Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 февраля 2021 г. по делу N 66а-274/2021

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО8

при ведении протокола помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23OS0 N-78 (3а-416/2020) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новороссийская транспортная экспедиционная компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым административное исковое заявление удовлетворено,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Новороссийская транспортная экспедиционная компания" (далее - ООО "Новотрэк", Общество) обратилось в "адрес"вой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование требований административным истцом указывается на то, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:54, из категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под складскими помещениями и сооружениями производственной базы, площадью 25444 кв.м, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка: "адрес", в районе 1-й железнодорожной петли.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 122 285 645, 08 руб. утверждены приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории "адрес"".

В соответствии с отчетом об оценке N, подготовленным оценщиком, членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту же дату составляет 39 700 000 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Обществу отказано.

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

Обжалуемым решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Новотрэк" земельного участка установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 66 241 927 руб.

Тем же решением суда датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено ДД.ММ.ГГГГ

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика департамента имущественных отношений "адрес" ФИО3 просит решение суда отменить.

В обоснование ссылается на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, указывает на отсутствие в материалах административного дела доказательств, подтверждающих недостоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка и нарушения прав ООО "Новотрэк".

Представитель административного истца ФИО4 в письменных возражениях на апелляционную жалобу считал решение суда законным и обоснованным.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца на основании доверенности ФИО7, принимавший участие в судебном разбирательстве посредством видеоконференц-связи, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика без удовлетворения. Указал, что рыночная стоимость земельного участка, определенная судом, является достоверной и подтверждена заключением эксперта ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ Апелляционная жалоба департамента имущественных отношений "адрес" не содержит указаний на допущенные экспертом нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, допросив эксперта ФИО5, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ в редакции, подлежащей применению к спорным правотношениям) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "Новотрэк" является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:54, из категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под складскими помещениями и сооружениями производственной базы, площадью 25444 кв.м, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка: "адрес", в районе 1-й железнодорожной петли.

Земельный участок постановлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории "адрес"" по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в сумме 122 285 645, 08 руб.

Сведения о размере оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и на момент рассмотрения административного дела являются актуальными (https://rosreestr.ru/).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Новотрэк" в подтверждение величины его рыночной стоимости в сумме 39 700 000 руб. представило отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком, членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" ФИО2

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости отклонено в связи с несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, в нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требований пункта 5 ФСО N, пункта 22 ФСО N оценщиком использована недостоверная информация о характеристиках объектов-аналогов (местоположении аналога N), в отчете отсутствует обоснование отказа от применения корректировок на выявленные отличия аналогов с объектом оценки (по виду разрешенного использования аналога N, а также составу коммуникаций).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

При разрешении судебных споров лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ, пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N).

Руководствуясь указанными требованиями закона, ДД.ММ.ГГГГ с целью определения достоверной рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "МИКС".

Согласно заключению эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ Nа-416/2020 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 82 689 230 руб.

Заявляя о недостоверности данного заключения, представитель административного истца ООО "Новотрэк" ссылался на то, что в нарушение требований пункта 5, подпунктов "б, д, е" пункта 22 ФСО 7 эксперт не произвел осмотр объекта оценки, неверно определилего характеристики, в результате чего отобранные в качестве аналогов земельные участки существенно отличаются от оцениваемого объекта по основным ценообразующим факторам, в частности, по такому элементу сравнения как рельеф местности.

Между тем оцениваемый земельный участок расположен в промышленной зоне, на горном склоне и имеет значительный клон.

С учетом изложенного и на основании части 2 статьи 83 КАС РФ определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ было назначено повторное исследование, проведение которого поручено эксперту ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО5, по заключению которой N ЭЗ 51/З от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 66 241 927 руб.

Оценив данное заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное заключение эксперта является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона.

В соответствии со статьей 180 КАС РФ, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 20 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N, в обжалуемом решении суда первой инстанции содержатся результаты оценки заключения эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ФИО5 и ее пояснений в ходе допроса в заседании суда апелляционной инстанции ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N, пункт 5 статьи 378.2 НК РФ).

Характеристики объекта оценки определены на основании имеющихся в деле сведений из Единого государственного реестра недвижимости, а также публичных источников информации (https://pkk5.rosreestr.ru/).

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам (местоположению, в том числе локальному, виду использования), отвечают требованиям пункта 22 ФСО N.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N относятся, местоположение и физические характеристики, условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В разделе заключения "Обоснование принятых корректировок" экспертом приведено обоснование соответствия рыночным условиям введенных корректировок на площадь и рельеф в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N.

В силу пункта 25 ФСО N выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N).

Эксперт в заключении указал мотивы, по которым отказался от применения затратного и доходного подходов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем оснований для признания данного доказательства недопустимым у суда первой инстанции не имелось (статья 61 КАС РФ).

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке, а также заключение эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, приведенным выше требованиям закона не отвечают и не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были предметом судебной оценки, безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 1 статьи 310 КАС РФ, не имеется.

При этом резолютивная часть решения суда первой инстанции подлежит изложению в соответствии с абзацем четвертым пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В связи с реализованным административным истцом досудебным порядком урегулирования спора датой подачи ООО "Новотрэк" заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является дата обращения Общества ДД.ММ.ГГГГ в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес".

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:

"Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:54 считать ДД.ММ.ГГГГ".

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья