Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 января 2021 г. по делу N 8Г-27590/2020[88-96/2021-(88-27287/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Омаровой А.С. и Акчуриной Г.Ж, рассмотрев в открытом судебном заседании с применением веб-конференции программы скайп гражданское дело по иску Ганяева Александра Александровича к Панковой Елене Михайловне о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности, по встречному иску Панковой Елены Михайловны к Ганяеву Александру Александровичу о расторжении договора, по кассационной жалобе Панковой Елены Михайловны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 10 сентября 2020 года, заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Омаровой А.С, выслушав Гаврилов С.И. представителя Панковой Е.М, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ганяев А.А. обратился в суд с иском к Панковой Е.М. о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности.

Панкова Е.М. обратилась со встречным иском к Ганяеву А.А. о расторжении договора купли-продажи от 11 ноября 2016 года жилого дома общей площадью 313, 4 кв.м и земельного участка площадью 1500 кв.м, расположенных по адресу: "адрес".

Определением суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Ганяева О.В.

Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 15 января 2020 года, с учетом определения об исправлении описки от 20 января 2020 года, в удовлетворении исковых требований Ганяева А.А. о государственной регистрации перехода права собственности и признании права собственности отказано.

Исковые требования Панковой Е.М. удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи от 11 ноября 2016 года жилого дома и земельного участка.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 10 сентября 2020 года решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 15 января 2020 года отменено.

Принято по делу новое решение, которым исковые требования Ганяева А.А. удовлетворены.

За Ганяевым А.А. признано право собственности на жилой дом площадью 313, 40 кв.м и земельный участок площадью 1500 кв.м, расположенные по адресу: Нижегородская область, Арзамасский район, с. Морозовка, ул. Победы, д. 52.

Постановлено провести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре купли - продажи от 11 ноября 2016 года между Ганяевым А.А. и Панковой Е.М, а именно: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес"

В удовлетворении исковых требований Панковой Е.М. о расторжении договора купли-продажи от 11 ноября 2016 года жилого дома и земельного участка, взыскании судебных расходов, отказано.

В кассационной жалобе Панкова Е.М. просит апелляционное определение отменить, указывая на допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены по настоящему делу.

Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении требований истца и об удовлетворении встречных требований, исходил из недоказанности истцом Ганяевым А.А. исполнения условий договора купли-продажи, а именно факта оплаты продавцу Панковой Е.М. стоимости отчужденного имущества, и факта принятия спорного имущества от продавца в свою собственность.

Согласно пп. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания

При наличии оснований, предусмотренных ч. 4 названной статьи Кодекса, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, установив, что дело рассмотрено судом первой инстанции без надлежащего извещения истца по делу, на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ вынес определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Панкова Е.М. является собственником земельного участка площадью 1500 кв.м и жилого дома площадью 313, 4 кв.м, расположенных по адресу: "адрес"

11.11.2016 года между Панковой Е.М. как продавцом и Ганяевым А.А. как покупателем заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять в собственность жилой дом площадью 313.4 кв.м и земельный участок площадью 1500 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", которые оцениваются сторонами в 2 000 000 руб, из которых стоимость жилого дома 1 000 000 руб, стоимость земельного участка 1 000 000 руб.

Согласно п. 4 указанного договора данная сумма получена продавцом в день подачи документов на государственную регистрацию договора купли- продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п. 7 указанного договора передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателем состоялось в день подачи документов на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п. 9 указанного договора стороны договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемого жилого дома и земельного участка, и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю жилого дома и земельного участка считается исполненной.

Согласно п. 14 указанного договора он считается заключенным с момента подписания его сторонами.

17.11.2016 года на основании заявления истца и ответчика договор был передан в филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Нижегородской области для регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю Ганяеву А.А.

18.11.2016 года на основании заявления покупателя Ганяева А.А. государственная регистрация была приостановлена до 18.02.2017 года для сбора необходимых документов.

30.12.2016 года, т.е. до истечения срока приостановления регистрации, на основании совместного заявления покупателя Ганяева А.А. и продавца Панковой Е.М, документы были возвращены без проведения государственной регистрации.

Кроме того судом установлено, что после заявления сторон договора о прекращении государственной регистрации, Панкова Е.М. обращалась с заявлением в Росреестр о государственной регистрации прекращении ее права собственности на спорный земельный участок от 28.09.2017 года, которое было связано с пересечением его границ с границами других земельных участков; заключила договор поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд на объекте по адресу: "адрес" заключила договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования от 04.10.2017 года; подписала акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон от 23.10.2017 года на газопровод.

Кроме того судом установлено, что 12.03.2019 года ОМВД России по г. Арзамасу возбуждено уголовное дело N 1190122003000227 по ч. 3 ст. 159 УК РФ по заявлению Аникина А.А. по факту хищения денежных средств путем обмана.

В рамках указанного уголовного дела Ганяеву А.А. 15.03.2019 года предъявлено обвинение по факту совершения мошеннических действий в периоде 19.03.2018 года по 30.11.2018 года.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 450, 549, 550, 551, 556, 558 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", удовлетворил исковые требования Ганяева А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли - продажи от 11.11.2016 года заключенного между Ганяевым А.А. и Панковой Е.М, и признал за Ганяевым А.А. право собственности на жилой дом площадью 313.4 кв.м и земельный участок площадью 1500 кв.м, расположенные по адресу: "адрес". В удовлетворении исковых требований Панковой Е.М. о расторжении договора купли-продажи отказал.

Удовлетворяя первоначальные требования и отказывая в удовлетворении встречных требований, суд исходил из того, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что 11.11.2016 года между сторонами заключен договора купли-продажи жилого дома общей площадью 313.4 кв.м и земельного участка площадью 1500 кв.м, по которому Ганяев А.А. обязательства по оплате выкупной цены исполнил, объекты недвижимости ему переданы.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводу суда апелляционной инстанции являются преждевременными и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 11 ноября 2016 года в связи с уклонением продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанных правовых норм и акт их толкования следует, что рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Между тем это не было учтено судом апелляционной инстанции.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости, и установление факта уклонения продавца от регистрации перехода права собственности по договору.

Однако указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без исследования и правовой оценки.

Так, суд апелляционной инстанции, установив, что стороны 17 ноября 2016 года совместно обратились с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на основании договора купли-продажи от 11 ноября 2016 года, не дал оценки тому, что государственная регистрация не была проведена по причине обращения именно покупателя с заявлением о приостановлении регистрации, по мотиву необходимости представления дополнительных документов (том 1 л.д. 66-68, 69-70, 71).

Вместе с тем суд, не установилбыло ли достаточно для государственной регистрации перехода права представленных документов, как и не установилпричин, по которым покупатель просил ее приостановить. Документы на государственную регистрацию, в том числе правоподтверждающие и правообразующие представляются продавцом, покупатель обращается только с заявлением.

Как следует из положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 4, пункт 1 статьи 14, пункт 3 статьи 15, пункт 1 статьи 31), регистрация носит заявительный характер, заинтересованные лица обращаются заявлениями о государственной регистрации права, совместно с которыми представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Однако стороны могут подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации права до внесения записи о регистрации в реестр.

Суд не установилпричин совместного обращения сторон договора с заявлением о прекращении государственной регистрации, при том, что к этому моменту (30.12.2016 года), срок приостановления регистрации не истек (18.02.2017 года).

Не дал суд оценки тому, что стороны добровольно, по обоюдному совместному решению обратились с заявлением о прекращении регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, как и не дал оценки правовым последствиям такого совместного обращения с заявлением о прекращении регистрации перехода права собственности.

Как и не установилсуд причин недоведения сторонами своих намерений по регистрации перехода права собственности.

Не дал оценку суд и тому можно ли квалифицировать поведение ответчика как отказ от регистрации перехода прав собственности, при наличии совместного решения сторон о прекращении государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи от 11 ноября 2016 года.

Не дал суд оценки добросовестности действиям истца, относительно того, обращался ли продавец к покупателю с момента прекращения регистрации до предъявления иска в суд, с требованием о возврате денежных средств, если таковые передавались, или же с требованием повторного совместного обращения в регистрирующий орган.

Давая оценку положениям договора суд с учетом требований ст. 431 ГК РФ не истолковал его условия исходя из поведения сторон предшествующих заключению договору и их последующее поведение.

Как установлено судом, день заключения договора отличен от дня передачи документов на государственную регистрацию.

При этом условием договора определено, что цена договора получена продавцом в день подачи документов на государственную регистрацию (пункт 4 договора).

Указанное положение договора отнесено к будущему моменту, который на момент заключения договора еще не наступил. Договор заключен 11 ноября 2016 г, а документы на государственную регистрацию переданы 17 ноября 2016 г.

В силу пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Таким образом, на истца как покупателя возлагается бремя доказывания исполнения обязательства по оплате в день передачи документов на регистрацию.

Само по себе указание на то, что сумма получена (в прошедшем времени) в день подачи документов на регистрацию, тогда как этот момент наступит только в будущем, не может подтверждать, что в момент подписания договора такие деньги получены продавцом.

На продавца не может быть возложено бремя доказывания неисполнения покупателем своих обязательств.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

На основании чего суду надлежало установить и дать оценку тому, было ли в действительности исполнено покупателем обязательство по оплате цены договора в день подачи документов на регистрацию, до или после подачи документов на регистрацию. С учетом обращения покупателя на следующий день 18 ноября 2016 года с заявлением о приостановлении регистрации.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю

В связи с чем суду следовало установить действительность исполнения и продавцом своих обязательств по передачи отчужденного имущества, и его фактического принятия покупателем.

Вместе с тем суд, ограничившись формальной ссылкой на договор купли-продажи, указал на доказанность передачи продавцом покупателю отчужденных объектов, чем, по мнению суда апелляционной инстанции, подтверждается их фактическое принятие и оплата.

Таким образом, суд, обосновывая вывод о том, что истец принял отчужденные объекты, и они поступили в его введение, исходил исключительно из наличия указанного условия в договоре.

Между тем, акты приема-передачи, хотя и являются наиболее распространенными в гражданском обороте документами, фиксирующими выполнение взаимных обязательств, в то же время не являются единственным средством доказывания соответствующих обстоятельств.

Формальное указание судом на принятие покупателем объектов без его действенного вступления во владение и пользование, несения бремени содержания, не может с безусловностью свидетельствовать о принятии спорных объектов покупателем по договору.

При этом передача объекта продавцом и его принятие покупателем предполагает полную утрату контроля продавца над отчужденными объектами, ввиду их поступления в собственность другого лица, и факт отсутствия регистрации при действительном исполнении сторонами обязательств по договору, не изменят их взаимных отношений по отчужденному и соответственно приобретенному имуществу.

Тогда как суд апелляционной инстанции установил, что продавец продолжил пользоваться спорными объектами, и более того осуществлял в отношении них правомочия собственника, осуществил присоединение дома к газо - и электросетям, согласовал и зарегистрировал изменение границ земельного участка, при этом не установилпричин сохранения за продавцом прав в отношении отчужденного имущества.

Ссылка суда, что ответчик является титульным собственником, не может изменить правовые последствия для сторон при исполнении договора продажи недвижимости.

Покупатель не вправе указывать на отсутствие регистрации, поскольку при фактическом исполнении условий договора, продавец не может сохранить ни одного из правомочий собственника.

Вывод суда о том, что Ганяев А.А. фактически пользовался спорными объектами, и имел намерения реализовать правомочия собственника путем продажи спорных объектов Аникину А.Ю, не опровергает установленного судом факта сохранения правомочий у Панковой Е.М.

Поскольку в силу п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ) (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вывод суда, что электроэнергию с марта по июнь 2019 года оплачивала жена свидетеля Аникина О.Е, не освобождало суд от установления обстоятельств кто фактически из сторон договора пользовался имуществом с момента заключения договора в 11 ноября 2016 года.

Кроме того суд при удовлетворении требований истца Ганяева А.А. о признании права собственности и государственной регистрации перехода прав собственности не учел следующего.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, стороны обращались в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права собственности на указанное имущество, которая была прекращена по обоюдному заявлению сторон.

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59).

Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, в связи с чем заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не могли являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания иска указывала на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав, в связи с чем выводы суда о наличии оснований для удовлетворения требований о признании права собственности нельзя признать обоснованными.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 10 сентября 2020 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи