Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 25 января 2021 г. по делу N 33-281/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Ярадаева А.В, судей Спиридонова А.Е, Арслановой Е.А, при секретаре судебного заседания Владимирове А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Хураськиной В.И. к Яковлеву Е.Л. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе Яковлева Е.Л. на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 23 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е, судебная коллегия

установила:

Хураськина В.И. обратилась в суд с иском к Яковлеву Е.Л, после уточнения требований мотивировав их тем, что 8 августа 2019 года между Яковлевым Е.Л, как продавцом, с одной стороны, и Хураськиной В.И, как покупателем, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью... кв.м. с кадастровым номером.., категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу:... Стоимость земельного участка в размере 350 000 рублей была уплачена истцом ответчику в полном объеме до подписания договора купли-продажи. Данный земельный участок приобретался истцом для строительства индивидуального жилого дома, однако в последующем выяснилось, что он находится в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства ВЛ-110 кВ Чебоксары-1-2 с отпайками на электростанцию Светлая, электроподстанцию Спутник, принадлежащего ПАО "МРСК Волги-Чувашэнерго". В отношении земельного участка установлены особые условия, в частности, запрет на возведение зданий (сооружений) на земельном участке. Таким образом, приобретенный истцом земельный участок в пределах охранной зоны не может быть использован по целевому назначению. 19 марта 2020 года в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. На основании изложенного Хураськина В.И. просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 8 августа 2019 года, заключенный между ней и Яковлевым Е.Л, взыскать с Яковлева Е.Л. уплаченную денежную сумму в размере 350 000 руб, расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 700 руб, прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 августа 2019 года за номером... о регистрации права собственности за Хураськиной В.И. на земельный участок с кадастровым номером.., расположенный по адресу:...

В суде первой инстанции представитель Хураськиной В.И. - Павлов С.В. исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении. Яковлев Е.Л. и его представитель Вахтеркин Ю.А. исковые требования не признали. Остальные участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.

Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 23 октября 2020 года постановлено:

"Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером:.., расположенного по адресу:.., от 08 августа 2020 года, заключенный между Яковлевым Е.Л. и Хураськиной В.И..

Взыскать с Яковлева Е.Л. в пользу Хураськиной В.И. денежную сумму в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, уплаченную по договору купли-продажи земельного участка от 08 августа 2020 года, заключенному между Яковлевым Е.Л. и Хураськиной В.И.; расходв по уплате госпошлины в размере 6700 рублей.

Возвратить земельный участок с кадастровым номером:.., расположенный по адресу:.., в собственность Яковлева Е.Л..

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 12.08.2019 за номером:... о регистрации права собственности за Хураськиной В.И. на земельный участок с кадастровым номером:.., расположенный по адресу:... ".

Решение обжаловано Яковлевым Е.Л, который в апелляционной жалобе поставил вопрос об отмене решения по мотивам его незаконности и необоснованности, указав, что при заключении договора купли-продажи покупателю было известно об ограничениях в отношении земельного участка, и цена продажи была определена сторонами с учетом указанных ограничений.

В суде апелляционной инстанции Яковлев Е.Л. апелляционную жалобу поддержал. Представитель Хураськиной В.И. - Павлов С.В. просил обжалуемое судебное постановление оставить без изменения. Остальные участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.

Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 8 августа 2019 года между Яковлевым Е.Л, как продавцом, с одной стороны, и Хураськиной В.И, как покупателем, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью... кв.м. с кадастровым номером.., категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу:...

Стоимость земельного участка определена сторонами в соответствии с п.4 договора в размере 350 000 рублей, получена продавцом до подписания договора.

Право собственности Хураськиной В.И. на данный земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 12 августа 2019 года.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером.., расположенный по адресу:.., относится к категории земель: земли населенных пунктов, сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные", граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведений о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия в ЕГРН не внесено.

В то же время в базу данных ГКН на основании заявления от 27.07.2011 внесены сведения о зоне с особыми условиями использования территории (охранная зона объекта электросетевого хозяйства - воздушной линии электропередачи ВЛ-110 кВ Чебоксары-1-2 с отпайками на электростанцию Светлая, электроподстанцию Спутник, принадлежащего ПАО "МРСК Волги-Чувашэнерго").

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что пункт 3 договора купли-продажи земельного участка от 8 августа 2019 года, согласно которому продавец гарантирует, что земельный участок свободен от каких-либо прав третьих лиц, является недостоверным; при этом Яковлеву Е.Л. заведомо было известно, что спорный земельный участок находится в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства, однако указанные обстоятельства не были сообщены им Хураськиной В.И. до заключения договора.

Судебная коллегия находит приведенные выводы районного суда неправильными в силу следующего.

В силу общей нормы, установленной пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям, в частности, к пункту 3 договора купли-продажи земельного участка от 8 августа 2019 года, указанная норма не подлежала применению.

Обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях использования земельного участка установлена специальной нормой - пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

При этом право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков возникает лишь в случае в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 ст. 37 ЗК РФ).

Между тем, материалы дела не подтверждают, что до заключения договора купли-продажи от 8 августа 2019 года Яковлев Е.Л. предоставил Хураськиной В.И. заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в то время как обязанность по доказыванию указанного обстоятельства лежала на истце.

Напротив, объяснения ответчика об осведомленности Хураськиной В.И. при заключении договора купли-продажи о нахождении земельного участка в непосредственной близости с объектом электросетевого хозяйства - воздушной линии электропередачи и определении цены продажи сторонами с учетом указанных ограничений подтверждаются материалами дела.

Так, из фототаблицы (приложение N1 к акту проверки соблюдения земельного законодательства от 20.07.2020) следует, что указанная линия электропередач находится в прямой видимости с территории земельного участка с кадастровым номером.., при этом, как указано выше, сведения об охранной зоне указанного объекта электросетевого хозяйства внесены в базу данных ГКН.

Определенная сторонами в договоре купли-продажи от 8 августа 2019 года

стоимость объекта недвижимости составляет 350 000 руб, при том, что, согласно имеющейся в деле справке ООО "Профессиональная оценка и экспертиза" об ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.10.2020, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... без учета расположения рядом линии электропередач составляет 718200 руб.

Кроме того, переход права собственности по договору купли-продажи от 8 августа 2019 года к Хураськиной В.И. был зарегистрирован в установленном порядке 12 августа 2019 года, а уже 20 августа 2019 года последняя обратилась в Филиал ПАО "МРСК Волги"-"Чувашэнерго" по вопросу расположения земельного участка в охранной зоне указанного электросетевого хозяйства, что подтверждает ее осведомленность о расположенной рядом с участком линии электропередач.

Судебная коллегия считает также необходимым отметить, что представленные истцом в дело письма Филиала ПАО "МРСК Волги"-"Чувашэнерго", в отсутствие установленных границ земельного участка с кадастровым номером.., сами по себе не являются безусловным доказательством полной невозможности использовать указанный участок по целевому назначению, либо о необходимости произведения собственником таких затрат, в результате которых он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Кроме того, отказ сетевой организации в разрешении на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос зданий и сооружений в охранной зоне, установленной для объекта электросетевого хозяйства, в соответствии с общеправовым принципом недопустимости злоупотребления правом, не должен быть произвольным, и может быть в установленном порядке оспорен в судебном порядке.

При таких обстоятельствах исковые требования Хураськиной В.И. следует признать необоснованными.

Принимая во внимание неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, обжалуемое судебное постановление следует отменить.

Руководствуясь ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

отменить решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 23 октября 2020 года и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Хураськиной В.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 8 августа 2019 года между Хураськиной В.И. и Яковлевым Е.Л, взыскании уплаченной денежной суммы, прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 августа 2019 года.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи А.Е. Спиридонов

Е.А. Арсланова