Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 66а-202/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Гылкэ Д.И, судей Артамоновой Т.А, Катаневой А.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда и Армавирского городского суда Краснодарского края административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000249-96 по административному исковому заявлению акционерного общества "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска на решение Ставропольского краевого суда от 29 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Рожковой Н.С, представителя заинтересованных лиц Любицкой С.Н, допросив эксперта ФИО4, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), площадью 70 396 +/- 92, 90 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственной деятельности, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 31 190 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора названного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Рожкова Н.С. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 37 348 000, 00 рублей.

Представитель заинтересованных лиц - администрации города Невинномысска, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Любицкая С.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда первой инстанции не явились.

Решением Ставропольского краевого суда от 29 октября 2020 года административные исковые требования акционерного общества "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" удовлетворены - по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 37 348 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости - 14 июля 2020 года.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Акционерным обществом "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" поданы возражения на апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации города Невинномысска, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска ФИО3 апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.

Представитель административного истца ФИО5 просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласилась с заключением эксперта.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, допросив эксперта ФИО4, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 26 декабря 2007 года между акционерным обществом "Мир Северо-Кавказского промышленного железнодорожного транспорта" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска заключен договор аренды N 407 земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 5 марта 2008 года, номер регистрации 26-26-16/006/2008-457.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 утверждены результаты государственной кадастровой оценки, которая проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", основной целью деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". В частности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 49 603 837, 44 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке N 607, выполненный 20 мая 2020 года оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО8, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость названного земельного участка в размере 31 190 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО4 от 12 сентября 2020 года N 43/2020 по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 37 348 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 ККАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 года N 281-О-О).

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N 607 от 20 мая 2020 года, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Леб А.В, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Отчет об оценке N 607 от 20 мая 2020 года, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО9, опровергнут заключением эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО4 от 12 сентября 2020 года N 43/2020, не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, допросив эксперта ФИО4, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" от 12 сентября 2020 года N 43/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение и пояснения эксперта, поддержавшего сделанные в нем выводы, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) мотивировано и корректно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. В качестве единицы сравнения экспертом применена удельная цена. Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из функционального назначения (направления использования) объекта оценки.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков. В качестве дополнительного фактора, существенно влияющего на стоимость объекта исследования, экспертом учтена его специфичность в связи с предназначением для организации железнодорожных путей.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, в связи с чем подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о недостаточной информативности и проверяемости сведений по использованным объектам-аналогам.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". В качестве объектов-аналогов приняты объекты с максимальным количеством совпадений, учитывая тот факт, что исходный объект оценки представляет собой единое землепользование, что соответствует положениям пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". Доводы жалобы относительно неверного использования экспертом аналога N 1 по причине его нахождения за пределами "адрес") подлежат отклонению, поскольку Федеральными стандартами об оценке допускается отнесение к одному сегменту рынка объектов, расположенных в разных населенных пунктах с сопоставимыми социально-экономическими характеристиками. Как усматривается из приложенных к заключению картографических материалов и пояснений эксперта, "адрес" находится в непосредственной близости к городу Невинномысску, объект-аналог N 1 относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, а именно, на торг, на имущественные права, на физические характеристики участка.

Применение данных корректировок экспертом обосновано в заключении, а также в рамках пояснений в судебном заседании. В частности, применение понижающей корректировки на физические характеристики (размер земельного участка) к объектам-аналогам осуществлено экспертом с целью обеспечения их сопоставимости с оцениваемым объектом, имеющим специфическую характеристику (единое землепользование, состоящее из 14 обособленных участков, на которых размещены сооружения железнодорожного транспорта (пути, стрелки).

Применение корректировки на имущественные права (собственность/аренда) соответствует положениям пункта 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, согласно которым кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах, в связи с чем подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы в названной части.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Судебная коллегия находит, что данные требования ФСО N 7 экспертом соблюдены.

Анализ полученных результатов произведен экспертом в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 29 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи