Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 сентября 2020 г. по делу N 8Г-21567/2020[88-21820/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационная суда общей юрисдикции в составе председательствующего Миллер М.В., судей Конышевой И.Н. и Парамоновой Т.И., рассмотрелав в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чвановой Е.Н. к ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и ООО "Пересвет-Регион-Дон" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения и договора купли-продажи ценных бумаг договором участия в долевом строительстве, по кассационной жалобе ООО "Пересвет-Регион-Дон" на апелляционной определение Волгоградского областного суда 12 марта 2020 года.

Заслушав доклад судьи Миллер М.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Чванова Е.Н. обратилась в Советский районный суд г..Волгограда с исковым заявлением к ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и ООО "Пересвет-Регион-Дон" и просила произвести переход прав ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" по предварительному договору купли-продажи N, заключенному 16 ноября 2007 г..между ней и ООО "КвартСтрой", к ООО "Пересвет-Регион-Дон"; признать данный предварительный договор и договор купли-продажи ценных бумаг N, заключенный 16 ноября 2007 г..между ней и ООО "КвартСтрой", договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В обоснование исковых требований указано, что 16 ноября 2007 г..между Чвановой Е.Н. и ООО "КвартСтрой" заключен предварительный договор купли-продажи N, в соответствии с которым ООО "КвартСтрой" обязалось оформить в свою собственность квартиру, площадью N кв.м, расположенную по адресу: "адрес" "адрес", после чего, в течение N дней с даты возникновения у него права собственности на данную квартиру, при условии выполнения Чвановой Е.Н. своих обязательств по данному договору, заключить с последней основной договор купли-продажи данной квартиры, стоимость которой составит 2 762 048 р. Во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи Чванова Е.Н. приобрела 16 ноября 2007 года у ООО "КвартСтрой" вексель N на сумму 2 762 048 р, о чем между ними заключен договор N 22 февраля 2008 года Чванова Е.Н. произвела полностью оплату векселя, исполнив свои обязательства перед ООО "КвартСтрой". ООО "КвартСтрой" изменило свое наименование на ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ". 10 июля 2018 г..ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" уведомило ее об изменении нумерации жилых помещений в многоквартирном доме. 19 апреля 2018 г..в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" введена процедура наблюдения. Застройщик ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" передал свои права и обязанности по строительству многоквартирного дома ООО "Пересвет-Регион-Дон", в связи с чем у последнего возникли обязательства по исполнению предварительного договора купли-продажи.

Однако, ООО "Пересвет-Регион-Дон" заключило договор участия в долевом строительстве на ту же квартиру с иным лицом, а обязательства перед Чвановой Е.Н. не исполнило. Фактически между Чвановой Е.Н. и ООО "КвартСтрой" заключен договор участия в долевом строительстве.

Решением Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 г. в удовлетворении исковых требований Чвановой Е.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 27 сентября 2018 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Чвановой Е.Н. отказано.

Постановлением Президиума Волгоградского областного суда от 03 апреля 2019 г. апелляционное определение от 27 сентября 2018 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 мая 2019 г. решение суда от 17 июля 2018 г. отменено в части отказа в удовлетворении требований Чвановой Е.Н. к ООО "Пересвет-Регион-Дон", ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" о признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг - договором участия в долевом строительстве. В указанной части принято новое решение, которым предварительный договор купли-продажи N жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес" (адрес строительный), условный номер N (в настоящее время N этаж N, количество комнат N, дом N, общая площадь N кв.м, и договор купли-продажи ценных бумаг N от 16 ноября 2007 года, заключенные между Чвановой Е.Н. и ООО "КвартСтрой" (ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ") признаны договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В остальной части решение Советского районного суда города Волгограда от 17 июля 2018 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Чвановой Е.Н. - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 февраля 2020 года отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 мая 2019 в части, в которой оставлено без изменения решение Советского районного суда г.Волгограда от 17 июля 2018 года об отказе в удовлетворении исковых требований Чвановой Е.Н. к ООО "Пересвет-Регион-Дон", ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" о возложении обязанности произвести замену стороны в предварительном договоре купли-продажи. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение. В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 03 апреля 2019 года оставлено без изменения. В определении указано, что приобретение ООО "Пересвет-Регион-Дон" объектов незавершенного строительства, обременных по договору правами участников долевого строительства, в одном из которых расположена спорная квартира, не освобождает данное общество от исполнения обязанностей по договору, заключенному между ООО "КвартСтрой" (ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ") и Чвановой Е.Н.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 марта 2020 г. решение суда от 17 июля 2018 г. отменено в части отказа в удовлетворении иска Чвановой Е.Н. к ООО "Пересвет-Регион-Дон", ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" о возложении обязанности произвести замену стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи. В указанной части принято новое решение, которым произведена замена стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи от 16 ноября 2007 г. N, заключенном между Чвановой Е.Н. и ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" (ранее ООО "КвартСтрой""), с ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" на ООО "Пересвет-Регион-Дон".

ООО "Пересвет-Регион-Дон" подало кассационную жалобу, в которой просил отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 марта 2020 г, оставить в силе Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 г.

В обосновании кассационной жалобы указано, что ООО "Пересвет-Регион-Дон" никогда не являлось стороной сделок, заключенных между Чвановой Е.Н. и ООО "КВАРСТРОЙ-ВГ", как и не являлось правопреемником последнего по данным сделкам. Кроме того, сделка между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" считается незаключенной, в виду отсутствия ее государственной регистрации, как договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Факт признания возникших правоотношений между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и Чвановой Е.Н. договором долевого участив в строительстве МК ввиду отсутствия государственной регистрации не означает наступление для третьих лиц правовых последствий по такому договору, а также у участника долевого строительства не возникает специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога. В силу действующего законодательства о банкротстве требования, которые не были переданы новому застройщику (ООО "Пересвет-Регион-Дон") на основании определения суда, удовлетворяются за счет первоначального застройщика-банкрота (ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ"). Передача объекта недвижимости от ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" к ООО "Строй-КОНСАЛТИНГ" и далее к ООО "Пересвет-Регион-Дон" осуществлено на основании договоров купли-продажи, ни один из которых не предусматривает переход прав и обязанностей застройщика. Кроме того, истец предъявил к ООО "Пересвет-Регион-Дон" недопустимые требования, поскольку в соответствии с ч. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела, с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством ФГУП "Почта России".

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью, в суде кассационной инстанции не устанавливаются обстоятельства дела и не исследуются доказательства, а проверяется правильность применения норм права, явка в суд кассационной инстанции не является обязательной, позиции участвующих в деле лиц полно и подробно изложены в материалах дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отложения судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемого апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что 16 ноября 2007 г. между истцом Чвановой Е.Н. и ООО "КвартСтрой" заключен предварительный договор купли-продажи N, согласно которому ООО "КвартСтрой" обязалось оформить в свою собственность квартиру, расположенную в жилом доме по адресу "адрес" (адрес строительный), условный N, этаж N, количество комнат N, общей площадью N кв.м.

Согласно п. 1.2 Договора N от 16 ноября 2007 г. стороны обязуются в течение N дней с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру, и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по п. 9.2 Договора заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена квартиры составит сумму 2 762 048 руб.

Согласно п. 3.1 и п. 3.2 Договора, покупатель обязуется в момент написания Основного договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу сумму 2 762 048 р. Денежные средства перечисляются по Основному договору покупателем на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре.Днем исполнения Покупателем своих денежных обязательств считается день зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца или на корреспондентский счет банка, обслуживающего Продавца и указанного в настоящем договоре.

Оплата квартиры может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом.

Во исполнение данного договора в части оплаты стоимости квартиры Чванова Е.Н. приобрела у ООО "КвартСтрой" вексель на сумму в размере 2 762 048 р. как следует из договора купли-продажи ценных бумаг N от 16 ноября 2017 г. Погашение векселя осуществляется по предъявлении, но не ранее 30 июня 2011 г.

Истцом Чвановой Е.Н. была полностью произведена оплата векселя: внесены денежные средства в размере 2 762 048 р. (стоимость жилого помещения) на расчетный счет ООО "КвартСтрой", что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N N от 22 февраля 2008 г. на сумму 1 104 819 р. 20 к, N от 18 декабря 2007 г. на сумму 1 104 819 р. 20 к, N от 16 ноября 2007 г. на сумму 552 409 р. 60 к.

Истцом полностью оплачена стоимость векселя, равная стоимости квартиры.

15 января 2008 г. письмом за N Чванова Е.Н. уведомлена ООО "КвартСтрой" об изменении его наименования на ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ".

10 июля 2017 г. ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" направил в адрес Чвановой Е.Н, как участника долевого строительства, уведомление об изменении нумерации жилых помещений.

20 апреля 2017 г. решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Ш.

Основной договор купли-продажи спорной квартиры между Чвановой Е.Н. и ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" или ООО "КвартСтрой" не заключался.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 мая 2019 г. предварительный договор купли-продажи N жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес" (адрес строительный), условный N (в настоящее время N), этаж N, количество комнат N, дом N, общая площадь N кв.м, и договор купли-продажи ценных бумаг N от 16 ноября 2007 года, заключенные между Чвановой Е.Н. и ООО "КвартСтрой" (ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ") признаны договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

12 сентября 2017 г. между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и ООО "Строй-Консалтинг" заключен договор купли-продажи N, предметом которого является объект незавершенного строительства "Комплекс из трех N-этажных домов со строенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием по "адрес", состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: "адрес" корпус N, "адрес" корпус N, "адрес" корпус N", в одном из которых находится спорная квартира, на которую претендует Чванова Е.Н.

Указанный договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Волгоградской области 15 сентября 2017 г.

При этом, временный управляющий ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" Ш. дал письменное согласие на продажу данных объектов недвижимого имущества.

15 сентября 2017 г. между ООО "Строй-Консалтинг" и ООО "Пересвет-Регион-Дон" заключен договор купли-продажи, предметом которого договора является тот же объект незавершенного строительства "Комплекс из трех N-этажных домов со встроенными помещениями, подземной стоянкой и многофункциональным зданием по "адрес", состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: "адрес" корпус N, "адрес" корпус N, "адрес" корпус N", в одном из которых находится спорная квартира, на которую претендует Чванова Е.Н.

Указанный договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Волгоградской области 19 сентября 2017 г.

В указанных договорах не содержится условий о том, что кто-либо из покупателей принял на себя обязательства ООО "КВАРТСТРОЙ" или ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" по исполнению договора N от 16 ноября 2007 г, заключенного между ООО "КвартСтрой" и истцом Чвановой Е.Н.

16 апреля 2018 г. между ООО "Пересвет-Регион-Дон", как собственником объекта незавершенного строительства, и Босак С.Ю. заключен договор участия в долевом строительстве N, по которому ООО "Пересвет-Регион-Дон" продал Босак С.Ю. "адрес", расположенную в "адрес" корпус N по "адрес", то есть спорный объект недвижимого имущества, на который претендует Чванова Е.Н, стоимостью объекта 3 450 000 р.

Указанный договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Волгоградской области 21 мая 2018 г.

Отказывая Чвановой Е.Н. в удовлетворении исковых требований о замене стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи с ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" на ООО "Пересвет-Регион-Дон", суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 9, 420, 429, 432, 445, 454, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", постановлением Пленума Верховного Суда РФ N, Пленума ВАС РФ N от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований Чвановой Е.Н, поскольку права в отношении спорного имущества возникли после вступления в законную силу закона о государственной регистрации и не были зарегистрированы истцом в установленном законом порядке; истцом пропущен срок исковой давности, так как после заключения предварительного договора купли-продажи от 16.11.2017 прошло более десяти лет, а с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи Чванова Е.Н. к продавцу не обращалась; иное нарушит права третьего лица Босак С.Ю, с которым ООО "Пересвет-Регион-Дон" заключило договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда с данными выводами районного суда не согласилась, указав, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 данного Федерального закона.

Из содержания пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статьи 357 данного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Право залога в силу ч. 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 указанного федерального закона.

Аналогичный правовой подход в отношении обязательств, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, содержится и в пункте 9 статьи 201 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Между тем, указанные правовые нормы не были учтены судом первой инстанции при разрешении исковых требований Чвановой Е.Н. о замене стороны ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" на ООО "Пересвет-Регион-Дон" в предварительном договоре купли-продажи от 16 ноября 2007 г, который впоследствии судом признан договором долевого участия в строительстве МКД.

При заключении 15 сентября 2017 г. договора купли-продажи между ООО "Строй-Консалтинг" и ООО "Пересвет-Регион-Дон", продавец также информировал покупателя ООО "Пересвет-Регион-Дон" об обременении объектов правами третьих лиц участниками долевого строительства, что следует из пункта 1.3 договора.

Таким образом, приобретение ООО "Пересвет-Регион-Дон" объекта незавершенного строительства, обремененного правами третьих лиц участников долевого строительства не освобождает ответчика от исполнения обязанностей по предварительному договору N от 16 ноября 2007 г. купли- продажи жилого помещения N корпуса N "адрес" в многоквартирном жилом доме, заключенному между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и Чвановой Е.Н. /который признан договором участия в строительстве МКД) и влечет необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры истцу.

Исходя из изложенного, требование Чвановой Е.Н. о замене стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи от 16 ноября 2007 г, заключенном между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ", действующем в качестве продавца и Чвановой Е.H, на ООО "Пересвет-Регион-Дон", подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции исследовав материалы гражданского дела полагает, что разрешая возникший спор, суд апелляционной инстанции правильно установилюридически значимые обстоятельства, верно определилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, в соответствии с правилами, установленными положениями статей 67 ГПК РФ, и пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции в обжалуемой части и об отказе в удовлетворении исковых требований представителя ответчика ООО "Пересвет-Регион-Дон".

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ, кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Доводы кассационной жалобы, отражают позицию заявителя по иску, которой дана надлежащая правовая оценка судом апелляционной инстанции, по существу они направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов суда о фактических обстоятельствах дела, поэтому основанием к отмене обжалуемого судебного акта служить не могут, поскольку применительно к положениям статей 379.6, 379.7, 390 ГПК РФ, судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанции или были ими опровергнуты.

Судом апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в силу статьи 379.7 ГПК РФ, основанием к отмене судебного постановления.

При таких обстоятельствах, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 марта 2020 года подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба представителя ответчика ООО "Пересвет-Регион-Дон" - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 марта 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО "Пересвет-Регион-Дон" - без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Миллер

Судьи И.Н. Конышева

Т.И. Парамонова