Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 04 февраля 2021 г. по делу N 33-1075/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего: Калашниковой О.Н, судей: Галлингера А.А, Слепцовой Е.В, при секретаре: Ломовой Л.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Галлингера А.А. апелляционную жалобу Дабагяна Карена Арутюновича

на решение Беловского городского суда Кемеровской области от 02 ноября 2020 года

по делу по иску МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Краснобродского городского округа" Кемеровской области - Кузбасса к Дабагяну Карену Арутюновичу о расторжении договора, взыскании задолженности арендной плате и пени, УСТАНОВИЛА:

МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Краснобродского городского округа" Кемеровской области - Кузбасса обратилось в суд с иском к Дабагяну К.А. о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Требования мотивировал тем, что между администрацией Краснобродского городского округа в лице председателя МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" Еруковой Е.Е. и Дабагяном К.А. заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов от 09.01.2017.

В соответствии с условиями договора истец является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка из земель населенных пунктов находящийся по адресу: "адрес", площадью 1 552 кв.м с кадастровым N.

Указанный участок передан ответчику в состоянии, пригодном для его использования согласно договору.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 Гражданского кодекса РФ, Федеральному закону от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован в Беловском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области 22.03.2017 N.

В соответствии с п.2.1 договора размер арендной платы за участок составляет 55 435, 24 руб. в год. Расчетным периодом по договору является календарный год. Арендная плата должна вноситься арендатором на счет арендодателя ежегодно, но не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным периодом. Согласно п. 2.5 договора расчет арендной платы на последующие годы арендатору необходимо получать в январе каждого года у арендодателя.

Вопреки данным требованиям ответчик не производил оплату по договору. В связи с чем, у Дабагяна К.А. образовалась задолженность перед Комитетом за период с 09.01.2017 по 27.08.2020 в сумме 201 325, 10 руб.

Согласно п.5.2 договора случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, сумма штрафных санкций составила 21 116, 23 руб.

В целях досудебного урегулирования вопроса, истцом предпринимались усилия по достижению договоренности с ответчиком. В адрес ответчика направлено досудебное уведомление от 13.08.2020 N 722 с указанием суммы задолженности на тот период, расчетом задолженности по основным платежам и пени за нарушение условий оплаты по договору.

В целях реализации своего права на расторжение договора аренды в соответствии с п.3.1.1 договора Комитетом в адрес ответчика направленно соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N от 14.08.2020 N с требованием подписать его и вернуть в адрес отправителя.

Получив требования истца, Дабагян К.А. произвел оплату по договору в размере 166 305, 72 руб. (платежное поручение N от 24.08.2020), при этом сумма пени осталась не погашенной.

Дабагян К.А, посчитав обязательства по договору от 09.01.2017 N исполненными в полном объеме, направил в адрес Комитета письмо, в котором указывает об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N.

При этом Дабагян К.А. не берет во внимание тот факт, что оплачивать арендную плату по договору, а в случае нарушения сроков оплаты, пени, это его прямая обязанность, обусловленная законодательством Российской Федерации и условиями договора. Требовать досрочного расторжения договора, это право арендодателя в случае нарушения условий договора со стороны арендатора.

Таким образом, на дату 27.08.2020 задолженность ответчика Дабагяна К.А. перед истцом МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" по договору аренды земельного участка от 09.01.2017 N составила 56 135, 61 руб, из них задолженность по арендным платежам - 35 019, 38 руб, сумма пени - 21 116, 23 руб.

Ответчиком нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" в суд с настоящим иском.

Просил суд, с учетом уточненных исковых требований, расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.01.2017 N, заключенный между администрацией Краснобродского городского округа в лице председателя МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" Еруковой Е.Е. и Дабагяном К.А, взыскать с Дабагяна К.А. в пользу МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" задолженность по договору аренды земельного участка за период с 20.01.2018 по 22.10.2020 в размере 64 480, 91 руб, состоящей из суммы основного долга 43 364, 68 руб. и пени 21 116, 23 руб.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" Пузанова В.А, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требований поддержала в полном объеме.

Ответчик Дабагян К.А. исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности, в удовлетворении исковых требований отказать.

Решением Беловского городского суда Кемеровской области от 02 ноября 2020 года постановлено:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 9 января 2017 года N, заключенный между администрацией Краснобродского городского округа, в лице председателя МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" Еруковой Е.Е. и Дабагяном Кареном Арутюновичем.

Взыскать с Дабагяна Карена Арутюновича в пользу МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" задолженность по арендной плате по договору N от 9 января 2017 года в размере 64 480, 91 руб, состоящей из суммы основного долга 43 364, 68 руб. и пени 21 116, 23 руб.

Взыскать с Дабагяна Карена Арутюновича в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 2 134, 42 руб.

В апелляционной жалобе Дабагян К.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Указывает на то, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Письмом от 13.08.2020 N истец направил досудебное уведомление о взыскании задолженности по договору аренды.

В уведомлении было изложено требование в 10-тидневный срок с даты его получения погасить задолженность за аренду земельного участка. К уведомлению приложены расчеты арендной платы, из содержания которых следует, что сумма основного долга по арендной плате составляет 166 305, 72 руб. Данная сумма была им погашена в полном объеме 24.08.2020, то есть в десятидневный срок с даты получения уведомления.

Считает, что допущенное нарушение договора аренды устранено им в разумный срок. Каких-либо существенных нарушений, которые повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, ответчиком не допущено. В силу разъяснений Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 просрочка платежа не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды.

Также не согласен со взысканием задолженности по арендной плате, поскольку в силу п. 2.4 договора аренды обязанность по оплате арендной платы за 2020 на момент предъявления истцом иска, так и на момент принятия судом решения не наступила, наступит только 20 января 2021 года.

Кроме того, в оспариваемом решении не указан период, за который взыскана задолженность.

Также не согласен с расчетом пени, так как она должна быть рассчитана за 2017 год с 21.01.2018, за 2018 год с 21.01.2019, за 2019 год с 21.01.2020 и по день погашения задолженности.

Считает, что МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" не является собственником имущества, в связи с чем не имело право подавать иск в отношении договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N, заключенного между администрацией Краснобродского городского округа и Дабагяном К.А.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" Пузановой В.А. принесены возражения.

В заседании судебной коллегии представитель истца МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" Пузанова В.А, действующая на основании доверенности, поддержала доводы возражений на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании судебной коллегии ответчик Дабагян К.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав явившихся лиц, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиям. Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу п.1 ст.310 ГК РФ недопустим.

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, статье 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия, сроки внесения арендной платы и размер арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09.01.2017 между администрацией Краснобродского городского округа, в лице председателя МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Краснобродского городского округа" Еруковой Евгении Евгеньевны, именуемой Арендодатель, и Дабагян Кареном Арутюновичем, именуемым Арендатор был заключен договор аренды земельного участка N (л.д. 4-5).

По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 552 кв.м с кадастровым N находящийся по адресу: "адрес" (далее - "Участок") под автостоянку.

В соответствии с п.2.1 заключенного договора размер Арендной платы за Участок согласован сторонами в 55 435, 24 руб. в год.

Расчетным периодом является календарный год. Арендная плата вносится ежегодно, но не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным периодом (п.2.4.).

Арендная плата вносится Арендатором наличными денежными средствами на счет Арендодателя, указанный в п.2.2 договора.

Арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи Участка (п.2.3 договора).

Расчет арендной платы на последующие годы Арендатору необходимо получать в январе каждого года у Арендодателя (п.2.5.).

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Актом приема-передачи земельного участка от 09.01.2017 арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование на условиях договора аренды N от 09.01.2017 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 552 кв.м с кадастровым N, находящийся по адресу: "адрес" с целью использования под автостоянку. Дата начала пользования земельным участком с 09.01.2017 (л.д. 6).

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные Договором, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы в последующие годы исчисляется арендодателем и подлежит пересмотру, в случае изменения базовых ставок, устанавливаемых уполномоченным органом и иных изменений, предусмотренных законодательством.

22.03.2017 Беловским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области произведена государственная регистрация договора аренды (л.д. 5 оборот).

Согласно копии выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Дабагяну К.А. принадлежит на праве собственности с 23.11.2016 автостоянка, кадастровый N по адресу: "адрес".

Ответчик не производил оплату по договору, в связи с чем, у Дабагяна К.А. образовалась задолженность перед Комитетом за период с 09.01.2017 по 27.08.2020 в сумме 201 325, 10 руб, сумма штрафных санкций составила 21 116, 23 руб.

13.08.2020 истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление с указанием суммы задолженности на тот период, расчетом задолженности по основным платежам и пени за нарушение условий оплаты по договору (200 580, 17 руб. и пени 21 116, 23 руб.), с требованием погасить задолженность в 10-тидневный срок с даты получения настоящего уведомления (л.д. 7-10).

17.08.2020 истцом в адрес ответчика направленно Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N от 13.08.2020 с требованием подписать его, вернуть в адрес отправителя, а также уплатить задолженность, которая на момент расторжения договора составляет 221 696, 40 руб. (200 580, 17 руб. + пени 21 116, 23 руб.) (л.д.11).

Получив требование, Дабагян К.А. произвел оплату по договору в размере 166 305, 72 руб, что подтверждается платежным поручением N от 24.08.2020 (л.д. 13) и направил в адрес истца письмо, в котором указывал об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N (л.д. 12). Оплата по договору в размере 166 305, 72 руб. подтверждается также копией чека-ордера от 24.08.2020.

Установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениям закона, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по данному договору в размере 64 480, 91 руб, состоящей из суммы основного долга 43 364, 68 руб. и пени 21 116, 23 руб.

Судебная коллегия находит указанный вывод суда правильным, основанным на нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующим установленным судом обстоятельствам дела.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом и признан арифметически верным. Ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ альтернативного расчета суммы долга не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленного требования о расторжении договор аренды земельного участка от 09.01.2017 N, заключенного между администрацией Краснобродского городского округа, в лице председателя МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" Еруковой Е.Е. и Дабагяном К.А.

Судебная коллегия в данной части не может согласиться с выводами суда, по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано, что по смыслу п. 3 ст. 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно п. 3.1.1 договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении других существенных условий настоящего договора, направив Арендатору уведомление.

Согласно п. 6.1 договора аренды настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случае нарушения со стороны Арендатора условий настоящего договора, земельного законодательства и нормативных актов органом местного самоуправления.

Согласно материалам дела, 17.08.2020 истцом в адрес ответчика направленно Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N от 13.08.2020 с требованием подписать его, вернуть в адрес отправителя, а также уплатить задолженность (л.д.11).

Получив требование, Дабагян К.А. произвел оплату по договору в размере 166 305, 72 руб, и направил в адрес истца письмо, в котором указывал об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N (л.д. 12).

Доказательств направления Дабагяну К.А. уведомления о расторжении договора не представлено.

Сообщение МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Краснобродского городского округа" о направлении Дабагяну К.А. соглашения о расторжении договора аренды, представленное в материалы дела, не содержит уведомления или требования о досрочном расторжение договора аренды участка от 09.01.2017 N, поскольку соглашение является выражением согласованной воли двух сторон.

Кроме того, допущенное нарушение договора аренды устранено ответчиком в разумный срок. Каких-либо существенных нарушений, которые повлекли для истца значительный ущерб, ответчиком не допущено.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения требований о расторжения договора аренды земельного участка от 9 января 2017 года N у суда первой инстанции не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что МКУ "КУМИ Краснобродского городского округа" не является собственником имущества, в связи с чем не имеет право подавать иск, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный, по следующим основания.

Решением Совета Народных Депутатов Краснобродского городского округа от 17.08.2016 12/134 утверждено "Положение о муниципальном казанном учреждении "Комитет по управлению имуществом Краснобродского городского округа" из текста п. 1.2 которого следует, что Муниципальное казанное учреждение "Комитет по управлению имуществом Краснобродского городского округа" является уполномоченным органом администрации Краснобродского городского округа, созданным для осуществления полномочий собственника в отношении муниципального имущества и земельных участков Краснобродского городского округа.

Как следует из п. 3.1 указанного Положения Комитет в целях выполнения, возложенных на него задач в установленном порядке осуществляет следующие функции, в том числе, согласно пункту 3.1.2 заключает и расторгает договоры и передает объекты муниципальной собственности в аренду, безвозмездное пользование, хозяйственное ведение или доверительное управление другим лицам, ведет претензионную работу с неплательщиками арендной платы.

Согласно п.3.1.4 Комитет представляет интересы муниципального образования и защиту его имущественных прав в пределах своей компетенции перед юридическими и физическими лицами на территории Российской Федерации и за ее пределами, в судах общей юрисдикции, арбитражных и третейских судах.

Согласно ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, решение подлежит отмене в части расторжения договора аренды земельного участка от 9 января 2017 года N и оставлению исковых требований в указанной части без рассмотрения. В остальной части оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ч. 1 ст. 327.1, 328, 329, 330, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Дабагяна Карена Арутюновича удовлетворить частично.

Решение Беловского городского суда Кемеровской области от 02 ноября 2020 года отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 9 января 2017 года N, заключенного между администрацией Краснобродского городского округа, в лице председателя МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Краснобродского городского округа" Еруковой Евгении Евгеньевны и Дабагяном Кареном Арутюновичем, в отмененной части принять новое решение.

Исковые требования МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Краснобродского городского округа" Кемеровской области - Кузбасса к Дабагяну Карену Арутюновичу о расторжении договора аренды земельного участка от 9 января 2017 года N, оставить без рассмотрения.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: О.Н. Калашникова

Судьи: А.А. Галлингер

Е.В. Слепцова