Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 8Г-10281/2020[88-729/2021-(88-10073/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Куликовой И.И, судей Куратова А.А, Медведевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаровой Людмилы Леонидовны к Окружной администрации г.Якутска, Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г.Якутска о признании решений незаконными, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка

по кассационной жалобе Окружной администрации г. Якутска на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 25 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Куратова А.А, судебная коллегия

установила:

Макарова Л.Л. обратилась в суд с вышеизложенным иском. В обоснование заявленных требований указала, что на основании распоряжения Окружной администрации г. Якутска от 09 ноября 2012 года ей предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, для использования под жилой дом.

Во исполнение указанного распоряжения между ней и Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - ДИЗО ОА г. Якутска) 12 ноября 2012 года заключен договор аренды земельного участка сроком по 12 ноября 2015 года.

В последующем истица узнала, что распоряжением Окружной администрации г. Якутска от 28 марта 2013 года, копию которого получила 24 декабря 2019 г, отменено распоряжение от 09 ноября 2012 года в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве на жилой дом. На основании соглашения от 13 января 2014 года, которое она не получала, договор аренды расторгнут.

Решением ДИЗО ОА г. Якутска от 18 декабря 2019 г. в заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка отказано, поскольку право собственности на жилой дом не зарегистрировано.

Решением ДИЗО ОА г. Якутска от 17 февраля 2020 года ей отказано в отмене распоряжения от 28 марта 2013 года.

С учетом уточнений просила признать незаконным и отменить распоряжение Окружной администрации г. Якутска от 28 марта 2013 года; признать отказы ДИЗО ОА г. Якутска от 17 февраля 2020 года и от 18 декабря 2019 г. незаконными; обязать Окружную администрацию города Якутска заключить договор аренды указанного земельного участка.

Определением суда от 14 апреля 2020 года в качестве соответчика привлечен ДИЗО ОА г. Якутска.

Определением суда от 14 апреля 2020 г. административные дела N 2а-4372/2020 и N 2а-7373/2020 по административным искам Макаровой Л.Л. объединены в одно производство с присвоением номера дела 2а-4372/2020.

Определением суда от 14 апреля 2020 г. прекращено производство по административному делу по административному иску Макаровой Л.Л. к Окружной администрации г. Якутска о признании решений незаконными, постановлено перейти к рассмотрению дела к рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 25 июня 2020 года распоряжение заместителя главы городского округа "город Якутск" от 28 марта 2013 года N "Об отмене распоряжения заместителя главы городского округа "город Якутск" от 09 ноября 2012 года N "О предоставлении земельного участка под индивидуальный жилой дом Макаровой Л.Л." признано незаконным.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2020 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Окружная администрация г. Якутска указывает, что договор аренды земельного участка от 12 ноября 2012 года в установленном порядке не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Указанный договор расторгнут. На момент обращения истца с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, арендные отношения между сторонами отсутствовали. Основания для заключения нового договора отсутствуют. На вышеуказанном земельном участке расположены два двухэтажных дома, гараж и металлический контейнер. Право собственности на какой-либо объект индивидуального жилищного строительства на Макарову Л.Л. не зарегистрировано. Земельный участок не соответствует совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Просит состоявшиеся судебные постановления отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судами, что на основании распоряжения заместителя главы городского округа "Город Якутск" от 09 ноября 2012 года N Макаровой Л.Л. предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", под индивидуальный жилой дом. Основанием предоставления земельного участка послужила представленная Макаровой Л.Л. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 сентября 2012г.

12 ноября 2012 года между ДИЗО ОА г. Якутска и Макаровой Л.Л. заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по 12 ноября 2015 года.

Распоряжением заместителя главы ГО "город Якутск" 28 марта 2013 г. N отменено распоряжение от 09 ноября 2012 г. N в связи с отсутствием в ЕГРН запрашиваемых сведений (права собственности на дом).

Принимая решение по существу о признании распоряжение заместителя главы ГО "город Якутск" от 09 ноября 2012 года N незаконным, суды руководствовались положениями п. 2 ст.22, п. 2 ст. 45, п.п. 1, 2, 4 ст. 46 ЗК РФ, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. И исходили из того, что Окружной администрацией г. Якутска нарушен порядок одностороннего расторжения договора аренды; не представлено доказательств направления уведомления об одностороннем расторжении договора аренды; такого основания, как отсутствие в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество в качестве одностороннего расторжения договора аренды земельного участка не предусмотрено.

Исходя из положений п. 6.2 договора аренды земельного участка от 12 ноября 2012 года, суды пришли к выводу, что поскольку арендатор Макарова Л.Л. продолжила пользование земельным участком по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, основаны на неправильном применении норм материального права, что в силу ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены судебного постановления.

Как следует из материалов дела, распоряжение заместителя главы городского округа "Город Якутск" от 09 ноября 2012 года N о предоставлении Макаровой Л.Л. в аренду вышеуказанного земельного участка вынесено на основании ст. ст. 29, 36 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 12 ноября 2012 года).

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

На момент заключения сторонами договора от 12 ноября 2012 года действовал приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

Согласно п. 4 вышеуказанного Перечня, при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке представляется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке.

Как следует из материалов дела, в подтверждение наличия у Макаровой Л.Л. в собственности индивидуального жилого дома, ею предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 сентября 2012г.

По результатам проверочных мероприятий, проведённых Окружной администрации города Якутска с учётом представленных сведений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия) об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений (права собственности на дом), в порядке самоконтроля, распоряжением заместителя главы ГО "город Якутск" 28 марта 2013 г. N отменено распоряжение от 09 ноября 2012 г. N.

Разрешая требования по существу, судами не проверено распоряжение заместителя главы ГО "город Якутск" 28 марта 2013 г. N на соответствие требованиям действующего законодательства, регулирующего вопросы и порядок принятий соответствующего распоряжения. Не проверен довод ответчика о том, что на момент вынесения распоряжения от 09 ноября 2012 г. N у Макаровой Л.Л. отсутствовал в собственности индивидуальный жилой дом, расположенный на спорном земельном участке.

При этом судом безосновательно сделан вывод о незаконности распоряжения от 28 марта 2013 г. N только на том основании, что окружной администрацией г. Якутска нарушен порядок и основания одностороннего расторжения договора аренды, поскольку само по себе нарушение порядка применения распоряжения не свидетельствует о незаконности данного распоряжения. Кроме того, судами оставлено без внимания, что из указанного распоряжения не следует, что на его основании подлежит расторжению договор аренды от 12 ноября 2012 года.

Выводы судов о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок сделаны без учёта доводов ответчика о том, что договор аренды земельного участка не прошел государственной регистрации.

Согласно п. 3.2.14 договора земельного участка от 12 ноября 2012 г, арендатор обязан не позднее 30 календарных дней с момента подписания зарегистрировать настоящий договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия), в случае, если срок аренды земли составляет более 1 года

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 12 ноября 2012 года) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества, к которому относится земельный участок, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более года подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 28.07.2012) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, договор аренды земельного участка, требуемая государственная регистрация которого не была осуществлена, не порождал всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации, что следовало из ч. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 12 ноября 2012 года.

Как следует из материалов дела, Окружная администрация г. Якутска при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и в апелляционной жалобе ссылалась на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 12 ноября 2012 г, заключённый на срок более одного года не был надлежащим образом зарегистрирован.

Таким образом, судам при разрешении спора следовало учесть и обсудить в качестве имеющего значение обстоятельства вопрос о том, прошел ли договор аренды земельного участка необходимую регистрацию, сохранились и исполнялись ли надлежащим образом договорные правоотношения между сторонами. Имея ввиду, что не прошедший необходимую государственную регистрацию договор не порождал для сторон тех последствий, указанных в статье п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при отсутствии правоотношений между сторонами в рамках договора аренды.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

При этом суд не дал правовой оценки доводам ответчика о том, что договор аренды земельного участка заключен неправомерно при отсутствии на земельном участке зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости; земельный участок не соответствует совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, что в свою очередь может свидетельствовать об отсутствии у арендатора права на заключение нового договора без проведения торгов.

Допущенные судебными инстанциями ошибки в толковании и применении норм права являются существенными, поскольку сами по себе могли повлиять на выводы суда относительно разрешения спора.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2020 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть приведенное выше и разрешить возникший спор на основании норм закона, подлежащих применению к спорным отношениям, обстоятельств, установленных по делу, и с соблюдением требований процессуального закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2020 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

Председательствующий

Судьи