Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2021 г. по делу N 8Г-7350/2020[88-36/2021-(88-7375/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Усмановой Г.Ф.

судей Росиной Е.А, Фахретдиновой Р.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чегемовой Ранеты Борисовны к Обществу с ограниченной ответственностью фирма "Стройкоммунсервис", Уянаеву Альберту Аликовичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, по кассационным жалобам Общества с ограниченной ответственностью фирма "Стройкоммунсервис" в лице генерального директора Тимижева Аслана Сергеевича и Уянаева Альберта Аликовича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 24 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Усмановой Г.Ф, выслушав объяснения кассаторов Тимижева А.С, Уянаева А.А, их представителя Уянаева А.А. в поддержку доводов кассационной жалобы, представителя Чегемовой Р.Б. - Дорохову В.В, возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Чегемова Р.Б. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью фирма "Стройкоммунсервис" (далее - ООО фирма "Стройкоммунсервис"), Уянаеву А.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что на основании соглашения об уступке прав по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенного с Кушховым К.Д. и Кушховой Л.С, от 21 февраля 2018 г. истец приобрела у ООО фирма "Стройкоммунсервис" право на трехкомнатную квартиру условный N площадью 106, 26 кв.м, расположенную на втором этаже 1-го подъезда блока "Б" строящегося жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: Кабардино- Балкарская Республика, "адрес", дом без номера. В январе 2020 г. соседи сообщили истцу о том, что в ее квартире производятся ремонтные работы лицом, называющим себя собственником данной квартиры по договору долевого участия. Истец выяснила, что 10 декабря 2019 г. застройщик ООО фирма "Стройкоммунсервис" в лице нового генерального директора Тимижева А.С. заключил с Уянаевым А.А. договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого выступает право на квартиру, принадлежащее истцу. Тем самым ООО фирма "Стройкоммунсервис" распорядилось правами, которыми не обладало, что нарушает права истца. Просила признать договор долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный с Уянаевым А.А, недействительным, аннулировать запись о регистрации этого договора в Едином государственном реестре недвижимости.

Дополнив требования, Чегемова Р.Б. просила обязать Уянаева А.А. освободить жилое помещение.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 20 июля 2020 г. в удовлетворении исковых требований Чегемовой Р.Б. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 24 сентября 2020 г. указанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым требования Чегемовой Р.Б. удовлетворены в полном объеме.

В кассационных жалобах генеральный директор ООО фирма "Стройкоммунсервис" Тимижев А.С, Уянаева А.А. просят отменить апелляционное определение со ссылкой на неверное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась истица, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом и заблаговременно.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. При этом нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационных жалоб ответчиков, возражения истца, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит состоявшееся по делу апелляционное определение подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что 14 марта 2017 г. между ООО фирма "Стройкоммунсервис" и Кушховым К.Д, Кушховой Л.С. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями по "адрес" в "адрес"-Балкарской Республики, предметом которого являлись 11 квартир, в том числе трехкомнатная "адрес" площадью 106, 26 кв.м, расположенная на втором этаже 1-го подъезда блока "Б", данный договор зарегистрирован в установленном порядке 30 марта 2017 г. (том 1, л.д. 18-27).

21 февраля 2017 г. по соглашению об уступке прав права по указанному договору участия в долевом строительстве Кушхов К.Д. и Кушхова Л.С. передали Чегемовой Р.Б. права по этому договору, данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 26 февраля 2018 г. (том 1, л.д. 15-17).

10 декабря 2019 г. между ООО фирма "Стройкоммнусервис" и Уянаевым А.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по ул. Атажукина в г. Нальчик Кабардино-Балкарской Республики, предметом которого указана квартира N 6 общей площадью 132, 6 кв.м на втором этаже блок-секции "Б", договор зарегистрирован в установленном порядке 9 января 2020 г. (том 1, л.д. 244-261).

Суд первой инстанции, разрешая спор, отказал в удовлетворении требований Чегемовой Р.Б. и исходил из того, что квартира, на которую она претендует, не была передана ей ни в момент заключения договора, ни в последующем, доказательств о фактическим владением имуществом не представлено, напротив, установлено, что квартира фактически по акту приема-передачи застройщиком передана Уянаеву А.А, который реально владеет имуществом, произвел ремонт и проживает с семьей в квартире, в силу чего у истца имеется другой способ защиты своих прав посредством взыскания убытков с лиц, которые переуступили ей право на спорную жилую площадь.

Суд апелляционной инстанции, проверяя дело, не согласился с таким выводом, отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новое решение, которым удовлетворил требования Чегемовой Р.Б. в полном объеме.

Свой вывод суд апелляционной инстанции обосновал тем, что многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию в установленном порядке, такое разрешение застройщиком получено не было, соответственно, объект долевого строительства находится в залоге у участника долевого строительства, в силу чего право собственности на квартиру у Уянаева А.А. не возникло, кроме того, не представлено, доказательств о намерении истца расторгнуть соглашение об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве жилья от 21 февраля 2018 г, с учетом чего возложил на Уянаева А.А. обязанность освободить спорное жилое помещение.

Между тем с апелляционным определением согласиться нельзя по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что требования Чегемовой Р.Б. к застройщику дома основаны на условиях договора долевого участия в строительстве, которые перешли к ней по договору уступки прав требования, дом в эксплуатацию не сдан, спорная квартира объектом права собственности не является, что свидетельствует о наличии между сторонами обязательственных правоотношений.

По общему правилу, предусмотренному статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, в том числе вытекающие из договоров о долевом участии в финансировании строительства должны исполняться участниками правоотношений надлежащим образом.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В этой связи надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать жилое помещение), такое требование рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции приведенные выше положения закона и разъяснений о его применении не учитывал, тем самым не применил закон, подлежащий применению, что привело к неверному установлению обстоятельств, имеющих значение для дела.

Кроме того, в развитие приведенных выше правовых норм, подлежал проверке вопрос об объективной возможности выполнить застройщиком обязательства по договору долевого участия в строительстве, на который ссылалась истица, что сделано не было.

Между тем, как следует из материалов дела, хотя стороны и не оспаривали тот факт, что правопритязания Чегемовой Р.Б. и защитная позиция ответчиков касались одного и того же предмета спора - квартиры, являющейся объектом долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в то же время вследствие проведенного Уянаевым А.А. ремонта этот объект утратил свой первоначальный вид, и является по существу иным объектом, с другим номером квартиры, другой площадью.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение. Если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.

В данном случае материалы дела с достоверностью свидетельствуют о том, что что истец Чегемова Р.Б. во владение спорным имуществом никогда не вступала, напротив установлено, что ответчик Уянаев А.А. вступил в фактическое владение имуществом, произвел ремонт в квартире и проживает в ней с семьей.

Тем самым усматривается невозможность передачи в натуре предмета обязательства истцу, соответственно, она вправе обратиться только за возмещением убытков, вызванных такой невозможностью, к застройщику, то есть воспользоваться иным способом правовой защиты.

Кроме того, поскольку договор долевого участия в строительстве образует взаимные обязательственные отношения его сторон, такого способа защиты прав дольщика, как возможность предъявления требований об освобождении жилого помещения, приведенные выше положения закона и разъяснений о его применении не содержат.

Учитывая изложенное, состоявшееся по делу апелляционное определение подлежит отмене.

Вместе с тем, поскольку судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, верно применен закон, регулирующий спорные правоотношения сторон, установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, суд кассационной инстанции считает возможным в данном случае оставить в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 24 сентября 2020 г. отменить, оставить в силе решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 20 июля 2020 г.

Приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24 сентября 2020 г. отменить.

Председательствующий Г.Ф. Усманова

Судьи Е.А. Росина

Р.Ф. Фахретдинова