Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03 ноября 2020 г. по делу N 8Г-24350/2020[88-23993/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего ФИО5, судей ФИО4 и ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, АО " ФИО3 Жилищного Финансирования" о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Симоновского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО4, объяснения представителя АО " ФИО3 Жилищного Финансирования" ФИО9, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, АО " ФИО3 Жилищного Финансирования" (далее - АО " ФИО3 ЖилФинанс") о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", корпус 2, "адрес", заключенного между ФИО2 и АО " ФИО3 ЖилФинанс", возложении на ФИО2 обязанности передать квартиру, свободную от обременений залогом по кредитному договору N-PKL-0001-15 от ДД.ММ.ГГГГ, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанную квартиру.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу на праве собственности квартиры по адресу: "адрес", корпус 2, "адрес".

ФИО2, являющийся покупателем квартиры, приобрел ее в собственность, не осуществив оплаты покупателю до настоящего времени.

По условиям договора ФИО2 обязался оплатить цену квартиры в размере 11 863 000 рублей путем перечисления денежных средств на рублевый счет истца, открытый в АО " ФИО3 "ЖилФинанс", в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности на него. Переход права собственности был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Со слов сотрудника ФИО3 истцу стало известно, что в АО " ФИО3 "ЖилФинанс" находится расписка истца о получении денежных средств по договору купли-продажи. Однако никаких расписок истец не составляла, в дату составления расписки находилась в Испании.

В мае 2015 между ФИО7 и ФИО2 было подписано соглашение об изменении порядка расчетов по договору купли-продажи. Дополнительное соглашение было подписано в той же форме, что и договор - простой письменной. По условиям соглашения ФИО2 подтвердил отсутствие оплаты по договору на момент подписания настоящего соглашения и обязался оплатить его в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени оплата не произведена, квартира находится в фактическом владении ФИО1, там сохраняет регистрацию мать истца - ФИО8

ФИО2 ни разу не заходил в квартиру, у него нет запасных ключей от нее, он никогда не оплачивал коммунальные услуги и не нес бремени содержания квартиры. В ноябре 2017 года ФИО2 выдал истцу доверенность на полное распоряжение квартирой по своему усмотрению и с правом получения денежных средств.

Решением Симоновского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить указанные судебные акты как незаконные.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции представитель АО " ФИО3 Жилищного Финансирования" ФИО9 возражала против доводов жалобы, просила оставить судебные акты без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: "адрес", корпус 2, "адрес".

Договором определено, что квартира продается за 11 863 000 рублей.

В соответствии с разделом 3 договора денежная сумма в размере 11 863 000 рублей в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств в размере 7 908 000 рублей в течении 3 банковских дней считая с даты государственной регистрации перехода права собственности, а также за счет кредитных средств в размере 3 955 000 рублей за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в течение 3 банковских дней считая с даты получения настоящего договора после государственной регистрации перехода права собственности и перечисляются покупателем со своего рублевого счета N, открытого в АО " ФИО3 "ЖилФинанс", на рублевый счет продавца N, открытый в АО " ФИО3 "ЖилФинанс". При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств продавцом, за исключением случаев, когда ФИО3, обслуживающим счет продавца, является кредитор.

Согласно пункту 4.2.1 договора продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случаях задержки в получении денежных средств, указанных в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 более чем на 10 дней по сравнению со сроками, указанными в разделе 3 настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 подписано дополнительное соглашение следующего содержания:

- на момент заключения настоящего соглашения покупатель не осуществил оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а продавец не получил никаких денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, снятые со счета продавца в АО " ФИО3 "ЖилФинанс" ФИО10 по доверенности, были переданы покупателю для дальнейшей передачи их продавцу в сроки, указанные в настоящем соглашении;

- покупатель обязуется оплатить продавцу 100% стоимости квартиры по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на банковский счет, указанный продавцом. Оплата квартиры наличными денежными средствами должна быть подтверждена распиской продавца;

- в случае нарушения срока оплаты по настоящему договору продавец имеет право требовать расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца;

- до момента полной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ: покупатель обязуется выдать продавцу доверенность на пользование и распоряжением квартирой; продавец имеет право сдавать квартиру в найм и получать за него в свое распоряжение денежные средства; все лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент заключения договора, сохраняют свою регистрацию.

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца определением суда назначена судебная почерковедческая экспертиза.

По заключению экспертизы рукописные записи, изображения которых имеются в расписках от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены не ФИО1, а другим лицом; подписи от имени ФИО1, изображения которых имеются в расписках от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены не ФИО1, а другим лицом с подражанием подписи ФИО1

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представителем ответчика АО " ФИО3 "ЖилФинанс" было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате недвижимого имущества.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

При этом суд исходил из того, что о нарушении своего права на полную оплату стоимости квартиры истец узнала ДД.ММ.ГГГГ, а в суд обратилась только ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, признав решение законным и обоснованным.

Между тем принятые судебные акты признать законным нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Статьей 434 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (пункт 1). Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (пункт 2). Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (пункт 3). В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 8 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости на момент заключения между сторонами договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) и на момент внесения изменений в договор купли-продажи в части срока оплаты (ДД.ММ.ГГГГ) законом не установлена.

Отвергая довод истца об изменении срока оплаты дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, суд указал, что в надлежащем порядке данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, несмотря на то, что данным соглашением были внесены изменения в договор купли-продажи в части сроков выполнения обязательств ФИО2 и условий пользования квартирой.

Вместе с тем суд не обосновал в решении, какими правовыми нормами предусмотрена обязанность государственной регистрации договора купли-продажи и изменений в договор купли-продажи.

Указанным дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили условие договора в части срока оплаты. Подтвердив то, что оплата по договору купли-продажи им не осуществлена, что согласуется с выводами судебной почерковедческой экспертизы, ФИО2 принял на себя обязательство произвести оплату в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку стороны договора купли-продажи по согласованию между собой изменили условие о сроке исполнения обязательства об оплате проданной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ, у суда не было оснований для вывода о том, что о нарушении своего права на получение платы по договору истец узнала ДД.ММ.ГГГГ.

С момента измененного условия о сроке исполнения обязательства до момента обращения истца в суд прошло менее трех лет, поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций об отказе в иске по основанию пропуска срока исковой давности не основан на законе.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) находит апелляционное определение подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

Председательствующий

Судьи