Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 15 февраля 2021 г. по делу N 33а-1524/2021

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Поповой Е.И, судей

Есениной Т.В, Ивановой Ю.В, при секретаре

Витвицкой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании 15 февраля 2021 года административное дело N2а-4241/2020 по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга, принятое 26 августа 2020 года по административному исковому заявлению Ялычева Дмитрия Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения от 01 апреля 2020 года об отказе в государственной регистрации права собственности.

Заслушав доклад судьи Поповой Е.И, возражения представителя административного истца - адвоката Пеншешиной Н.В, судебная коллегия, УСТАНОВИЛА:

Ялычев Д.Н. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), в котором просил признать незаконным решение от 01 апреля 2020 года об отказе в государственной регистрации права собственности.

В обоснование заявленных требований Ялычев Д.Н. указал, что оспариваемым решением отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении ? доли жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", и в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по указанному адресу. Основанием для отказа, по мнению административного ответчика, послужило отсутствие нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности. Административный истец с указанным отказом не согласен, считает его незаконным, поскольку основанием для заключения данного договора послужила победа в публичных торгах, проводимых Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и подписанный протокол о результате торгов N3 от 11 сентября 2019 года.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга, принятым 26 августа 2020 года, заявленные требования Ялычева Д.Н. удовлетворены, признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 01 апреля 2020 года в регистрации права собственности, а также на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу рассмотреть заявления N78/076/026/2019-092, N78/076/026/2019-093 от 26 декабря 2019 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, просит решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга, принятое 26 августа 2020 года, отменить, полагая его незаконным и необоснованным, вынесенным при существенном нарушении норм материального и процессуального права, заявленные требования отклонить. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу указывает в обоснование доводов апелляционной жалобы, что судом неверно установлены обстоятельства дела и неверно применены положения законодательства относительно нотариальной формы договора купли-продажи долей.

Административный истец Ялычев Д.Н, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд представителя - адвоката Пеншешину Н.В, действующую по ордеру.

Представитель административного истца Ялычева Д.Н. - адвокат Пеншешина Н.В, в заседание суда апелляционной инстанции явилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Административный ответчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Консул", Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, судебная коллегия в порядке части 2 статьи 150 и статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО является собственником ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

Материалами административного дела подтверждается, что в соответствии с определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 февраля 2018 года по гражданскому делу N2-122/2018 по иску ФИО2 к ФИО о взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет залога, утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО2 и ФИО, условиями которого стороны утвердили график погашения задолженности по договору займа, определили, что предмет залога ? доля земельного участка и ? доля жилого дома, расположенных по адрес: "адрес", подлежат реализации путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 833 200 рублей.

Определение суда вступило в законную силу.

На основании выданного Ленинским районным судом города Санкт-Петербурга исполнительного листа для принудительного исполнения условий мирового соглашения Красносельским районным отделом судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого для проведения публичных торгов заложенное имущество было передано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В соответствии с поручением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области от 09 августа 2019 года реализация на торгах арестованного имущества была поручена ООО "Консул".

По результатам проведения ООО "Консул" торгов, оформленных протоколом N2, 3 от 11 сентября 2019 года, победителем был признан Ялычев Д.Н, предложивший цену за предмет торгов в размере 833 200 рублей.

20 ноября 2019 года после внесения оплаты Ялычевым Д.Н, ООО "Консул" (организатор торгов) и Ялычев Д.Н. заключили договор купли-продажи арестованного имущества в простой письменной форме.

26 декабря 2019 года Ялычевым Д.Н. и представителем ООО "Консул" в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу было подано заявление о государственной регистрации права, к которому были приложены договор купли-продажи от 20 ноября 2019 года и протокол N2 заседания комиссии об определении победителя торгов от 11 сентября 2019 года.

01 апреля 2020 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу было направлено уведомление N78/076/026/2019-092, 093 об отказе в государственной регистрации, в котором было сообщено об отказе в государственной регистрации права по причине отсутствия нотариально удостоверенного договора купли-продажи долей в имуществе.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что в действующем законодательстве отсутствует необходимость нотариального удостоверения договоров, заключенных на торгах, проводимых в целях исполнения решения суда, когда продавцом является Росимущество или лицо по его поручению, выполняющее государственную функцию по реализации имущества, в связи с чем, принято решение об удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда в полной мере основаны на действующей законодательстве и представленных материалах дела.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу требований статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При этом в пункте 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, и представления, при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в том числе документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

Согласно пункту 1, абзацу третьему пункта 2 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые не предусматривают обязательного нотариального удостоверения сделок, заключенных по результатам проведения торгов заложенным недвижимым имуществом.

Судебная коллегия полагает, что на основании толкования действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно согласился с доводами административного истца о том, что положения части 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации заложенного имущества лица, не применяется.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимого в целях исполнения решения суда, когда продавцом является Росимущество, выполняющее государственную функцию по реализации имущества.

Довод апелляционной жалобы о том, что положения части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" являются императивной нормой, устанавливающие закрытый перечень случае, когда сделки по отчуждению долей вправе общей собственности на недвижимое имущество не подлежат нотариальному удостоверению, не может быть принят во внимание и положен в основу отмены решения суда, поскольку основан на неверном толковании норм права.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку разрешая спорные правоотношения, судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доводов сторон и представленных доказательств, правовая оценка которым дана ими по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга, принятое 26 августа 2020 года, по административному делу N2а-4241/2020, оставить без изменений, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение шести месяцев в Третий кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга.

Председательствующий:

Судьи: