Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2021 г. по делу N 33-0233/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лемагиной И.Б., судей Егоровой Ю.Г., Ланиной Л.Е., с участием прокурора Вдовичева Ю.В., при помощнике судьи Алексий О.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ланиной Л.Е. гражданское дело по апелляционной жалобе с учетом дополнений Зорина А.А., апелляционному представлению заместителя прокурора Перовской межрайонной прокуратуры Головизнина К.А. на решение Перовского районного суда города Москвы от 15 января 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Зорина А.А. к ЗАО "Пересвет-Инвест", ООО "Аквамарин", ЗАО "ДОРН" о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования - отказать.

Встречные исковые требований ЗАО "ДОРН" к Зорину А.А. о выселении - удовлетворить.

Выселить Зорина А.А. из квартиры, расположенной по адресу: ****, установила:

Истец Зорин А.А. обратился в суд с иском к ответчикам ЗАО "Пересвет-Инвест", ООО "Аквамарин", ЗАО "Дорн", просил признать недействительными договор купли-продажи квартиры N 11 в доме 9 **** в г. Москве, заключенный 14.12.2009 года между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ООО "Аквамарин", договор купли-продажи квартиры, заключенный 14.12.2009 года между ООО "Аквамарин" и ЗАО "ДОРН"; признать за Зориным А.А. право собственности на указанную квартиру. Требования мотивированы тем, что 14.04.2006 года ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Козлова Л.С. заключили предварительный договор, по условиям которого продавец передает покупателю Козловой Л.С. в собственность квартиру по адресу: ****(****), проектной площадью 51, 7кв.м. В обеспечение обязательств по договору N 31-04/06 Козлова Л.С. 14.04.2006 года заключила с ЗАО "Энергостройкомплект-М" договор купли-продажи простого векселя номинальной стоимостью 3 078 826 руб. 77 коп, который предъявила к платежу 18.01.2010 года. 07.09.2006 года Козловой Л.С. выдан временный ордер, 09 сентября 2006 года с Козловой Л.С. заключено соглашение об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту. 09.09.2006года Козлова Л.С. заключила с ООО "Управляющая компания "Жилфонд" соглашение о порядке оплаты электроэнергии, а 06.06.2008 года договор на предоставление и оплату коммунальных услуг по приборам учета. 24.09.2010 года ЗАО "Энергостройкомплект-М" выдало Козловой Л.С. гарантийное письмо, которым гарантировало заключить договор купли-продажи квартиры 11 по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9 в течение месяца. 14.12.2009 года ЗАО "Пересвет-Инвест" продало квартиру ООО "Аквамарин", которое в свою очередь перепродало квартиру ЗАО "ДОРН". 18.10.2017 года Козлова Л.С. умерла, передав свои права по завещанию, в том числе на кв.11 в д.9 **** в г. Москве Зорину А.А.

ООО (ранее ЗАО) "ДОРН" предъявило к Зорину А.А. встречные исковые требования о выселении, указывая, что Зорин А.А. незаконно занимает спорную квартиру. Встречные требования мотивированы тем, что 16.11.2004 года заключен инвестиционно-строительный контракт между Правительством Москвы и ЗАО "Мосстроймеханизация-5", ОАО "Домостроительный комбинат N1", ЗАО "С"N155", ЗАО "Мосфундаментстрой-6", ЗАО "СУ-83 МФС", АКБ "Русский национальный инвестиционный банк (ОАО), предметом которого является осуществление экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории района "Кожухово". 13.10.2005года заключен инвестиционный договор N26/634 (И) между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "ДСК-1 и Компания" и ЗАО "Пересвет-Ивест", предметом которого является привлечение средств инвестора (ЗАО "Пересвет-Инвест") для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ****. доля инвестора определена в размере 2046, 7 кв.м. стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по договору, будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации договора. 28.02.2006 года между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "ДСК-1 и Компания" и ЗАО "Пересвет-Инвест" подписан акт реализации инвестиционного договора N26/634 (и), согласно которому инвестор полностью выполнил свои обязательства по инвестиционному договору, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.18.10.2005 года между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергокомплект-М" заключен инвестиционный договор N23640-03/05, предметом которого является привлечение средств соинвестора (ЗАО "Энергокомплект-М") для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ****. Доля инвестора определена в размере 2046, 7 кв.м.

Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по договору, будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации договора. Согласно п.3.2 договора, инвестирование осуществляется путем внесения денежных средств на расчетный счет инвестора в срок до 03.11.2005 года. При этом в силу п.6.1 договора соинвестор не вправе передавать свои права по настоящему договору третьим лицам. Согласно п.6.2 договора, соинвестор вправе привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования только до сдачи объекта приемочной комиссии. Объект сдан приемочной комиссии 29.09.2005 года. Однако ЗАО "Энергокомплект-М" в нарушение условий договора соинвестирования заключило с Козловой Л.С. 14.04.2006 года предварительный договор купли-продажи. При этом денежные средства, которые ЗАО "Энергокомплект-М" получило по предварительному договору, заключенному с Козловой Л.С, не были внесены на строительство объекта недвижимости. Право собственности на спорную квартиру первоначально было зарегистрировано на ЗАО "Пересвет-Инвест". На основании ст.35 ЖК РФ ООО "Дорн" просит выселить Зорина А.А. из спорной квартиры.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просит истец Зорин А.А. по доводам апелляционной жалобы с учетом дополнений к жалобе, ссылаясь на то, что суд рассмотрел дело в отсутствие истца, который не был извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства по делу. Аналогичные доводы о нарушении судом норм процессуального права приведены в апелляционном представлении заместителя Перовского межрайоного прокурора города Москвы Головизнина К.А.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19.12.2003 года "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Так, согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу п. 2 ч. 4 указанной нормы закона основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст.113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой. Лица, участвующие в деле, извещаются судебными повестками о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий.

В силу ч. 2 ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

Согласно материалам дела, настоящее гражданское дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие не извещенного надлежащим образом о времени и месте разбирательства по делу истца и его представителя, в результате чего Зорин А.А. был лишен возможности реализовать свои процессуальные права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ. В данном конкретном случае у суда согласно ч. 2 ст. 167 ГПК РФ не имелось оснований для рассмотрения дела по существу и для вынесения решения. Так из материалов дела следует, что судебное разбирательство по делу назначено на 15.01.2019 года в 09 час.30 мин в зале суда N201, о чем был уведомлен представитель истца. Однако фактически дело рассмотрено 15.01.2019 года в 13 час.45 мин. в зале судебного заседания N301. При этом сведений об извещении истца или его представителя об изменении времени и места рассмотрения дела в деле не имеется.

Указанное нарушение норм процессуального права в силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ является основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

На основании определения судебной коллегии по гражданским делам от 24.09.2019 года дело рассматривается по правилам производства в суде первой инстанции.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2019 года решение Перовского районного суда города Москвы от 15 января 2019 года отменено, принято новое решение, которым в в удовлетворении исковых требований Зорина А.А. к ЗАО "Пересвет-Инвест", ООО "Аквамарин", ООО "ДОРН" о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования отказано. Встречные исковые требований ООО "ДОРН" к Зорину А.А. о выселении - удовлетворены. Зорина А.А. выселен из квартиры, расположенной по адресу: ****.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.07.2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2019 г. отменено, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

Истец Зорин А.А. в заседание судебной коллегии явился, исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО "ДОРН" по доверенности Петрова Я.В. в заседание судебной коллегии явилась, возражала против удовлетворения исковых требований Зорина А.А, поддержала встречный иск с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представили.

Рассматривая данное дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности приходит к выводу о том, что исковые требования Зорина А.А. подлежат удовлетворению, а встречный иск ООО "Дорн" о выселении Зорина А.А. из жилого помещения, признании ордера недействительным не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (п.2).

В силу п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закон от 30.12.2004года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона, действие данного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

В "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г, в ред. от 04.03.2015г.) даны разъяснения, что к отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).

Судебной коллегией на основании материалов дела установлено, 16.11.2004 года между Правительством Москвы и ЗАО "Мосстроймеханизация-5", ОАО "Домостроительный комбинат N1", ЗАО "С"N155", ЗАО "Мосфундаментстрой-6", ЗАО "СУ-83 МФС", АКБ "Русский национальный инвестиционный банк (ОАО), предметом которого является осуществление экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории района "Кожухово".

Впоследствии заключены контракты:

13.10.2005 года инвестиционный договор N 26/634 (И) между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" и ЗАО "Пересвет-Инвест", предметом которого является привлечение средств инвестора (ЗАО "Пересвет-Инвест") для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу****. Доля инвестора определена в размере 2046, 7 кв.м. Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по договору будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации договора.

28.02.2006 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" и ЗАО "Пересвет-Инвест" подписан акт реализации инвестиционного договора N 26/634 (И), согласно которому инвестор полностью выполнил свои обязательства по инвестиционному договору, а именно проинвестировал строительство части жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв. кв. 205, 207, 208, 241, 149, 165, 167, 109, 111, 127, 131, 132, 133, 135, 136, 141, 143, 147, 48, 85, 87, 88, 93, 95, 96, 1, 3, 9, 11, 23, 29, 31, 32) г. Москва, Кожухово, мкр.2-3, корп.11, в размере 2122, 4 кв.м общей площади с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений.

18.10.2005 года между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключен инвестиционный договор N 2640-03/05, предметом которого является привлечение средств соинвестора (ЗАО "Энергостройкомплект-М") для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу****. Доля инвестора определена в размере 2046, 7 кв.м. Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по договору, будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации договора.

Согласно п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N3 от 17.08.2006 года, инвестирование осуществляется путем внесения денежных средств на расчетный счет инвестора в срок до 01.11.2006 года (л.д.99).

В соответствии с п. 6.1 договора соинвестор не вправе передать свои права по настоящему договору третьим лицам.

В силу п. 6.2 договора соинвестор вправе привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования только до сдачи объекта приемочной комиссии.

Объект сдан приемочной комиссии 29.09.2005 года.

Согласно письму N 807Т/н от 29.12.2006 года ЗАО "ТУКС N 7 ЮВ" объект по адресу: **** закончен строительством, подготовлен к эксплуатации и принят приемочной комиссией в соответствии с требованиями МГСН 8.01-00 по акту от 29.09.2005 года N 1970-В-РП.

29.12.2006 года префектом ВАО г. Москвы издано распоряжение N2713-В-РП "О вводе в эксплуатацию законченного строительством жилого дома со встроенным помещением без конкретной технологии по адресу: улица Дмитриевского, дом 9.

По условиям инвестиционного договора (в редакции дополнительных соглашений NN1-3), заключенного между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект- М", срок исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств продлевался и был установлен до 01.11.2006 года.

Также судебной коллегией установлено, что 14.04.2006 года между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Козловой Л.С. заключен предварительный договор NКЖ-ЭСКМ-ПД/11-5-2/4, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основной договор), по которому продавец передаст покупателю в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: **** (****).

Согласно дополнительного соглашения N 2 между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" объем инвестиционных средств по договору составляет 72 373 840 руб. со сроком внесения до 01 сентября 2006 года, дополнительным соглашением N 3 срок исполнения внесения инвестиционных средств продлен до 01 ноября 2006 года.

Согласно п. 9.2 инвестиционного договора договор может быть досрочно расторгнут Инвестором в одностороннем порядке в случае просрочки Соинвестором срока поступления на расчетный счет Инвестора полной суммы инвестиционных средств более, чем на 2 банковских дня. Поступление платежа в сумме меньшей, чем предусмотрено Договором, считается просрочкой исполнения платежа.

Соглашениями между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект- М" продлевались сроки исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств до сентября 2006 года, затем до ноября 2006 года, однако, ЗАО "Энергостройкомплект-М" не приступило к исполнению данного обязательства.

04 декабря 2008 года в ЗАО "Энергостройкомплект-М" было направлено письмо ЗАО "Пересвет-Инвест" о расторжении инвестиционного договора N 2640-03/05 в связи с невыполнением обязательств по оплате инвестиционных средств в размере 72 373 840 руб.

14 декабря 2009 года между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ООО "Аквамарин" заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****.

20 мая 2010 года между ООО "Аквамарин" и ЗАО "Дорн" заключен договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: ****.

Право собственности на спорную квартиру на день рассмотрения дела в суде зарегистрировано за ООО "Дорн", что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договоров купли-продажи квартиры) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключило с Козловой Л.С. предварительный договор купли-продажи квартиры 14 апреля 2006 года - после сдачи объекта приемочной комиссии. Инвестиционный договор N 2640-03/05 между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключен 18 октября 2005 года, также после сдачи объекта приемочной комиссии (29 сентября 2005 года).

Соглашениями между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект- М" продлевались сроки исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств до сентября 2006 года, затем до ноября 2006 года.

Как предусмотрено разделом 9 инвестиционного договора N от 18 октября 2005 года, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (пункт 9.1).

В пункте 9.2 приведены случаи досрочного расторжения договора инвестором в одностороннем порядке, к которым отнесены просрочка соинвестором срока поступления на расчетный счет инвестора полной суммы инвестиционных средств и просрочка исполнения соинвестором обязательства по внесению дополнительного инвестиционного взноса, и указано, что в этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления инвестором в адрес соинвестора уведомления о расторжении договора. При расторжении договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, доля соинвестора в общей сложности на объект переходит к инвестору, а последний уплачивает соинвестору денежную компенсацию в размере общей рублевой суммы инвестиционных средств, перечисленных соинвестором и поступивших на расчетный счет инвестора, уменьшенной на 10% и на расходы инвестора, понесенные последним на дату уведомления о расторжении договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключен ЗАО "Энергостройкомплект-М" с Козловой Л.С. 14 апреля 2006 года - до направления обществом "Пересвет-Инвест" в адрес ЗАО "Энергостройкомплект-М" уведомления о расторжении договора. В период заключения с Козловой Л.С. предварительного договора действовало соглашение между инвестором и соинвестором о продлении срока внесения соинвестором денежных средств.

Кроме того, в соответствии с положениями пункта 9.2 инвестиционного договора N от 18 октября 2005 года перешедшая к инвестору спорная квартира была обременена правами Козловой Л.С, которая внесла соинвестору стоимость этой квартиры на основании предварительного договора купли-продажи квартиры.

Козлова Л.С. была вселена в спорную квартиру на основании временного ордера, выданного ЗАО "Энергостройкомплект-М", заключила ряд договоров, вносила коммунальные платежи.

Зорин А.А. является наследником по завещанию после смерти Козловой Л.С, умершей 18 октября 2017 года, что подтверждается материалами наследственного дела. С заявлением о принятии наследства после смерти Козловой Л.С. Зорин А.А. обратился 22 февраля 2018 года, то есть в пределах срока, установленного положениями ч. 1 ст.1154 ГК РФ.

Согласно пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013), исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Правоотношения между ЗАО "Энегорстройкомплект-М" и Козловой Л.С, правопредшественником истца, возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, при этом Козловой Л.С. по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Из заключенного между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Козловой Л.С. договора, хотя он и именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира), стоимости, оплате путем приобретения векселей, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договора.

Принимая во внимание, что заключенная между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Козловой Л.С. сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 01 апреля 2005 г, поэтому к правоотношениям, возникшим на основании договора, заключенного между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Козловой Л.С. применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а в части неурегулированной специальным законом - положения Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 года N 54 в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров; в то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п. п. 5, 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 года N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем; в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ); такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП; требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ); если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи; при этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Согласно ч.1 ст. 1118 ГК РФ Распорядиться имуществом на случай смерти можно путем совершения завещания или заключения наследственного договора. К наследственному договору применяются правила настоящего Кодекса о завещании, если иное не вытекает из существа наследственного договора.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Зорина А.А. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании права собственности в порядке наследования, и об отказе в удовлетворении встречного иска. Судебная коллегия по совокупной оценке собранных по делу доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что сделка по отчуждению спорной квартиры 14 декабря 2009 года совершена неуполномоченным лицом, поскольку на момент заключения договора купли-продажи 14 декабря 2009 года ЗАО "Пересвет-Инвест" с ООО "Аквамарин" прав на реализацию спорной квартиры у ЗАО "Пересвет-Инвест" не было, в связи с чем, признает сделки от 14 декабря 2009 года и последующую сделку от 20 мая 2010 года по отчуждению спорной квартиры недействительными в силу их не соответствия требованиям закона, признает за истцом Зориным А.А. право собственности на квартиру, учитывая, что квартира N 11 по адресу: Москва, ул. Дмитриевского, д.9 создана в натуре, определена в качестве объекта инвестирования как передаваемая Козловой Л.С, правопредшественнику Зорина А.А, по предварительному договору купли-продажи, квалифицированному как договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, Козловой Л.С. полностью выполнены обязательства по оплате путем заключения договора купли-продажи векселя 14 апреля 2006 года.

Доводы ответчика о пропуске Зориным А.А. срока исковой давности для оспаривания договоров купли-продажи судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку Козлова Л.С, а после ее смерти - Зорин А.А. неоднократно обращались в различные учреждения и в суд для защиты своих прав, в течение длительного времени проживает в спорной квартире, ответчик до обращения с настоящим иском не предъявляли никаких требований к Зорину А.А. в отношении указанной квартиры, коммунальные платежи по квартире вносятся Зориным А.А, ранее Козловой Л.С.

Встречные исковые требования о выселении Зорина А.А. и признании недействительным временного ордера не подлежат удовлетворению, поскольку первоначальные требования о признании права собственности удовлетворены судом апелляционной инстанции, выдача временного ордера Козловой Л.С. прав и законных интересов ООО "Дорн" не нарушает с учетом установленным судебной коллегией обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

Решение Перовского районного суда города Москвы от 15 января 2019 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования Зорина А.А. к ЗАО "Пересвет-Инвест", ООО "Аквамарин", ЗАО "ДОРН" о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, от 14.12.2009 г, заключенный между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ООО "Аквамарин".

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, от 20.05.2010 г, заключенный между ООО "Аквамарин" и ЗАО "Дорн".

Признать за Зориным Александром Андреевичем право собственности на квартиру расположенную по адресу: ****.

В удовлетворении встречного иска ООО "ДОРН" к Зорину А.А. о выселении, признании ордера недействительным отказать.

Председательствующий:

Судьи :