Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03 февраля 2021 г. по делу N 8Г-32368/2020[88-2195/2021-(88-31067/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Омаровой А.С. и Зюзюкина А.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горбатых Евгения Анатольевича к администрации города Белгорода о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, по кассационной жалобе Горбатых Евгения Анатольевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 25 августа 2020 года, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, выслушав Горбатых Е.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Горбатых Е.А. обратился в суд с иском к администрации города Белгорода о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом с кадастровым номером N площадью 189, 6 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

Решением Свердловского районного суда города Белгорода от 18 мая 2020 года исковые требования Горбатых Е.А. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 25 августа 2020 года решение Свердловского районного суда города Белгорода от 18 мая 2020 года отменено, принято новое решение, которым Горбатых Е.А. в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец Горбатых Е.А. просит апелляционное определение отменить, указывая на допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что истец Горбатых Е.А. приобрел по договору купли-продажи от 5 ноября 2013 года у Гриднева Ю.А. земельный участок площадью 512 кв.м, с кадастровым номером N и расположенный на нем жилой дом общей площадью 27, 3 кв.м, находящиеся по адресу: "адрес" (том 1 л.д.10-11, 12).

5 марта 2014 года Горбатых Е.А. обратился в администрацию города Белгорода с заявлением о согласовании границ и площади земельного участка, по адресу: "адрес", которую просил считать равной площади 1298 кв.м, в связи с выкупом дополнительной площади земельного участка по рыночной стоимости (том 2 л.д. 74).

Распоряжением администрации города Белгорода N 1171 от 23 июня 2014 года согласованы границы земельного участка площадью 1298 кв.м, с кадастровым номером N с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (том 2 л.д. 15).

В соглашение от 23 июня 2014 года между истцом и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о границах земельного участка в новой площади 1298 кв.м также указано, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (том 1 л.д. 201).

23 марта 2015 года истцу выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок площадью 1298 кв.м, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (том 1 л.д. 200).

На указанном земельном участке истец осуществил строительство жилого дома Лит А1, площадью 314, 7 кв.м, что следует из копии технического паспорта, на который 14 июля 2016 года за ним зарегистрировано право собственности, что следует из копии свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 130-134, 198).

19 октября 2018 года Горбатых Е.А. обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на два земельных участка, площадями 392 кв.м и 906 кв.м соответственно, в связи с ликвидацией земельного участка с кадастровым номером N, площадью участка - 1298 кв.м (том 2 л.д. 18).

Земельный участок площадью 906 кв.м с возведенным на нем жилым домом Лит А1, площадью 314, 7 кв.м был отчужден истцом.

2 ноября 2018 года за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 392 кв.м, с кадастровым номером N, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (том 1 л.д. 41-43).

Распоряжением департамента строительства и транспорта Белгородской области от 29 мая 2018 года N 440 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Белгород Белгородской области.

Согласно указанным Правилам земельный участок площадью 392 кв.м, с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, причислен к территориальной зоне инвестиционного производственного развития (П4).

20 ноября 2018 года Горбатых Е.А. направил в департамент строительства и архитектуры администрации города Белгорода уведомление о реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, на которое ему 30 ноября 2018 года поступило уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, поскольку участок расположен в территориальной зоне инвестиционно-производственного развития (П4).

19 июня 2019 года Горбатых Е.А. вручено предписание администрации города Белгорода о необходимости приведения в надлежащий вид жилого дома N 97 по улице Волчанская либо принятия мер по его сносу.

Истец, ссылаясь на реконструкцию дома, 1950 года постройки, вследствие его ветхости, которую начал в 2015 году, в результате которой образовался новый объект недвижимости, и принадлежность ему на законных основаниях земельного участка с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении требований истца, исходил из того, что заключением строительно-технической экспертизы, подготовленным экспертами кафедры экспертизы и управления недвижимостью лаборатории судебной строительно-технической экспертизы и проектирования БГТУ им. В.Г. Шухова, пояснениями эксперта в судебном заседании подтверждено, что истец произвел реконструкцию пришедшего в негодность жилого дома. Этим же экспертным заключением, а также заключениями главного врача Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и. эпидемиологии в Белгородской области", ООО "Пожарный Аудит" подтверждено отсутствие нарушений санитарных, противопожарных и градостроительных норм и правил при строительстве спорного жилого дома; эксплуатация жилого дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Также судом установлено, что истец использует земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования - для жилищного строительства, на иждивении истца находятся трое несовершеннолетних детей, семья истца зарегистрирована по адресу спорного жилого дома и иного жилья не имеет.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, как основанные на неправильном применении норм материального прав, и не соответствующие установленным фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда отменил, принял новое решение об отказе в иске.

Судебная коллегия апелляционной инстанции, установилачто истец, намереваясь, возвести на принадлежащем ему земельном участке по "адрес" новый объект недвижимости (жилой дом), обратился в департамент строительства и транспорта администрации г. Белгорода с уведомлением о планируемом строительстве с приложением необходимых документов. Уведомлением N 40 от 20.02.2019 г. департамент сообщил истцу о недопустимости размещения объекта недвижимости на указанном земельном участке ввиду его нахождения в территориальной зоне инвестиционно-производственного развития (П-4). Действия департамента оспорены истцом в Свердловском районном суде г. Белгорода, однако признаны законными, что следует из содержания решения суда от 23 апреля 2019 года, которое истцом не оспорено, и вступило в законную силу.

Исходя из чего, судебная коллегия апелляционной инстанции, отменила решение районного суда, и, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 30, 36, 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришла к выводу, что, истец, заведомо зная о недопустимости строительства жилого дома на принадлежащем ему земельном участке, возвел спорный объект недвижимости, тогда как к моменту строительства (реконструкции) территориальная зона, к которой отнесен спорный земельный участок, не предполагает возведение на нем жилых объектов, в связи с чем в иске отказала.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанций являются преждевременными исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 данного кодекса).

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что земельный участок приобретенный истцом в 2014 году относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Указанный вид разрешенного использования сохранен за земельным участком и в ноябре 2018 года при регистрации права собственности истца на два земельных участка, преобразованных из первоначального.

Отказывая в иске суд апелляционной инстанции, исходил из того, что распоряжением департамента строительства и транспорта Белгородской области от 29 мая 2018 года N 440 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Белгород, которыми земельный участок площадью 392 кв.м, с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, отнесен к территориальной зоне инвестиционного производственного развития (П4). При этом Градостроительные регламенты территориальной зоны П4 в перечне основных видов разрешенного использования территориальной зоны П4 не содержат вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Согласно статье 85 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1);

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса).

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

Как установлено статей 8 Правил землепользования и застройки, утвержденных распоряжением департамента строительства и транспорта Белгородской области от 29 мая 2018 года N 440, виды разрешенного использования земельных участков, установленные нормативными актами органов местного самоуправления и действующие на момент вступления в силу настоящих Правил, являются действительными (пункт 2).

Требования к параметрам использования объектов капитального строительства и земельных участков, установленные в градостроительных планах и архитектурно-планировочных заданиях, утвержденных до вступления в силу настоящих Правил, являются действительными (пункт 3).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит установление обстоятельств времени возведения спорного объекта, с учетом того, что до введения в действие новых правил, предусмотренное разрешенное использование земельного участка не отменятся, и требования к параметрам использования объектов капитального строительства и земельных участков, установленные ранее действующими правилами, являются действительными.

Обращение истца в администрацию с уведомлением о реконструкции в ноябре 2018 года, т.е. после введения новых правил в мае 2018 года, не свидетельствует о возведении спорного строения после ноября 2018 года. Поскольку, как это следует из материалов дела, такое обращение сопряжено с разделом изначального земельного участка площадью 189, 6 кв.м в ноябре 2018 года. При этом из иска и доводов истца следует, что реконструкция им начата в 2015 году. Однако указанным обстоятельствам суд апелляционной инстанции надлежащей оценки не дал, как и не установилвремя завершения реконструкции (возведение фундамента, стен, крыши - основных технических характеристик объекта недвижимости без отделки).

Кроме того в предмет доказывания по настоящему спору входит установление обстоятельств опасно или нет для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, существующее фактическое использование объектов, что также требовало оценки судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции являются преждевременными, что привело к ошибочным выводам об обстоятельствах дела, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 25 августа 2020 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судья подпись А.С. Омарова

Копия верна:

Судья Первого кассационного суда

общей юрисдикции А.С. Омарова