Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июля 2020 г. по делу N 8Г-10513/2020[88-18168/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Брянского В.Ю, Песоцкого В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования (АМО) город-курорт Геленджик к Кизирьянц С.В. о расторжении договора аренды земельного участка и внесении изменений в ЕГРН в части аннулирования регистрационной записи, по кассационной жалобе АМО город-курорт Геленджик на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 февраля 2020 года, которым было отменено решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 19 июня 2019 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, выслушав объяснения представителя АМО город-курорт Геленджик Муцениекс А.Г, представителя ответчика Шаповалова В.В, (копии доверенностей и дипломов о высшем юридическом образовании приобщены к материалам дела), судебная коллегия

установила:

Администрация МО город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к Кизирьянц С.В. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", имеющего вид разрешенного использования "для строительства автокемпинга на 100 мест" от 01 ноября 2012 года и внесении изменений в ЕГРН в части аннулирования соответствующей регистрационной записи в отношении данного участка.

Требования мотивированы тем, что на основании постановления АМО город-курорт Геленджик от 10 октября 2012 года N3073 "О предоставлении ООО "Русич" в аренду на новый срок земельного участка в "адрес" для строительства авто кемпинга на 100 мест" между истцом и указанным юридическим лицом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 13 090 кв. м от 01 ноября 2012 года, сроком на 3 года.

11 января 2013 года на основании постановления АМО город-курорт Геленджик от 25 декабря 2012 года N3669 к договору аренды от 01 ноября 2012 года было заключено дополнительное соглашение в части изменения срока его действия, а именно: срок действия договора установлен на 49 лет.

16 апреля 2013 года за МО город-курорт Геленджик было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 13090 кв. м, расположенный в "адрес".

Соглашением от 10 октября 2013 года права и обязанности арендатора в отношении упомянутого выше земельного участка были переданы от ООО "Русич" к Ишханяну А.С. и Пьянкову К.И. В дальнейшем, 21 января 2016 года права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером N были переданы от Ишханяна А.С. и Пьянкова К.И. к Кизирьянц С.В, на основании соответствующего соглашения.

Согласно актам осмотра земельного участка с кадастровым номером N от 23.11.2018 и от 25.01.2019, составленным сотрудниками администрации Пшадского внутригородского округа администрации МО город-курорт Геленджик и сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации МО город-курорт Геленджик, арендуемый ответчиком земельный участок не освоен, в соответствии с целью его предоставления не используется, имеет признаки заброшенности и находится в ненадлежащем санитарном состоянии.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером N не используется по назначению более 6 лет.

Кроме того, по состоянию на 05 февраля 2019 года по договору аренды от 01 ноября 2012 года ответчиком была допущена задолженность по основному обязательству в размере 103 147, 95 рублей за 1 квартал 2019 года.

С учетом суммы основного долга по договору от 01 ноября 2012 года размер пени составил 81 072, 88 рублей. Общий размер задолженности на указанную дату составил 184 220, 83 рублей.

Письмом управления имущественных отношений АМО город-курорт Геленджик от 05 февраля 2019 года ответчику было сообщено о наличии задолженности в названном выше размере, необходимости незамедлительного погашения данной задолженности; необходимости представления в управление имущественных отношений администрации МО город-курорт Геленджик доказательств освоения земельного участка с кадастровым номером N, а при отсутствии таковых подписать соглашение о расторжении договора аренды от 01.11.2012.

Требования названного письма исполнены ответчиком путем погашения задолженности по основному долгу и пене, однако уже после обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

В ходе рассмотрения дела определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление архитектуры и градостроительства АМО город-курорт Геленджик.

Представители истца и 3-го лица настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Ответчик против иска возражала.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 19 июня 2019 года исковые требования АМО город-курорт Геленджик к Кизирьянц С.В. о расторжении договора аренды земельного участка и внесении изменений в ЕГРН в части аннулирования соответствующей регистрационной записи удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 февраля 2020 года решение Геленджикского городского суда от 19 июня 2019 года по жалобе ответчика отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе АМО город-курорт Геленджик ставится вопрос об отмене вступившего в законную силу судебного постановления суда апелляционной инстанции, оставлении в силе решения районного суда со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что приведенные ответчиком доводы о том, что законом и договором не предусмотрены сроки освоения земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку из общих положений п. 2 ст. 45 и ст. 46 Земельного кодекса РФ следует обязанность арендатора осуществить в течение трех лет строительство на земельном участке для этого предназначенном. В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов. Договоры на передачу права владения и пользования имуществом, в том числе право аренды, заключаются на условиях, изложенных в заявке, а участие в конкурсе и в аукционной документации и последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. Кроме того, факт устранения арендатором нарушения в части оплата долга по арендной плате до принятия судом решения по делу не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, рассмотрев дело по правилам части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) в пределах содержащихся в поданной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки доводам кассационной жалобы, апелляционное определение по разрешенному спору надлежащим образом мотивировано и содержит оценку всех значимых обстоятельств дела, приводившихся сторонами с соблюдением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что на основании постановлений АМО город-курорт Геленджик от 10 октября 2012 г. и 11 января 2013 г. о предоставлении в аренду земельного участка в "адрес" для строительства автокемпинга на 100 мест между истцом и ООО "Русич" был заключен соответствующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 13 090 кв. м с установлением в дальнейшем срока действия договора на 49 лет.

В настоящее время по соглашению от 21 января 2016 г, зарегистрированного в установленном порядке, арендатором в отношении земельного участка является ответчик Кизирьянц С.В.

Подпунктами 4.1.1 - 4.1.2, 4.1.7 - 4.1.8 договора аренды от 01 ноября 2012 г. установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора; своевременно вносить арендную плату; использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; содержать земельный участок и прилегающую к нему территорию в должном санитарном порядке.

В соответствии с подпунктом 3.2.4 указанного договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенном нарушении арендатором условий такого договора, одними из которых, в частности, указаны невнесение арендной платы в течение одного квартала и использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с актами осмотра земельного участка от 23 ноября 2018 года и от 25 января 2019 года, составленного сотрудниками истца, арендуемый ответчиком земельный участок не освоен, в соответствии с целью его предоставления не используется более 6 лет, имеет признаки заброшенности и находится в ненадлежащем санитарном состоянии. Ссылаясь на положения ст.ст. 22, 42, 46 Земельного кодекса РФ, суд исходил из установления факта неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства объекта нежилого назначения) в течение срока, превышающего три года. Кроме того, по состоянию на 5 февраля 2019 года по договору аренды от 1 ноября 2012 года ответчиком была допущена просрочка уплаты арендной платы в размере 103 147, 95 рублей за 1 квартал 2019 года.

Требования Управления имущественных отношений АМО город-курорт Геленджик о необходимости незамедлительного погашения данной задолженности и необходимости представления доказательств освоения земельного участка исполнены ответчиком только частично - путем погашения задолженности по основному долгу и пене, что подтверждается актами сверки взаиморасчетов, однако, после обращения истца с настоящим исковым заявлением 22.03.2019 в Геленджикский городской суд.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отменяя принятое районным судом решение, правомерно исходил из того, что спорный договор аренды не устанавливает срок, в течение которого ответчику (его правопредшественникам) надлежало построить автокемпинг и нарушение которого могло бы расцениваться арендодателем как существенное нарушение условий договора. При этом, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0807022:4 предоставлен ответчику для строительства автокемпинга, что указывает на необоснованное применение судом первой инстанции положений статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, регламентирующих основание для расторжения договора аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, и не содержащих в действующих редакциях каких-либо санкций в случае неосвоения участка в трехлетний срок.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка заключен в 2012 году.

При этом не оспаривается сторонами, что в 2013 г. в правила землепользования и застройки части территории МО город-курорт Геленджик были внесены изменения в части разрешенного использования спорного земельного участка с "для строительства автокемпинга на 100 мест" на "зону малоэтажной жилой застройки" (Ж-2), где предусмотрено строительство объектов индивидуального жилищного строительства.

В тоже время, в сведениях ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером N разрешенное использование земельного участка осталось неизмененным - для строительства автокемпинга на 100 мест.

Письмом от 27 октября 2016 г. управления архитектуры и градостроительства АМО г. Геленджик ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство автокемпинга, поскольку земельный участок с кадастровым номером N отнесен к зоне "Ж-2" - малоэтажная жилая застройка.

В свою очередь письмами управления архитектуры и градостроительства АМО г. Геленджик от 11 марта 2016 г, от 28 июля 2016 г. и от 20 февраля 2017 г. Кизирьянц С.В. также отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку в соответствии с договором аренды участок должен использоваться в соответствии с его назначением. В выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства ответчику было также отказано, поскольку из кадастрового паспорта на земельный участок следует, что его разрешенным использованием является строительство автокемпинга.

Помимо этого из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предметом судебных разбирательств, связанных с правопритязаниям иных лиц, препятствующих возможности его использования по целевому назначению.

Таким образом, апелляционный суд на основании представленных в деле доказательств правомерно пришел к выводу о том, что ответчик имеет намерение использовать земельный участок, однако по независящим от нее обстоятельствам, в т.ч. и в результате действий самого истца, лишена возможности в установленном порядке приступить к его освоению, в связи с чем по данным основаниям расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка представляется неправомерным.

Судом также учтено, что сторонами не оспаривалось, что имевшаяся у Кизирьянц С.В. перед АМО город-курорт Геленджик задолженность по уплате арендного платежа в течение одного квартала и по пене была погашена ответчиком в минимальные сроки после предъявления иска.

Оценивая достаточность подобного основания для досрочного расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно сослался на действующее разъяснение, содержащееся в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно которому досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При погашении задолженности по платежу и пене в течение разумного срока данное нарушение не может быть признано влекущим для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценка обстоятельств дела применительно к отсутствию оснований для досрочного расторжения договора аренды сторон, повлекшая отмену решения районного суда, осуществлена судом апелляционной инстанции по правилам ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.07.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в пределах своих полномочий с надлежащим обоснованием содержащихся в апелляционном определении выводов.

Доводы жалобы истца сводятся к собственной переоценке исследовавшихся судами обстоятельств дела и не соответствуют принципу правовой определенности, при том, что правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам, суд кассационной инстанции не наделен (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ), а требование о пересмотре вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания, представляется недопустимым.

Доводы заявителя, связанные с нарушением порядка заключения договора на право аренды земельного участка ответчиком применительно к несоблюдению требований, направленных на защиту конкуренции, к заявленным основаниям расторжения договора не относятся и правового значения для дела не имеют.

При установленных обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемого апелляционного определения по доводам жалобы АМО город-курорт Геленджик в кассационном порядке не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 февраля 2020 года оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: