным отказ в предоставлении Деминой В.В. земельного участка в районе "адрес" в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона. За Деминой В.В. признано право на приобретение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства без аукциона. Администрация г. Пензы и Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы обязаны предоставить земельный участок в аренду для индивидуального жилищного строительства без аукциона (л.д.50-55).

Вступившим в законную силу 2 ноября 2010 г. определением того же районного суда от 29 октября 2010 г. отказано в удовлетворении заявления Администрации г. Пензы о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.

Согласно постановлению и. о. главы Администрации города Пензы от 6 декабря 2010 г. N 1354 Деминой В.В. предоставлен в аренду земельный участок по адресу: "адрес", - в границах согласно топографической съемке земельного участка, площадью 1 150 кв.м для индивидуального жилищного строительства.

Во исполнение указанного постановления 17 марта 2011 г. между Управлением по муниципальным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы (арендодатель) и Деминой В.В. (арендатор) заключен договор N аренды земельного участка, предназначенного для строительства.

В соответствии с условиями договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, предоставляемый для индивидуального жилищного строительства и относится к землям населенных пунктов (пункты 1.1, 1.2 и 1.3 договора).

Договор заключен на неопределенный срок с 6 декабря 2010 г. и вступает в силу с момента его подписания (пункт 3.1). Арендная плата за пользование участком составляет 1 489, 95 руб. в год, 124, 16 руб. в месяц (пункт 3.3).

Арендатор обязан получить в Администрации г. Пензы разрешение на строительство в течение срока, указанное в пункте 3.1 договора (пункт 4.2.10); обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области для регистрации права на недвижимость в установленном законом порядке (пункт 4.2.16).

Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 6.1).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признанных сторонами существенными нарушениях договора: при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора (пункт 6.3.1); при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу (пункт 6.3.2); при невнесении арендной платы в течение двух и более месяцев независимо от ее последующего внесения; расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (пункт 6.3.3); в случае двукратного неисполнения (несвоевременного или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности предоставить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка (пункт 6.3.4); если арендатор умышленно ухудшает состояние участка (пункт 6.3.5); при несоблюдении обязанности, предусмотренной пунктами 4.2.10 - 4.2.16 договора (пункт 6.3.6).

Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае однократного невнесения арендатором арендного платежа в соответствии с пунктом 3.6 договора или невыполнения арендатором пункта 4.2.6 договора, что влечет за собой расторжение настоящего договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 календарных дней до расторжения договора (пункт 6.4).

На основании акта приема-передачи земельного участка от 17 марта 2011 г. земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, передан в аренду Деминой В.В.

Постановлением главы Администрации г. Пензы от 2 июля 2013 г. N внесены изменения в постановление Администрации г. Пензы от 6 декабря 2010 г. N, а именно: в пункте 1 постановления слова "для индивидуального жилищного строительства в аренду" заменены словами: "для индивидуального жилищного строительства сроком на три года".

6 сентября 2013 г. между Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы и Деминой В.В. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17 марта 2011 г, в соответствии с которым изменен кадастровый номер земельного N на кадастровый N и установлен срок действия договора с 6 декабря 2010 г. по 6 декабря 2013 г.

После 6 декабря 2013 г. правоотношения, вытекающие из рассматриваемого договора аренды, между сторонами были продолжены, что свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

15 октября 2018 г. Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы Деминой В.В. направлено письмо с требованием в срок до 5 ноября 2018 г. представить доказательства, подтверждающие освоение указанного земельного участка. Доказательства получения данного письма в материалы дела не представлены, сторона ответчика его получение отрицает.

21 декабря 2018 г. Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы в адрес Деминой В.В. направлена претензия об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка от 17 марта 2011 г. N, его расторжении по истечении трех месяцев с даты уведомления, а также с требованием о необходимости явки в течение 5 дней для передачи земельного участка по акту приема-передачи представителю УМИ Администрации г. Пензы.

Демина В.В. претензию получила 27 декабря 2018 г. лично. Изложенные в ней предложения не исполнила.

Удовлетворяя заявленные требования, районный суд исходил из того, что истец в порядке, установленном абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализовал свое право отказаться от договора. Соответствующее уведомление получено ответчиком 27 декабря 2018 г. Поскольку договор аренды от 6 сентября 2013 г. прекратил свое действие 27 марта 2019 г, то ответчик обязан возвратить истцу по акту приема-передачи арендованный земельный участок свободным от имущества.

С изложенными выводами согласился суд апелляционной инстанции, указав, что нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства (жилой дом 15% готовности), что подтверждается техническим планом, не влияет на существо принятого решения.

Рассматривая дело в кассационном порядке, судебная коллегия с такими выводами согласиться не может, находит их преждевременными по следующим основаниям.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно положениям абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишают арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет безусловную обязанность освободить земельный участок.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Указав на то, что в соответствии с техническим планом размещенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства имеет 15% готовности, суд в нарушение изложенной выше нормы процессуального права, не установил, что из себя представляет объект незавершенного строительства 15% готовностью, не предложил сторонам представить соответствующие доказательства в подтверждение своих доводов.

Сославшись на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о выдаче в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд не принял во внимание, что согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 8 названного Кодекса, подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Вместе с тем, с 4 августа 2018 г. в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 указанного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного выше федерального закона (4 августа 2018 г.) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 г. строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса; статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Согласно материалам дела, Демина В.В. 30 ноября 2018 г. направила уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (л.д.33-34).

Этому обстоятельству судом апелляционной инстанции оценка не дана, в то время как оно имеет юридическое значение.

С учетом изложенного постановленное по делу решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28 мая 2019 г. не может быть признано законным.

Указанные выше обстоятельства судом апелляционной инстанции при проверке законности постановления нижестоящего суда в нарушение требований статей 327.1 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не были приняты во внимание и оценки не получили.

Согласно пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, решение суда, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставлено без изменения.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 4 февраля 2020 г. об оставлении без изменения решения Железнодорожного районного суда г. Пензы от 4 февраля 2020 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390, статьей 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 4 февраля 2020 г. - отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Пензенского областного суда.

Председательствующий

Судьи