Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 января 2021 г. по делу N 66а-137/2021

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Артамонова Т.А., при секретаре Беляк В.А., с участием представителя административного ответчика Пашниной С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2020-000636-33 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Былина" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлению равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "Былина" на решение Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично, распределены судебные расходы,

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Былина" (далее - ООО "Былина", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, наименование - бар "Формула", площадью 2 527, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 38 607 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество.

Решением Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 года, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), заявленные требования удовлетворены частично с учетом результатов судебной оценочной экспертизы: по состоянию на 1 января 2018 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилого помещения в размере 72 711 800, 00 рублей; с ООО "Былина" в пользу ООО "Альфа Эксперт" взысканы расходы в размере 85 000, 00 рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе ООО "Былина" просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края Пашнина С.Г. против удовлетворения апелляционной жалобы, назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы возражала ввиду законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Представители административного истца - ООО "Былина", административных ответчиков - Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Краснодарскому краю", администрации Краснодарского края в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте слушания по делу извещены своевременно и надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем в соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившегося представителя административного ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Былина" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, наименование - бар "Формула", площадью 2 527, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено записью о государственной регистрации права N 23-23-12/148/2010-114 от 16 ноября 2010 года.

Во исполнение Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 года определена в результате проведения в 2018 году государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 года N 2197 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" утверждена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 97 082 029, 01 рубля.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом суду представлен выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО3 отчет об оценке от 23 ноября 2019 года N 781/19, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость данного объекта недвижимости в размере 38 607 000, 00 рублей.

В связи с сомнениями в достоверности отчета об оценке судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Заключением эксперта ООО "Альфа Эксперт" ФИО4 от 14 августа 2020 года N 24-126/2020 определена по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 72 711 800, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта недвижимости, обязанным уплачивать налог на имущество, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями части 1 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Альфа Эксперт" ФИО4 от 14 августа 2020 года N 24-126/2020.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО3 23 ноября 2019 года N 781/19, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 18, 19 и 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке индивидуального предпринимателя ФИО3 вводит в заблуждение и допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, не содержит подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах и занижению рыночной стоимости объекта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке индивидуального предпринимателя ФИО3 не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке опровергнут заключением эксперта ООО "Альфа Эксперт" ФИО4 от 14 августа 2020 года N 24-126/2020.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта ООО "Альфа Эксперт" ФИО4 от 14 августа 2020 года N 24-126/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения ввиду не соответствия принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности и необходимости его отмены судебная коллегия находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Экспертное заключение и пояснения эксперта в заседании суда первой инстанции, допрошенного до перехода к рассмотрению дела в порядке упрощенного производства, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Исследование проведено с применением затратного подхода, отказ от применения иных подходов и методов экспертом обоснован.

В рамках затратного подхода экспертом применен метод сравнительной единицы с использованием сборников ООО "КО-ИНВЕСТ". Экспертом определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки - коммерческая недвижимость. Использованный экспертом справочный объект-аналог сопоставим по основным характеристикам с оцениваемым объектом, в частности, по региону, году ввода в эксплуатацию, объемно-планировочным параметрам, классу конструктивной системы, преобладающим материалам, особенностям инженерного оборудования, классу качества здания. Здание-аналог подобрано из справочника ООО "КО-ИНВЕСТ", содержащего укрупненные показатели стоимости строительства, определена номенклатура корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости, рассчитаны их количественные значения и произведены соответствующие расчеты стоимости здания.

Учитывая отсутствие возможности определить состояние объекта недвижимости на дату в прошлом путем физического экспертного осмотра, экспертом произведен расчет накопленного износа оцениваемого объекта методом экспертного состояния в размере 19, 50 % как среднее значение двух показателей физического износа, определенного экспертным методом 30, 00% и методом эффективного возраста 9, 00%, что не противоречит положениям Федеральных стандартов оценки.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта ООО "Альфа Эксперт" ФИО4 от 14 августа 2020 года N 24-126/2020, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, как об этом ставит вопрос административный истец, им не приведено и судом апелляционной инстанции не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Распределяя судебные расходы на оплату проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции правильно применил положения статей 103, 106, 111 КАС РФ, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Российской Федерации. Судебные расходы, связанные с оценкой нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0402024:33, обоснованно отнесены судом на административного истца, поскольку разница между кадастровой стоимостью указанного объекта недвижимости и его рыночной стоимостью в размере 25, 1% не является существенной и не свидетельствует об ошибке, допущенной при установлении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда о частичном удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Былина" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Судья Т.А. Артамонова