Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 17 декабря 2020 г. по делу N 33-10767/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Черных С.В.

Судей Недоступ Т.В, Карболиной В.А.

При секретаре Гартиг О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в "адрес" 17 декабря 2020 года дело по апелляционной жалобе СаночкИ. И.И. на решение Бердского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску СаночкИ. И. И. к администрации "адрес" об изменении вида разрешенного использования земельного участка, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Черных С.В, объяснения представителя СаночкИ. И.И, представителя МУП "Комбинат бытовых услуг" - Атморской О.Л, возражения представителя администрации "адрес" - Савельевой Т.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

СаночкИ. И.И. обратилась иском к администрации "адрес", в котором просила установить вид разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м с местоположением: "адрес" - для размещения торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В обоснование требований указала, что является собственником нежилого помещения общей площадью "данные изъяты" кв.м, номер на поэтажном плане: 5, этаж N (надземный), с кадастровым номером N, находящееся по адресу: "адрес".

Указанное нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м. с местоположением: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, владение и пользование которым истец осуществляет на основании договора N-Д от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка на территории "адрес" с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного с администрацией "адрес", сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.3. договора аренды земельный участок передается арендатору для строительства теплового пункта (ЦТП) с пристроенным гаражом.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Исходя из указанных правомочий, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендодатель) и ООО "Елена" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение (п. 1.1 Договора) с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес" (п.1.2. договора) для ведения самостоятельной розничной торговли, которую арендатор осуществляет на основании Устава ООО "Елена" и оформленных в установленном порядке разрешительных документов, включая лицензии и сертификаты (п. 1.4. договора).

Не согласный с открытием магазина по данному адресу один из жителей близлежащих домов инициировал различные проверки, по результатам которых арендатор нежилого помещения ООО "Елена" получило предупреждение о том, что если в данном помещении будет открыт магазин, арендатор, будучи юридическим лицом, получит штраф за использование земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием.

Арендатор поставил об этом в известность арендодателя - истца, которая обратилась в администрацию "адрес".

В ответ на запрос истца о предоставлении информации относительно земельного участка с кадастровым номером N администрацией "адрес" дан ответ, из которого усматривается, что согласно Карте градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки, утв. Решением Совета депутатов г. Бердска от 08.11.2007 N322 (Правила), земельный участок с кадастровым номером N отнесен к территориальной зоне Ж-4 - зона средне этажной жилой застройки 5-10 этажей, выделена для формирования жилых районов средней плотности с размещением многоквартирных домов 5-10 этажей.

Допускается ограниченный спектр услуг местного значения, некоммерческие коммунальные предприятия, а также площадки для игр, спортивные площадки скверы.

Для вышеперечисленной зоны действуют следующие градостроительные регламенты: основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства, в том числе земельные участки, предназначенные для размещения торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию "адрес" с заявлением, в котором просила изменить вид разрешенного использования земельного участка на один из видов разрешенного использования, а именно: земельные участки, предназначенные для размещения торговли, общественного питания бытового обслуживания.

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ N-ПГ в изменении разрешенного использования вышеуказанного земельного участка было отказано по мотивам того, что документами территориального планирования микрорайона "Южный" не предусмотрено использование земельного участка в соответствии с испрашиваемым видом разрешенного использования.

Как указано в приведенном отказе, согласно карте функциональных зон городского округа Бердска, входящей в состав плана города Бердска, утв. Решением 32й сессии Совета депутатов г. Бердска четвертого созыва от 07.11.2019 N323 "Об утверждении Генерального плана города Бердска Новосибирской области", в отношении земельного участка с кадастровым номером N определена зона - инженерной инфраструктуры, которая предназначена для размещения сооружений инженерного обеспечения территории: водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, связи.

Согласно данным Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета депутатов г. Бердска от 08.11.2007 N322, земельные участки истца отнесены к территориальной зоне Ж-4, основным видом разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства может быть размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Таким образом, в данном случае при разрешении вопроса об изменении разрешенного использования земельного участка, администрации г. Бердска следовало руководствоваться именно указанными Правилами, а не ссылаться на иные, не предусмотренные для разрешения данного вопроса решения и акты.

Поскольку в изменении разрешенного использования земельного участка ответчиком необоснованно отказано, истец лишена возможности в полной мере реализовать право владения, пользования и распоряжения своим имуществом - нежилым зданием, поскольку в квартале жилой застройки единственным возможным способом использования нежилого помещения такой площади является организация магазина, в связи с чем, обратилась в суд с вышеуказанным иском.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласна СаночкИ. И.И, в апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене обжалуемого решения суда первой инстанции, как незаконного и необоснованного.

Апеллянт указывает, что отказ в изменении вида разрешенного использования, фактически обоснован судом тем, что изменение вида разрешенного использования повлечет за собой внесение изменений в договор аренды. Вместе с тем суд первой инстанции не учел, что внесение изменений в договор аренды законом не запрещено.

Заявитель исходит из того, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, то есть после утверждения Советом депутатов г. Бердска решением от 08.11.2007 N 322 Правил землепользования и застройки, которые еще не приведены в соответствие с классификатором, и которыми следовало руководствоваться при разрешении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно данным Правилам спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-4, к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства которой относится, в том числе, размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Вид же разрешенного использования для строительства ЦТП с пристроенным гаражом в качестве вида основного использования градостроительным регламентов не предусмотрен.

Кроме того, с 2016 указанный вид разрешенного использования не соответствует фактическому использованию.

При таких обстоятельствах указала на отсутствие оснований для отказа истцу в удовлетворении заявленных истцом требований.

Администрацией "адрес" поданы письменные возражения по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что вид разрешенного использования земельного участка определен условиями договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, стороной которого является истец, а произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства, и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Судебная коллегия находит такие выводы суда законными, основанными на правильном применении норм материального права.

Так, в ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. 1 ГрК РФ раскрывается один из основополагающих принципов земельного законодательства, изложенный в п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Ч. 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются Правилами землепользования и застройки в соответствии с градостроительными регламентами.

Статьей 31 ГрК РФ предусмотрена специальная процедура разработки и утверждения правил землепользования и зонирования территорий, а также внесения в них изменений, касающихся разрешенного землепользования.

Исходя из указанных норм законодательства, собственник и арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему земельного участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков.

Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее - Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, спорному земельному участку с кадастровым номером N установлен вид разрешенного использования - для строительства центрального теплового пункта (ЦТП) с пристроенным гаражом. Дата присвоения кадастрового номера - ДД.ММ.ГГГГ.

Данный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка N площадью "данные изъяты" кв.м. на основании постановления главы администрации "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ для целевого использования - для строительства ЦТП с пристроенным гаражом.

При этом земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м. распоряжением главы администрации "адрес" N-р от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ООО "СтройРегионСервис" для проектирования и строительства жилого комплекса с объектами социального, культурного и бытового назначения.

Постановлением администрации "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект планировки территории микрорайона Южный "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО "СтройРегионСервис" было выдано разрешение на строительство центрального теплового пункта (ЦТП) с пристроенным гаражом сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ застройщику было выдано разрешение на ввод объекта фактической площадью "данные изъяты" кв.м в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией "адрес" и Михуля Н.Э. (арендатор 1) заключен договор N-д аренды земельного участка на территории "адрес" с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предмет договора аренды - земельный участок по "адрес" в г. "адрес"ю "данные изъяты", 0 кв.м, с кадастровым номером N

Согласно п.1.3 договора земельный участок передается арендатору для строительства центрального теплового пункта (ЦТП) с пристроенным гаражом.

Срок действий договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно постановлению администрации "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого имущества в виде здания ЦТП общей площадью "данные изъяты" кв.м с оборудованием, расположенным в нем, был принят в муниципальную собственность.

Тем же постановлением, принятое в муниципальную казну "адрес" имущество, передано по акту приема-передачи на баланс в хозяйственное ведение МУП "Комбинат бытовых услуг".

В соответствии с соглашением N-Д от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне арендатора вступило МУП "КБУ" (арендатор 2).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ СаночкИ. И.И. пробрела у Михуля Н.Э. нежилое помещение общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенное по "адрес" в "адрес", которое продавцу принадлежало на праве собственности, на основании договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании соглашения N-Д к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-д на территории "адрес" с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения общей площадью "данные изъяты".м в качестве арендатора в договор N-д от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка вступила СаночкИ. И.И, приняв права и обязанности по договору аренды в полном объеме.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка на согласованных сторонами условиях. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленное в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Доводы подателя жлобы о том, что вид разрешенного использования не соответствует фактическому использованию, не состоятельны, опровергаются материалами дела, так согласно сведениям, отраженным в техническом плане здания с кадастровым номером N, объекту капитального строительства площадью "данные изъяты" кв.м. определен тип (ОКС): здание (нежилое здание, Центральный тепловой пункт (ЦТП) с пристроенным гаражом), именно для строительства и эксплуатации данного объекта был предоставлен спорный земельный участок.

Документами территориально планирования микрорайона "Южный" не предусмотрено использование земельного участка в соответствии с испрашиваемым СаночкИ. И.И. видом разрешенного использования (Проект планировки территории микрорайона "Южный" "адрес", утвержден постановлением администрации "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ).

Генеральным планом "адрес", утвержденного решением Совета депутатов "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N в отношении спорного земельного участка определена зона - зона инженерной инфраструктуры, которая предназначена для размещения сооружений инженерного обеспечения территории: водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, связи.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 ГрК РФ, п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В силу положений ст. ст. 30, 32, 37 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой использование землепользователем земли в соответствии с градостроительными регламентами. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

При этом судом учтено, что Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который действует с ДД.ММ.ГГГГ.

В п.2 приказа установлено, что в соответствии с Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, установленные после вступления настоящего приказа в силу.

В п.11 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" сказано, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка был установлен до введения в действие классификатора, присвоенный земельному участку вид разрешенного использования признается законодательством легитимным, несмотря на несоответствие его классификатору (п. 3 письма Минэкономразвития от 31.07.2015 NОГ-Д23-Ю238, письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.06.2016 N14-04647).

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в иске.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы аналогичны тем, что указаны в исковом заявлении, повторяют правовую позицию истца и направлены на иное толкование норм действующего законодательства.

Доводы подателя жалобы, касающиеся ее права требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе и путем внесения изменений в договор аренды, основаны на иной оценке, выводов суда первой инстанции не опровергают, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются основанием для отмены судебного акта.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

При разрешении спора судом первой инстанции, верно, определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бердского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу СаночкИ. И.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи