Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2021 г. по делу N 8Г-1000/2021[88-2839/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К, Судей Храмцовой О.Н, Сапрыкиной Н.И, рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-38/2020 по иску Балдиной Флюры Абударовны к Истомину Игорю Сергеевичу, Истоминой Мнире Башаровне, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми о признании незавершенным строительства многоквартирного дома объектом недвижимого имущества, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме и земельном участке, освобождении участка от ареста, по кассационной жалобе Балдиной Флюры Абударовны на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 22 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, представителя истца адвоката Шестакова С.Л, принявшего участие в рассмотрении дела посредством проведения видеоконференц-связи, об обоснованности кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

У с т а н о в и л а:

Балдина Ф.А. обратилась в суд с иском к Истомину И.С, Истоминой М.Б, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г.Перми о признании незавершенного строительством многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты", объектом недвижимого имущества; о признании права собственности на долю в праве на объект, незавершенный строительством, в виде нежилого помещения площадью 40, 71 кв.м, обозначенного на поэтажном плане под "данные изъяты" в цокольном этаже данного многоквартирного дома; о признании права собственности на долю в праве собственности на указанный земельный участок, освобождении участка от ареста, наложенного определением суда.

В обоснование требований указала, что 19 августа 2014 года между истцом и Истоминым И.С. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым Истомин И.С. обязался построить дом и передать истцу в собственность нежилое помещение, расположенное под квартирами "данные изъяты". До настоящего времени основной договор сторонами не заключен, ответчик не передал истцу нежилое помещение, приемку в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществил. При этом многоквартирный дом находится в высокой степени готовности, параметры постройки соответствуют нормативным документам в области строительства. Здание работоспособно, при выполнении рекомендаций по завершению строительства безопасная эксплуатация объекта обеспечена. Помещение под квартирами "данные изъяты" существует в натуре, что подтверждается техническим паспортом здания. Истец также является законным владельцем земельного участка для строительства дома, права на который зарегистрированы за Истоминой М.Б.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 22 июля 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 октября 2020 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Балдина Ф.А. просит об отмене указанных судебных актов. Ссылается на то, что при заявленном предмете и основании иска ей следовало доказать не факт законности строительства дома и соблюдение порядка ввода его в эксплуатацию, а обстоятельство наличия объекта как такового. Кроме того, не будучи застройщиком объекта, истец не вправе осуществить ввод объекта в эксплуатацию. Не соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности, поскольку она является законным владельцем спорного объекта недвижимости и правообладателем доли в праве на земельный участок, на котором находится спорный объект. Ссылается на иную судебную практику по аналогичным делам.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах, на основании ст.ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что подобные нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом, по адресу: "данные изъяты" сформирован земельный участок, общей площадью 1179 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" с разрешенным видом использования "под многоквартирные жилые дома", принадлежащий на праве собственности ответчику Истоминой М.Б, за которой зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 41, 3 кв.м, по указанному адресу.

На данном земельном участке имеется незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, нежилое помещение в котором продано истцу на основании предварительного договора купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства также установлено, что решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 27 июля 2017 года Истомину И.С. отказано в признании объектом недвижимости незавершенного строительством многоквартирного дома, возведенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты".

Указанным решением установлен факт возведения Истоминым И.С. объекта недвижимости, обладающего признаками самовольной постройки, строительство которого фактически завершено, дом заселен, в эксплуатацию в установленном законом порядке не введен. Установленные заключенными с гражданами предварительными договорами сроки завершения строительства истекли, основные договоры купли - продажи не заключены.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23 сентября 2019 года Истомину И.С. отказано в иске о признании указанного многоквартирного дома пригодным для эксплуатации. При этом судом указано, что строительство дома осуществлено Истоминым И.С. на земельном участке, вещные права на который у него на момент начала и окончания строительства отсутствовали, дом возведен без получения разрешительной и иной документации, предусмотренной ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Доказательства, подтверждающие извещение застройщиком органа государственного строительного надзора о начале выполнения строительных работ, отсутствуют, в связи с чем, в ходе строительных работ надзор за соблюдением строительных норм и правил уполномоченными органами не осуществлялся.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 128, 130, 222, 263, 429, 218, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 8, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Установил, что денежные средства по предварительному договору в размере 1017750 руб. переданы истцом Истомину И.С, однако основной договор купли-продажи нежилого помещения сторонами не заключен, до настоящего времени строительство жилого дома не завершено. Принял во внимание, что вступившим в законную силу решением суда Истомину И.С. отказано в признании спорного дома объектом недвижимости с указанием на то, что дом возведен без разрешительной документации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, объект фактически не завершен строительством, является самовольной постройкой. В связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на долю в праве на объект, являющийся самовольной постройкой, и земельный участок, на котором расположена постройка. Счел, что поскольку истец не является собственником земельного участка, оснований для освобождения участка от ареста не имеется.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда и их правовым обоснованием. Дополнительно отметил, что предъявление истцом настоящих требований связано с невозможностью застройщика многоквартирного дома осуществить его ввод в эксплуатацию, намерением легализовать жилой дом в обход предусмотренных законом процедур. В связи с чем указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты своих прав.

Однако с такими выводами суд кассационной инстанции не может согласиться.

Судами не учтено, что в настоящем деле требования заявлены лицом, которое путем заключения предварительного договора купли-продажи с застройщиком Истоминым И.С. фактически профинансировало строительство объекта, при этом это лицо не может обращаться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не является застройщиками спорного объекта.

Судами оставлено без внимания, что истец фактически владеет объектом недвижимости, исходя из размера его финансирования и условий предварительного договора, однако лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать на него право собственности ввиду отсутствия у застройщика документов о сдаче объекта в эксплуатацию.

Судами не дано оценки тому, что собственник земельного участка Истомина М.Б. предпринимала попытки легализовать возведенный объект недвижимости, в чем ей было отказано, что следует из решения Мотовилихинского районного суда г. Перми от 27 июля 2017 года.

Одним из требований истца являлось требование о признании права собственности на соответствующую долю в праве на объект незавершенного строительства и земельный участок. В нарушение ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данное требование фактически судом по существу не рассмотрено.

Судами не учтено, что решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 27 июля 2017 года отказано в иске Администрации Мотовилихинского района г. Перми к Истомину И.С. о возложении обязанности осуществить демонтаж самовольной постройки. В мотивировочной части названного решения судом сделан вывод, что доказательств, свидетельствующих о том, что сохранение спорного жилого дома нарушает защищаемые истцом публичные интересы, создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые интересы других лиц, сторонами не приведено.

При рассмотрении настоящего дела судами не дано оценки тому, что собственник земельного участка Истомина М.Б. каких-либо требований относительно спорного объекта не заявила, о его сносе не просила.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Согласно разъяснениям в п. 26 указанного выше постановления Пленума, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу приведенных положений и разъяснений закона именно в рамках рассмотрения спора о признании права собственности на самовольную постройку надлежит устанавливать соответствие объекта строительства всем требованиям и нормам.

На основании ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В нарушение приведенной нормы процессуального закона, отказывая в признании права, суды фактически уклонились от исследования вопроса о наличии либо отсутствии оснований для возникновения такого права.

Суды не дали правовой оценки тому обстоятельству, что поскольку истец фактически финансировал строительство спорного объекта, правоотношения сторон, по своей сути, сходны с правоотношениями о долевом участии в строительстве.

В п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, приведена аналогичная ситуация. Указано, что в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Согласно разъяснению п. 17 названного Обзора требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению. При этом отмечено, что данное притязание следует из положений ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст.ст. 12, 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым признание права собственности на объект незавершенного строительства возможно, в том числе по решению суда.

Неприменение судами вышеуказанных норм и разъяснений закона привело к тому, что в настоящий момент, истец лишена возможности узаконить права на законченный строительством объект в пределах своей доли.

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что земельный участок был предоставлен собственником для возведения именно жилого дома, что последним в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

При таких обстоятельствах бездействие застройщика Истомина И.С. по оформлению прав на земельный участок не должно нарушать право истца на получение нежилого помещения в свою собственность, являться основанием для возложения на него дополнительных обременений и ущемления возникших прав, признаваемых законом.

Суды первой инстанции и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела в нарушение изложенных выше требований процессуального закона и подлежащих применению норм материального права не определили эти обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки судов. В связи с чем выводы судебных инстанций об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав не соответствуют подлежащим применению нормам права, сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств дела и, следовательно, являются неправомерными.

Ввиду изложенного принятые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит установить круг лиц, участвующих в деле, учитывая, что требование истца составляет лишь часть долей во вновь возведенном объекте; определить, соответствует ли объект необходимым требованиям и нормам законодательства, не представляет ли он угрозу для окружающих, и принять соответствующее решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 379.5, 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

Определила:

решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 22 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 октября 2020 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи