Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 февраля 2021 г. по делу N 33-6587/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего фио, судей фио, фио

при помощнике судьи фио, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи фио апелляционную жалобу фио, фио на решение Лефортовского районного суда адрес от дата по гражданскому делу N 2-262/2020 по иску фио к фио, фио о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, по встречному иску фио, фио к фио о взыскании денежных средств, установила:

фио обратился в суд с вышеуказанным иском к фио, фио

В обоснование заявленных требований указывает, что дата между фио, фио и фио был заключен договор найма жилого помещения, истец надлежаще исполнял свои обязанности по договору, ответчиками в одностороннем порядке был расторгнут договор, при расторжении договора ответчики не выплатили истцу штраф, страховой депозит, в связи с досрочным расторжением договора найма истцу причинены убытки.

Просит суд, согласно уточнению, взыскать солидарно с фио, А.Е. в его (фио) пользу штраф, предусмотренный п.6.4 договора найма жилого помещения от дата, в размере сумма; взыскать солидарно с фио, А.Е. в его (фио) пользу страховой депозит по договору найма жилого помещения от дата в размере сумма; взыскать солидарно с фио, А.Е. в его (фио) пользу переплату по договору найма жилого помещения от дата в размере сумма; взыскать солидарно с фио, А.Е. в его (фио) пользу расходы на переезд в размере сумма; взыскать солидарно с фио, А.Е. в его (фио) пользу проценты за пользование чужими денежными средствами; взыскать солидарно с фио, А.Е. в его (фио) пользу моральный вред в размере сумма

фио, фио обратились в суд со встречным иском к фио

В обоснование заявленных требований указывают, что между фио и А.Е. и фио заключен договор найма жилого помещения от дата, в период действия договора фио понесли расходы, связанные с его исполнением, в связи с необходимостью регистрационных действий фио была вынуждена нести расходы на авиаперелет, в период пользования квартирой истцом был сломан замок, светодиодные потолочные светильники, розетки и выключатели, запирающие устройства шкафов в гостиной, разгерметезированы стыки между сантехникой и стеной в ванной комнате, также фио понесены расходы на генеральную уборку квартиры.

Просят суд произвести частичный зачет встречных однородных требований на сумму сумма, взыскать с фио убытки в размере, превышающем сумма, а именно сумма

Решением Лефортовского районного суда адрес от дата постановлено: иск фио удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с фио, фио в пользу фио сумму страхового депозита в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, в остальной части иска отказать.

Встречный иск фио, фио удовлетворить частично.

Взыскать с фио в пользу фио, фио денежные средства в размере сумма, в остальной части встречного иска отказать.

В заседании судебной коллегии представитель ответчиков фио, фио - фио настаивал на правильности судебного решения.

Иные лица, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Из материалов дела следует, что дата между фио, фио (наймодатель) и фио (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель передает нанимателю квартиру по адресу: адрес, 3-й Крутицкий пер, д.11, кв.71 за плату во владение и пользования для проживания в ней; описание квартиры: состоит из 3 комнат, общей площадью 118, 5 кв.м, жилой площадью 116, 1 кв.м, расположена на 17 этаже (п.1.1.)

В квартире будут проживать: фио, фио, фио (п.1.4.)

Согласно п. 3.1. договора срок найма составляет временный промежуток с дата по дата.

Правовая позиция фио заключается в том, что дата ответчиками на электронную почту истца было направлено требование об устранении нарушений, в котором указано, что истец нарушил п. 2.6. договора найма жилого помещения от дата, не осуществив плату за наем авансом, не позднее 5 (пяти) дней до наступления очередного оплачиваемого периода, в связи с чем ответчики требовали устранить данные нарушения до дата, ответчиками также было указано, что в случае неоплаты задолженности по договору до дата, договор считается расторгнутым с дата, в ответ на данное уведомление истец предложил ответчикам произвести перерасчет задолженности с учетом нарушений, допущенных наймодателем и произвести зачет однородных требований; ответчики нарушили п.1.1. договора и не передали во владение и пользование одну из комнат, в которой в течение всего периода найма жилого помещения находились личные вещи ответчиков, комната в период действия договора была закрыта на ключ, ключ от указанной комнаты находился у наймодателя, таким образом, нанимателю была передана только часть жилого помещения, однако оплачивал он стоимость найма целой квартиры, в связи с чем, в период с дата по дата образовалась переплата по договору.

Комната, которой истец не имел возможности пользоваться составляет около 1/10 общей площади квартиры, исходя из того, что за 10 месяцев найма квартиры, истец внес 10 платежей по сумма в качестве оплаты найма жилого помещения, переплата составила сумма за 10 месяцев, в связи с чем истец посчитал возможным произвести зачет встречных требований в соответствии со ст.410 ГК РФ, истец неоднократно указывал ответчикам на то, что в квартире имеются нарушения, которые препятствуют проживанию нанимателя и членов его семьи, с учетом того, что вместе с фио проживает его малолетняя дочь фио, паспортные данные, в переписке фио уведомил фио о том, что зимой в квартире очень холодно, одна из комнат, которая была предназначена для проживания ребенка, не отапливалась, истец был вынужден закрыть ее, поскольку проживать в ней не представлялось возможным, однако наймадатель не предпринял никаких действий, в связи с чем, фио самостоятельно вызывал представителей управляющей компании для решения вопроса с отоплением, которые указали на невозможность исправить ситуацию, поскольку ответчики не решали вопрос с отоплением, фио приобрел за счет собственных средств обогреватель, в дата в связи с износом был поврежден замок, что повлекло невозможность открывать и закрывать входную дверь ключом, по инициативе ответчиков был пригашен специалист, установивший, что причиной поломки стал естественный износ, ответчики также не предприняли никаких действий по устранению поломки или замене двери, поэтому фио за свой счет установилновый замок.

Понесенные фио расходы не были добровольно компенсированы фио и А.Е, в связи с чем истец был вынужден удержать их из платы за коммунальные платежи; дата ответчиками на электронную почту истца было направлено уведомление о процедуре возврата квартиры в связи с тем, что требование от дата не было исполнено, ответчики указали, что истцу необходимо освободить жилое помещение дата, исходя из изложенного, дата ответчиками в одностороннем порядке был расторгнут договор найма жилого помещения от дата.

Правовая позиция фио и А.Е. состоит в том, что квартира в соответствии с условиями договора состоит из 3 комнат, общей площадью 118, 5 кв.м, жилой площадью 116, 1 кв.м, расположена на 17 этаже, согласно приложению N 1 к договору между истцом и ответчиками подписан передаточный акт, по которому наймодатель передал нанимателю жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес Крутицкий пер, д.11, кв.71, претензий со стороны нанимателя, при подписании передаточного акта не заявлено; согласно условиям договора плата за наем жилого помещения должна была осуществляться помесячно авансом не позднее, чем за 5 дней до наступления очередного оплачиваемого периода, то есть не позднее 13 числа каждого нового месяца проживания, в период с дата по дата истец пользовался квартирой, проживал в ней и внес следующие платежи: депозит - сумма, дата платежа дата; октябрь-ноябрь - сумма, дата платежа дата; ноябрь-декабрь - сумма, дата платежа дата; декабрь-январь - сумма, дата платежа дата; январь-февраль - сумма, дата платежа дата; февраль-март - сумма, дата платежа дата; март-апрель - сумма, дата платежа дата; апрель-май - сумма, дата платежа дата; май-июнь - сумма, дата платежа дата; июнь-июль - сумма, дата платежа дата.

Считают, что фио на протяжении всего срока найма систематически нарушал сроки внесения оплаты за проживание, 4.07.2019 посредством электронной почты, фио направила в адрес истца уведомление о намерении расторгнуть договор в случае неосуществления платежа за найм до датаё исходя из условий договора истец не позднее, чем дата должен был устранить нарушение и внести плату за наем квартиры в установленном порядке, однако этого не сделал. Последний платеж, проведенный истцом датирован дата, письмом от дата ответчик известил истца о неисполнении последним требования от 4.07.2019, указав разумный срок (3 дня) для освобождения квартиры, письмом от дата ответчик направил в адрес истца уведомление о процедуре передачи квартиры, акт возврата квартиры был подписан фио и представителем истца дата, представитель ответчиков полагает, что порядок расторжения договора ответчиками не нарушен, процедура уведомлений и требований ответчиками соблюдена, право на взыскание истцом штрафа в размере сумма, предусмотренное п.6.4. договора не возникло и не подлежит удовлетворению.

Согласно п. 2.1. договора плата за наем за пользование квартирой устанавливается на весь срок найма в размере сумма в месяц и начисляется со дня передачи квартиры нанимателю в соответствии с п. 4.1. договора, плата за наем, является твердой и окончательной на весь период найма.

Первый платеж в счет платы за наем в размере сумма за первый месяц срока найма будет осуществлен нанимателем наймодателю в течение 2 (двух) дней после подписания настоящего договора с двух сторон (п.2.2.)

Согласно п. 2.5 договора все платежи по договору осуществляются в безналичном порядке в рублях на счет наймодателя, указанный в настоящем договоре. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на банковский счет наймодателя.

Получатель денежный средств по данному договору является фио

Согласно п. 2.6 договора далее плата за наем будет осуществляться помесячно авансом не позднее, чем за 5 (пять) дней до наступления очередного оплачиваемого периода.

В случае задержки оплаты аренды после установления установленного договором срока, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 1% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки до выплаты причитающейся к оплате суммы.

Согласно п. 5.1 договора наниматель обязуется своевременно и без задержек осуществлять выплаты платы за наем в соответствии с п.2.5, 2.6 договора.

Согласно п. 6.4 договора наймодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив нанимателя не менее чем за 30 до даты договора. В случае досрочного расторжения договора по данному пункту со стороны наймодателя наймодатель уплачивает штраф нанимателю в размере одного месячного платежа.

Согласно п. 6.5 договора наймодатель имеет право расторгнуть настоящий договор без штрафных санкций в одностороннем порядке в случаях нарушения нанимателем своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором, при условии направления нанимателю письменного требования (по электронной почте или почтовым направлением на адрес нанимателя, указанный в п.8 настоящего договора) об устранении нарушений. В случае, если в течение 10 дней нарушения не будут устранены нанимателем, договор считается расторгнутым и наниматель обязуется освободить квартиру в установленный наймодателем разумный срок, который не может превышать 10 (десяти) календарных дней.

Согласно п. 7.2 договора любые уведомления, извещения и иные документы, направленные одной стороной другой стороне, приобретают обязательную для такой другой стороны силу, если только они составлены в письменной форме и вручены лично стороне договора или ее представителю, указанному в ст.8, либо если они направлены по адресам, указанным в п.8 настоящего договора, заказным письмом с уведомлением о вручении если иной адрес не был сообщен в письменной форме. Юридически значимое сообщение, отправленной почтой, считается доставленным с даты, указанной в уведомлении о получении корреспонденции, но не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента отправки письма.

Пункт 8 договора содержит номера мобильных телефонов и адреса электронной почты фио и фио (почтовых адресов сторон пункт 8 не содержит).

дата между фио, А.Е. и фио подписан передаточный акт (приложение N 1 к договору найма жилого помещения от дата), из которого следует, что наймодатель в соответствии с договором найма от дата передает, а наниматель принимает жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: адрес Крутицкий пер, д.11, кв.71, имущество согласно прилагаемой описи, указанная квартира расположена на 17 этаже, состоит из 3 жилых комнат, имеет общую площадь 118, 5 кв.м.

Приложение N 2 к вышеуказанному договору найма содержит список мебели и оборудования, которые передавались нанимателю, также указано их состояние, в частности, 4 стула - пятна, шкафы навесные 4 шт. - не закрывается дверь, раковина со столешницей - царапины на ручках, душевая кабина - пятна; каких-либо иных недостатков передаваемого нанимателю жилого помещения, мебели и оборудования сторонами не зафиксировано.

выписки из журнала ОДС наименование организации за период с дата по дата следует, что из спорной квартиры поступали следующие заявки: дата засор раковины на кухне - засор устранен;

дата в детской спальне холодный радиатор; проведены наладочные работы, дата заявка выполнена, радиаторы прогрелись;

3.12.2018 холодный радиатор в детской; в время проведены наладочные работы, в время радиаторы прогрелись;

дата нет света в квартире; заявка выполнена, включен автомат; то есть из указанной выписки из журнала ОДС следует, что в детской силами управляющей компании проводились наладочные работы, в результате которых радиаторы прогрелись.

Согласно п. 4.9 договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ, стороны выполнят все действия, требуемые для регистрации по месту пребывания (в пределах срока найма) по адресу квартиры граждан РФ, указанных в п. 1.4 договора; все расходы и дополнительные повышение коммунальных услуг, связанные с такой регистрацией, возлагаются на нанимателя.

Из условий договора найма жилого помещения, заключенного между сторонами дата следует, что страховой депозит в размере сумма в наличном порядке будет осуществлены нанимателем наймодателю в подписания настоящего договора с двух сторон (п.2.2.)

Согласно п. 2.3. договора страховой депозит оплачивается в целях обеспечения обязательств нанимателя по возмещению возможного ущерба квартире и имуществу наймодателя.

В дальнейшем, при окончании срока действия договора, либо при его досрочном расторжении, при наличии ущерба имуществу наймодателя, произошедшего по вине нанимателя, ущерб, в согласованной сторонами сумме, вычитается из страхового депозита. Ущерб квартире и /или имуществу, нанесенный нанимателем, не являющийся следствием естественного износа, фиксируется сторонами в акте возврата квартиры по окончании срока найма или в случае досрочного прекращения договора. В случае недостижения согласия о причинах и/или стоимости ущерба, любая из сторон справе привлечь независимого оценщика/эксперта, имеющего право на осуществление данного вида деятельности, для определения размера ущерба. Оплата услуг оценщика/эксперта осуществляется за счет стороны, заказывающего такую услугу, если такая услуга оказывается по просьбе обеих сторон - оплата осуществляется сторонами в равных частях.

Согласованные суммы ущерба, подлежащего возмещению нанимателем, удерживаются наймодателем из страхового депозита, оставшаяся сумма страхового депозита или его полная сумма при отсутствии такого ущерба подлежит возврату наймодателем наличными в день подписания акта возврата квартиры.

При этом для целей настоящего договора под естественным износом понимается естественное ухудшение качества и внешнего вида квартиры и имущества (равно как и уменьшение его стоимости) в результате его износа при обычном режиме его эксплуатации и естественных условиях воздействия на него окружающей среды.

дата между сторонами подписан акт возврата квартиры, из которого следует, что фио, фио (наймодатель) и фио, от которого по доверенности действует фио (наниматель) составили настоящий акт в том, что в соответствии с договором найма от дата наниматель возвращает, а наймодатель принимает жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: адрес Крутицкий пер, д. 11, кв. 71; квартира и имущество (оборудование, встроенная мебель, бытовая техника и сантехника), находящееся в квартире, возвращается нанимателем наймодателю в состоянии, в котором он их получил согласно акту приемки-передачи квартиры, с учетом нормального износа, если иное не указано ниже: диван - на поверхности многочисленные пятна, квартира передана без уборки.

Вышеуказанный акт подписан фио (на основании согласия от фио), фио указанный акт не подписан, поскольку не согласен с указанными повреждениями и тем, что квартира передана без уборки.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о частичной обоснованности требований, заявленных сторонами.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, в связи со следующим.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно ч.ч. 1-2 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы о незаконности судебного решения, судебная коллегия находит их необоснованными.

Суд при принятии решения по первоначальному иску правомерно исходил из необходимости взыскания суммы страхового депозита в размере сумма с ответчиков фио и А.Е. в пользу фио, так как депозит, согласно договору, подлежит возврату наймодателем наличными в день подписания акта возврата квартиры, однако данные денежные средства истцу в день подписания акта возврата квартиры не переданы, доказательств обоснованности удержания полностью либо частично суммы страхового депозита, ответчиками не представлено.

Анализируя правильность оспариваемого решения в части встречного иска фио и А.Е. к фио судебная коллегия считает его законным в связи со следующим. Суд первой инстанции суд обоснованно нашел встречный иск фио и А.Е. подлежащим удовлетворению в части взыскания с истца в их пользу денежных средств в размере сумма, в остальной части иск фио и встречный иск фио и А.Е. судом обоснованно отклонен.

Судебная коллегия соглашается с расчетами суда первой инстанции за период с дата по дата за 7 дней в размере сумма (сумма / 31 = сумма х 7 = сумма) за фактическое пользование квартирой. При этом оснований учитывать указанную сумму в счет переплаты, для зачета данных денежных средств в счет страхового депозита по договору найма жилого помещения суд обоснованно не нашел, поскольку из условий договора следует, что целью страхового депозита является возмещение возможного ущерба квартире и имуществу наймодателя.

Касательно требований о взыскании расходов на перелеты, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что доказательств того несения данных расходов фио и А.Е. в связи с исполнением договора не имеется. В связи с этим, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с истца в пользу ответчиков денежных средств за оплату расходов на авиаперелеты.

Судебная коллегия считает выводы суда, изложенные в решении, соответствующими собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судом все юридически значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, представленных сторонами, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия, определила:

Решение Лефортовского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи