Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2021 г. по делу N 33-6894/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Акульшиной Т.В., судей Левшенковой В.А., Олюниной М.В., при помощнике судьи Кирила Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Олюниной М.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе истца Вахрушева Александра Юрьевича на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 октября 2020 года по иску Вахрушева Александра Юрьевича к АО "РЭМ" о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неосновательно оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, которым в удовлетворении исковых требований Вахрушева А.Ю. отказано, УСТАНОВИЛА:

Истец

Вахрушев А.Ю. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику АО "РЭМ", в котором просил о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи здания на стоимость работ по восстановлению коммуникаций и конструкций здания на сумму 7 020 000 руб, взыскании части неосновательно оплаченной суммы по договору купли-продажи от 20.02.2018 в размере 7 020 000 руб, взыскании штрафа в размере 1088884, 56 руб. за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2018 по дату предъявления претензии, и до даты возврата денежных средств.

Требования мотивированы тем, что 20.02.2018 между ГУП "РЭМ" (правопреемник - АО "РЭМ") (продавец) и Вахрушевым А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания площадью 221, 1 кв.м, расположенному по адресу: *. Указанное имущество приобретено покупателем для собственных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Покупатель не является индивидуальным предпринимателем, коммерческую деятельность не ведет. Договор купли-продажи заключен по результатам торгов, проводимых посредством публичного предложения в электронной форме, на электронной площадке https://www.roseltorg.ru/ в сети Интернет. На сновании протокола N 178fz21111700002 от 31.01.2018 об итогах торгов в электронной форме, победителем торгов признан Вахрушев А.Ю. Имущество продано по цене 12 100 400 руб. Лотовая документация по торгам была размещена 21 ноября 2017 года на сайте единой электронной торговой площадки АО "ЕЭТП", по адресу в сети "Интернет" htpp://l78fz.roseltorg.ru. При этом описание и технические характеристики объекта содержали сведения о том, что в здании имеется водопровод - местный из скважины; канализация местная; отопление - центральное от автоматического газового водонагревателя АГВ; горячее водоснабжение - от колонки; электроснабжение - 220В, скрытая проводка. В состав лотовой документации входили документы технического учета: кадастровый паспорт от 16.05.2016, поэтажный план по состоянию на 09.02.2004, экспликация по состоянию на 09.02.2004, выписка из технического паспорта с последней датой обследования 15.08.2007. Начальная цена продажи имущества была определена в размере 9 308 000 руб. и установлена на основании отчета N р-13-06 ЗАО "РентКониракт" о рыночной стоимости нежилого здания от 09.06.2017.

После подписания договора купли-продажи, между сторонами был подписан акт приема-передачи здания от 11.04.2018, согласно которому здание передано с коммуникациями, указанными в лотовой документации (водопровод - местный из скважины; канализация - местная; отопление - центральное от автоматического газового водонагревателя (АГВ); горячее водоснабжение - от колонки; электроснабжение - 220В, скрытая проводка). После подписания акта приема-передачи покупателем самостоятельно были получены актуальные документы технического учета по состоянию на 26.04.2019, в которых указано, что в здании отсутствует водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение, газоснабжение. Из имеющихся коммуникаций - электроснабжение с открытой проводкой. Для подтверждения выявленных фактов истец привлек специалиста для проведения осмотра, который произвел его в январе 2020 года, подтвердив отсутствие коммуникаций в здании. В марте 2020 года истцом заказана строительно-техническая экспертиза здания с проведением расчета рыночной стоимости ремонтных работ по восстановлению коммуникаций и конструкций в здании. Стоимость работ/материалов составляет 7 020 000 руб. Таким образом, после передачи имущества продавцом покупателю было выявлено несоответствие товара условиям договора купли-продажи. После подписания акта приема-передачи имущества покупатель не осуществлял никаких ремонтных работ в здании, не использовал его лично и не передавал никому во владение и пользование. Факт отсутствия ремонтных работ в здании в течение 3 лет (т.е. в период с 2017 по 2020 года) подтверждается заключением строительно-технической экспертизы N 200320-100 от 20.03.2020, проведенной ООО "ЛЕНСУДЭКСПЕРТ". Согласно акту приема-передачи здания от 11.04.2018, здание передано с коммуникациями, указанными в лотовой документации.

Таким образом, формально продавец выполнил свою обязанность, а покупатель, путем проставления своей подписи в договоре купли-продажи и акте приема-передачи, подтвердил исполнение продавцом данной обязанности. Но так как после фактической передачи недвижимости покупателю и проведения детального профессионального обследования здания было выявлено отсутствие инженерных коммуникаций и иного технического обеспечения, у покупателя возникло право на предъявление требований к продавцу в соответствии со ст.475 ГК РФ. Несмотря на то обстоятельство, что лотовая документация содержала сведения о возможности каждого участника торгов осмотреть здание, и в силу добросовестности участников гражданского оборота, покупатель обязан был произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества и совершить действия по оценке фактического состояния приобретаемого имущества для выявления возможных рисков, связанных с участием в аукционе и приобретением объекта недвижимости, это не снимает с продавца обязанности действовать добросовестно и указать достоверные сведения о продаваемом имуществе, передать покупателю это имущество в том качестве и с теми характеристиками, которые были заявлены на аукционе и согласованы сторонами договора. При этом заявленные в аукционной документации качественные характеристики здания, как то: наличие отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации и электроосвещения, удовлетворительное состояние здания в целом создают у потенциальных покупателей разумные правомерные ожидания надлежащего нормального функционирования данных систем в процессе эксплуатации здания и покупатель вправе полагаться на заверения продавца о качестве недвижимости, поэтому риск несовершения или недостаточно полного совершения по более детальному и глубокому обследованию здания не может быть полностью возложен на покупателя.

При обычном визуальном осмотре здания и инженерных коммуникаций в здании лицом, не являющимся специалистом, установить фактическое состояние здания и функциональные характеристики и работоспособность коммуникаций затруднительно, недостатки такого имущества в здании не являются очевидными и требуют проведения испытаний и исследований профильными специалистами.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Вахрушев А.Ю, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились истец Вахрушев А.Ю. и его представитель по доверенности Кох Е.А, которые доводы апелляционной жалобы поддержали, а также представитель ответчика АО "РЭМ" по доверенности Капралова Е.В, которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционных жалоб, изученным по материалам дела, не имеется.

Суд первой инстанции, при вынесении решения руководствовался положениями ст.ст.130, 421, 422, 448, 475, 549, 556 ГК РФ, ст.ст.12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 20.02.2018 между ГУП "РЭМ" (правопреемник - АО "РЭМ") (продавец) и Вахрушевым А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания площадью 221, 1 кв.м, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Чоботовская, д.7а, ранее принадлежащего г. Москве, стоимостью 12 100 400 руб, посредством проведения публичных торгов.

Согласно п.8.2 договора купли-продажи, на момент подписания договора покупатель ознакомился с техническим состоянием, характеристиками, существующей планировкой, документацией на имущество и правами на земельный участок, расположенный под имуществом, и претензий к продавцу не имеет.

После подписания акта приема-передачи истцом получены документы технического учета по состоянию на 26.04.2019, в которых указано, что в здании отсутствует водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение, газоснабжение. Из имеющихся коммуникаций - электроснабжение с открытой проводкой.

Истцом в материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы N 200320-100 от 20.03.2020 о скрытых недостатках здания.

При этом в отчете Nр-13-06 от 15.06.2017 ЗАО "РентКонтракт", оценка которого была проведена до продажи нежилого здания, указаны сведения об инженерных коммуникациях (система электроснабжения - имеется в рабочем состоянии. Система отопления - централизованная система отсутствует. Отопление производилось при помощи одноконтурного газового котла (котел находится в нерабочем состоянии). Система горячего и холодного водоснабжения - отсутствует. Система газоснабжения - имеется подключение к магистральному газопроводу (подача газа перекрыта запорной арматурой при вводе. Вентиляция отсутствует), техническое состояние объекта - неудовлетворительное (л.д.1-74, л.д.58-59 т.2).

Так же техническое состояние здания было отражено в акте осмотра N25-УЭО от 21.04.2016, которое является приложением к отчету Nр-13-06 от 15.06.2017.

Таким образом, при определении начальной продажной стоимости было учтено фактическое техническое состояние здания.

Предметом договора купли-продажи от 20.02.2018 было здание, находящееся в собственности города Москвы.

Разрешая спор по существу, руководствуясь приведенными нормами, суд первой инстанции, исходил из того, что истцом не доказана недостоверность аукционной стоимости приобретенного им имущества, при этом он не заявил об аннулировании договора купли-продажи, публичные торги не оспаривал, по существу им заявлено требование об изменении цены договора, что не соответствует нормам гражданского законодательства и положениям о приватизации государственного и муниципального имущества, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд первой инстанции учел, что в случае приобретения в собственность имущества, находящегося в государственной собственности, его стоимость, являющаяся существенным условием договора купли-продажи, подлежит определению на конкурентных началах и на основании рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит оспариванию в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом формирование цены договора купли-продажи государственного имущества не находится исключительно в сфере частной инициативы сторон сделки, стороной которой является публично-правовое образование (в данном случае с учетом продажи имущества унитарным предприятием публичное образование участвует путем издания распоряжения о согласовании совершения сделки), более того, установленные п. 1 ст. 393 и ста. 475 ГК РФ права покупателя по договору купли-продажи в случае продажи ему товара ненадлежащего качества, с учетом денежного выражения предусмотренной законом компенсации, не должно привести к приобретению покупателем имущества по более низкой цене, а также получению покупателем государственного имущества каких-либо преимуществ, нарушающих порядок конкурентной продажи публичного имущества.

Поскольку суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи нежилого здания, взыскании части неосновательной оплаченной суммы, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также отказано.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст.67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что оценщиком не принимался во внимание акт осмотра N 25-УЭО от 21.04.2016, а также о том, что оценщик руководствовался документами технического учета БТИ по состоянию на 2004 и 2007 г.г, опровергается материалами дела.

Так, в разделе 4.2 отчета об оценке N р-13-06 ЗАО "РентКонтракт" в перечне документов используемых оценщиком входит выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N 77/100/023/2017-2916 от 25.05.2017, свидетельство на право хозяйственного ведения 77 АС 854402 от 26.05.2016, поэтажный план от 06.05.2016, выписка из технического паспорта БТИ на здание (строение) от 06.05.2016, справка БТИ о состоянии здания (строения) от 06.05.2016, акт осмотра N 25-УЭО от 21.04.2016, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 90-26441256 от 14.10.2016 на земельный участок, кадастровая выписка о земельном участке от 20.04.2016 N 77/501/16-457795, протокол N178 fz 21031700007 от 06.05.2017 (л.д.12 т.2).

Как следует из содержания отчета оценщика N р-13-06 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 09.06.2017 составила 9 308 000 руб.

Отчет N р-13-06 ЗАО "РентКонтракт" в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не оспорен, недостоверность рыночной оценки объекта недвижимого имущества по состоянию на дату оценки (09.06.2017) ни при рассмотрении настоящего спора, ни в рамках иного судебного спора не доказана.

Какие-либо надлежащие и достаточные доказательства, подтверждающие недостоверность рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 09.06.2017, в материалы дела не представлены, в связи с чем истцом не доказана недостоверность отчета 09.06.2017 ЗАО "РентКонтракт", а также неэквивалентность определенной оценщиком рыночной стоимости фактическому техническому состоянию здания на момент проведения оценки.

Таким образом, истец, настаивая на возмещении в денежном выражении стоимости устранения обнаруженных недостатков в здании и при отсутствии доказательств недостоверности аукционной стоимости приобретенного истцом имущества, по существу заявляет об изменении цены договора купли-продажи, что с учетом требований гражданского законодательства, а также положений закона о приватизации государственного и муниципального имущества недопустимо.

Из положений абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При этом истец, являясь приобретателем государственного имущества и связывая нарушение своих прав с несоответствием продажной цены имущества его техническому состоянию, не ставит вопрос об аннулировании договорных отношений с ответчиком, об оспаривании торгов, а применяет иные способы защиты, связанные с имущественным возмещением.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец не оспаривает цену договора, установленную в отчете N р-13-06 ЗАО "РентКонтракт", а соразмерное уменьшение цены договора носит компенсационный характер за ненадлежащее техническое состояние объекта при передаче по договору купли-продажи, несостоятелен, с учетом того, что начальная цена приватизируемого имущества определялась в соответствии с отчетом оценщика N р-13-06, сделанным исходя из физических характеристик объекта оценки, технического состояния и износа, при этом состояние здания характеризуется как неудовлетворительное, система электроснабжения имеется в рабочем состоянии, централизованная система отопления отсутствует, отопление производилось при помощи одноконтурного газового котла (котел находится в нерабочем состоянии, система водоснабжения местная из скважины, имеется подключение к магистральному газопроводу (подача газа перекрыта запорной арматурой при вводе). При этом договор купли-продажи от 20.02.2018 N 20-П с установленной ценой договора 12 100 400 руб. подписан истцом без замечаний и разногласий.

Довод апелляционной жалобы о том, что в лотовой документации была скрыта достоверная информация о техническом состоянии здания не состоятелен.

В соответствии с п.1.11.2 аукционной документации, любое заинтересованное лицо независимо от регистрации на электронной площадке со дня начала приема заявок вправе было направить на электронный адрес оператора запрос о разъяснении размещенной информации в аукционной документации, а также согласно п.1.11.3 любое заинтересованное лицо со дня начала приема заявок до даты окончания срока приема заявок на участие в аукционе вправе было осмотреть выставленное на продажу имущество.

Данными правами истец не воспользовался.

Таким образом, вся информация об объекте недвижимости была открыта для потенциального покупателя.

При этом судебная коллегия отмечает, что истец в суде апелляционной инстанции пояснил о том, что он осмотрел спорный объект перед его продажей, и видел в каком состоянии находилось здание.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции пояснил, что все недостатки, о которых указывает истец, не являлись скрытыми, покупатель самостоятельно осмотрел объект, не подавая заявку на осмотр здания и на ознакомление с аукционной документацией, прежде чем его купить.

Таким образом, заключая договор купли-продажи от 20.02.2018, истец был проинформирован относительно состояния приобретаемого объекта недвижимого имущества, осуществил его осмотр, претензий относительно состояния приобретаемого имущества не заявлял. Недостатки, на которые ссылается истец, могли быть обнаружены обычным покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства и инженерных технологий в момент осмотра, ввиду чего, они не могут быть отнесены к категории скрытых недостатков. Более того, истец, действуя добросовестно и проявляя должную осмотрительность, не был лишен возможности воспользоваться помощью соответствующего специалиста при осмотре приобретаемого объекта. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик препятствовал истцу в осмотре приобретаемого объекта недвижимого имущества. При подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимости истец также не предъявлял ответчику претензий и требований относительно ненадлежащего качества, а обратился в суд с настоящим иском лишь 13.04.2020, то есть по истечении более двух лет с момента приобретения спорного имущества.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, фактически выражают субъективную точку зрения ответчика о том, как должно быть рассмотрено настоящее дело и оценены собранные по нему доказательства в их совокупности, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Несогласие с произведенной судом оценкой доказательств не является основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку не свидетельствует о неправильности изложенных в решении суда выводов.

Апелляционная жалоба не содержат доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями к отмене или изменению решения суда.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене или изменению решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Вахрушева Александра Юрьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи