Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 февраля 2021 г. по делу N 66а-150/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Гылкэ Д.И, судей Артамоновой Т.А, Катанаевой А.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2020-001246-46 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества Агрофирма племзавод "Нива" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Лаврентьевой И.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения эксперта ФИО5, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

открытое акционерное общество Агрофирма племзавод "Нива" (далее - ОАО АФП "Нива", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 26 декабря 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 347 621 +/- 25 281 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", ЗАО "Сосыкское", равной его рыночной стоимости в размере 55 678 632, 07 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора названного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2020 года административные исковые требования ОАО АФП "Нива" удовлетворены частично - по состоянию на 26 декабря 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 64 040 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия судебного экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

На апелляционную жалобу административным истцом поданы письменные возражения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Управления Росреестра по Краснодарскому краю, филиала ФГУП "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края, ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, допросив эксперта, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 10 апреля 2020 года между ОАО АФП "Нива" и департаментом имущественных отношений Краснодарского края заключен договор N 0000007382 аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 347 621 +/- 25 281 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, в целях выращивания кормовых культур для развития отрасли животноводства, производства винограда, плодов, картофеля, овощей, ягод, создания питомников, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости 8 июля 2020 года, номер государственной регистрации N.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 ноября 2015 года N 1609 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края" утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена актом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 18 марта 2020 года N 12-16/26122019 по состоянию на 26 декабря 2019 года в размере 107 266 929, 85 рублей, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 10 апреля 2020 года, применяется с 1 января 2020 года.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регулировавшим вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающим применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).

Из взаимосвязанных положений частей 1 - 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года N 318 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Законом о кадастровой оценке установлено 1 мая 2017 года.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и законные интересы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 17 сентября 2020 года N 091720.03-НИ/2020, выполненный оценщиком ООО "Бюро оценки", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 декабря 2019 года составила 55 678 632, 07 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также определения рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр судебных экспертиз "АПЕКС".

Согласно заключению от 15 октября 2020 года N К8-2317/2020, выполненному экспертом ООО "Центр судебных экспертиз "АПЕКС" ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 26 декабря 2019 установлена в размере 64 040 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, оценил доказательства, допросил эксперта, и пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Центр судебных экспертиз "АПЕКС" от 15 октября 2020 года N К8-2317/2020.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Учитывая изложенное, отчет об оценке от 17 сентября 2020 года N 091720.03-НИ/2020, подготовленный оценщиком ООО "Бюро оценки", опровергнут заключением ООО "Центр судебных экспертиз "АПЕКС" от 15 октября 2020 года N К8-2317/2020, выполненного экспертом ФИО5, и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта, что нашло отражение в обжалуемом решении суда.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание пояснения эксперта в ходе заседания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО5 не имеется.

Проанализировав заключение судебной экспертизы от 15 октября 2020 года N К8-2317/2020 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, заслушав пояснения эксперта ФИО5 в настоящем судебном заседании, суд апелляционной инстанции оснований для иных выводов не находит. При этом коллегия принимает во внимание, что экспертное заключение и пояснения эксперта, поддержавшего сделанные в нем выводы, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно разделу V Методических рекомендаций оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) экспертом мотивировано и корректно, обоснован отказ от применения иных подходов и методов. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. общей площади земельного участка. Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки. Существующее разрешенное использование оцениваемого земельного участка признано экспертом наиболее эффективным.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Как пояснил эксперт в судебном заседании, содержащаяся в объявлениях информация при необходимости подвергалась им проверке посредством дозвона, в связи с чем судом отклоняются доводы апелляционной жалобы о недостоверной информации в объявлениях о правах и стоимости объектов.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Интервалы и значения основных ценообразующих факторов содержатся в тексте заключения, диапазоны представлены в обосновании принятых корректировок.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, на торг и на площадь. Применение данных корректировок экспертом обосновано в заключении, а также в рамках пояснений в заседании суда. Отказ от корректировки на местоположение мотивирован равнозначной степенью удаленности оцениваемого объекта, объектов-аналогов от соответствующего областного центра, учитывая их нахождение в различных районах края.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", средневзвешенная цена 1 кв.м. определена в размере 7, 67 рублей.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи