Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 66а-358/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего

Ходус Ю.А, Судей

Мироновой Н.В, Калугина Д.М.

при секретаре

Горине А.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рукавишникова "данные изъяты" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Рукавишникова "данные изъяты" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

административный истец ИП Рукавишников А.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, ИП Рукавишников А.Г. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" Б, кадастровая стоимость которого утверждена актом Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 29 501 172 рублей.

Согласно договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 12 мая 2009 года N 59-09-57, расчет арендной платы определен в Приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора и производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке, подготовленный "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ N/-7-2020, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию 28 декабря 2019 года составляет 11 980 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Башкортостан назначена судебная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 11 809 785, 15 рублей по состоянию на 28 декабря 2019 года.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 ноября 2020 года, административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Рукавишникова "данные изъяты" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "данные изъяты" с общей площадью 9045+/-33 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 11 809 785, рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 7 сентября 2020 года.

С решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 ноября 2020 года не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки. Экспертное заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по объекту оценки. При определении рыночной стоимости предмета исследования не были применены необходимые корректировки, в качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого участка. Таким образом, итоговая рыночная стоимость определенная экспертным заключением является заниженной и определена экспертом некорректно.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N является одним из арендаторов земельного участка, категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" (л.д.14-28 т.1).

Согласно договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 12 мая 2009 года N 59-09-57, расчет арендной платы определен в Приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п.5.3 договора, л.д.17 т.1) и производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей (л.д.24 т.1).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан от 18.10.2019 N 1443 (ред. от 22.04.2020) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N был поставлен на учет 5 мая 2008 года с видом разрешенного использования "для обслуживания 1 очереди Универсального торгового центра "Велес" категории земель населенных пунктов и площадью 8222 кв.м.

Согласно информации ФГБУ "ФКП Росреестра", 28 декабря 2019 года внесены изменения в сведения о площади данного объекта недвижимости на значение 9045 кв.м.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была пересчитана в соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона Российской Федерации от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и утверждена актом определения кадастровой стоимости Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" от 19 февраля 2020 года N 12 по состоянию на 28 декабря 2019 года в размере 29 501 172 рубля.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.9 т.1).

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию 28 декабря 2019 года составляет 11 980 000 рублей (л.д.29-163 т.1).

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО7 (л.д.49-51 т.2).

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО7 N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9045+/-33 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 809 785, 15 рублей (л.д.72-250 т.1).

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта "данные изъяты" ФИО7 N от 21 октября 2020 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки; выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости земельного участка, в связи с чем, у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности или обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по объектам оценки; рыночная стоимость земельного участка в заключении эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценивая заключение экспертизы, выполненной "данные изъяты" ФИО7 N от ДД.ММ.ГГГГ, на предмет его достоверности, относимости и допустимости, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует указанным критериям оценки доказательств, так как при определении рыночной стоимости объекта исследования были подобраны аналоги максимально приближенные к исследуемому объекту по своим характеристикам, проанализированы и внесены все необходимые корректировки.

Также указан источник информации по каждому объекту аналогу, по которому указанная информация является доступной.

Доводы апелляционной жалобы Министерства о том, что экспертом неверно применены корректировки на торг, на местоположение, судебная коллегия находит несостоятельными в силу следующего.

Объект исследования представляет собой земельный участок, относящийся к сегменту рынка земельных участков торгово-офисной застройки, что подтверждается фактическим землепользованием и расположением на земельном участке административного здания.

В качестве объектов аналогов экспертом были подобраны максимально сопоставимые объекты, применены необходимые корректировки. Согласно справочнику оценщика недвижимости - 2018 Земельные участки Нижний Новгород под.ред. ФИО8 скидки на торг для активного рынка земельных участков торгово-офисного назначения по городам России составляет 10.2% при доверительном интервале 9, 5% - 10, 8% (расширенный интервал 6, 3% - 14, 0%), для неактивного рынка составляет 15, 7% при доверительном интервале 14, 8%-16, 6% (расширенный интервал 10, 2%-21, 2%). Экспертом была принята максимальная величина расширенного диапазона для активного рынка - 14, 0%, поскольку данное значение также находится в пределах расширенного диапазона для неактивного рынка.

Местоположение по административно-территориальному округу объекта характеризуется местоположением объекта относительно административного округа: в данном случае данная корректировка требуется, поскольку предлагаемые земельные участки находятся в г. Стерлитамак, а объект исследования расположен в г. Салават. Средняя арендная ставка характеризует относительное различие местоположения земельного участка между административными округами. Так для г. Стерлитамак средняя ставка арендной платы составляет 29, 51 руб кв.м, а для г. Салават - 24, 71 кв.м, в связи с чем корректировка для объектов аналогов 1-6 составила 0, 84.

Нарушение в подборе объектов аналогов судом не установлено. Таким образом, у эксперта имелась необходимая и достаточная информация об аналогах для проведения расчетов.

Судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Судебная коллегия полагает, что решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено - 17 февраля 2021 года.

Председательствующий

Судьи