Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу N 66а-125/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В. и Катанаевой А.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зотовой А.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-28/2020 (УИД 92OS0000-01-2020-000024-47) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хаммер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Севастопольского городского суда от 23 октября 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителей Государственного бюджетного учреждения г. Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки", Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя Коваленко Н.В, Чиграковой А.С, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Хаммер" Летючей Д.Г, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Хаммер" (далее - ООО "Хаммер") обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 15295 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 28070000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что указанный земельный участок предоставлен ООО "Хаммер" в постоянное пользование. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка в размере 62383869, 45 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком Автономной некоммерческой организации "Эксперт-Сервис" (далее - АНО "Эксперт-Сервис") ФИО7 в отчете об оценке от 1 февраля 2020 г. N 189-09/19, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение размера земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Севастопольского городского суда от 23 октября 2020 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 31147500 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя подал на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение. В обоснование указал, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, установленная судебной оценочной экспертизой итоговая рыночная стоимость земельного участка является заниженной, ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Также выражает несогласие с выводом суда о дате применения установленной кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости, который сделан с нарушением норм материального права.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив эксперта ФИО8, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, административному истцу (ранее - Частное предприятие "Фирма "Хаммер") на основании государственного акта на право постоянного пользования землей серия II-КМ N 005288, выданного Севастопольской городской государственной администрацией 20 февраля 2001 г, предоставлен в постоянное пользование земельный участок с кадастровым номером N площадью 15295 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для обслуживания административных и производственных зданий и сооружений (далее также - земельный участок).

24 января 2019 г. между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО "Хаммер" заключен договор N 70 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь, в соответствии с которым вышеуказанный земельный участок с разрешенным использованием: "Обслуживание автотранспорта (код 4.9), Объекты автосервиса (код 4.9.1) передан административному истцу в аренду на срок 48 лет.

Согласно пункту 2.2 указанного договора аренды расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 г. и утверждена постановлением Правительства Севастополя от 25 октября 2018 г. N 716-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя" в размере 62383869, 45 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 г.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают его права и законные интересы как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 1 февраля 2020 г. N 189-09/2019 (далее - отчет об оценке), выполненный оценщиком АНО "Эксперт-Сервис" ФИО7, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 28070000 рублей.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в достоверности установленной рыночной стоимости земельного участка, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Севастопольская Экспертная компания" (далее - ООО "Севастопольская Экспертная компания").

Согласно заключению эксперта ООО "Севастопольская Экспертная компания" ФИО9 от 14 июля 2020 г. N 26020 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 39660000 рублей. Отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. По мнению эксперта можно утверждать, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки ряд нарушений в подборе аналогов в процессе расчета и выводов повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

С учетом поступивших замечаний лиц, участвующих в деле, относительно указанного заключения эксперта, установленных нарушений требований действующего законодательства об оценочной деятельности, допущенных экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы, при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, определением суда по делу назначена повторная судебная оценочная эксперта, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро судебной экспертизы" (далее - ООО "Бюро судебной экспертизы".

В соответствии с заключением эксперта ООО "Бюро судебной экспертизы" ФИО8 от 15 сентября 2020 г. N 02-08/2020 отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не выявлено. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 31147500 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Бюро судебной экспертизы" ФИО8 от 15 сентября 2020 г. N 02-08/2020.

Отчет об оценке, а также заключение эксперта ООО "Севастопольская Экспертная компания" ФИО9 от 14 июля 2020 г. N 26020 судом обоснованно не приняты в качестве допустимых доказательств, объективно подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка.

Так, при определении рыночной стоимости земельного участка доходным подходом методом остатка при расчете затрат на строительство оценщиком АНО "Эксперт-Сервис" ФИО7 не учтена прибыль предпринимателя. При подборе объектов-аналогов предложений аренды фактически использовались только объекты производственно-складского назначения (не был проведен расчет корректировки на наличие административно-офисных помещений). Отказ от применения сравнительного подхода оценщиком обоснован отсутствием информации о ценах сделок и предложений (спроса) с земельными участками, при том, что, исходя из представленных в материалы административного дела экспертных заключений, на рынке достаточно предложений продаж в открытых источниках аналогичных земельных участков, что позволяло оценщику применить методы сравнительного подхода. Сравнительный подход наиболее достоверно отражает мотивацию, действительные намерения типичного покупателя (продавца) в итоговой величине оценки.

Экспертом ООО "Севастопольская Экспертная компания" ФИО9 при проведении судебной экспертизы также были допущены нарушения требований действующего законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в частности: неверно определен объем передаваемых прав в отношении объектов-аналогов; использованы объекты-аналоги, предложения в отношении которых, размещены в информационно-телекоммуникационной сети Интернет после даты оценки; информация об объектах-аналогах является неполной и неподтвержденной.

Содержащиеся в отчете об оценке, заключении эксперта ООО "Севастопольская Экспертная компания" ФИО9 от 14 июля 2020 г. N 26020 выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Бюро судебной экспертизы" ФИО8

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта ФИО8 от 15 сентября 2020 г. N 02-08/2020 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав указанное заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта от 15 сентября 2020 г. N 02-08/2020 отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 того же Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о его действительной рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию ее автора относительно экспертного заключения, изложенную в суде первой инстанции, которая была должным образом проверена судом первой инстанции, о чем свидетельствуют, в том числе письменные объяснения эксперта ФИО8 (т. 4 л.д. 24-31), поддержанные экспертом в ходе допроса в судебном заседании суда апелляционной инстанций.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта ФИО8 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, по причине неверного определения размера скидки на торг.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Размер скидки на торг - 17, 2 % экспертом рассчитан в соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2017 под редакцией Лейфера Л.А. исходя из определенного сегмента рынка - для участков под объекты придорожного сервиса. С учетом приведенных положений пункта 25 ФСО N 7, не применение экспертом в расчете данной корректировки информации аналитического портала СтатРиелт, вопреки утверждению автора апелляционной жалобы, не свидетельствует о допущенной ошибке. Кроме того, отказ от использования информации аналитического портала СтатРиелт экспертом обоснован отсутствием на данном портале сведений о скидках на торг для земельных участков из сегмента рынка объекта экспертизы.

Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что принятая экспертом площадь застройки земельного участка ниже нормативного минимального коэффициента застройки земельного участка, установленного в постановлении Правительства Севастополя от 20 апреля 2017 г. N 317-ПП "Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования города Севастополя".

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Принятая экспертом площадь застройки земельного участка соответствует фактической площади его застройки. При этом площадь земельного участка, занятого застройкой имеющихся объектов, учтена экспертом в размере 2985 кв. м. согласно данным технической документации на здания и сооружения. Площадь мощения рассчитана экспертом в рамках примененного доходного подхода математически как разница между общей площадью земельного участка и площадью застройки зданий, а также площадью благоустройства.

Вопреки утверждению автора апелляционной жалобы пункты 14, 15 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" прямо предусматривают право эксперта определить в качестве наиболее эффективного использования объекта недвижимости его фактическое использование. Распределение площади земельного участка под улучшениями экспертом произведено с учетом требований вышеприведенного пункта 20 ФСО N 7 при соблюдении принципа максимальной продуктивности.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода также является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

В целом доводы апелляционной жалобы выводы эксперта не опровергают. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение, а также не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта ФИО8

Вместе с тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о неверном определении судом даты начала применения установленной кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, для целей, не связанных с налогообложением, а для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 5 марта 2020 г, не является собственником земельного участка и установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной будет применяться для определения арендной платы, датой, с которой должна применяться указанная кадастровая стоимость будет являться 1 января 2020 г. Учитывая изложенное, содержащиеся в мотивировочной части решения суда выводы о том, что кадастровая стоимость устанавливается судом с 9 января 2019 г. и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, являются неправильными и подлежат исключению.

В остальном доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и, по сути, сводятся к повторению апеллянтом изложенной в ходе рассмотрения дела позиции, а потому подлежат отклонению как не соответствующие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Севастопольского городского суда от 23 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи