Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2021 г. по делу N 8Г-7914/2020[88-743/2021-(88-8499/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В, судей Гареевой Д.Р. и Кедриной О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ольмезовой Р. Х. к местной администрации Чегемского муниципального района, администрации сельского поселения Яникой, Управлению Росреестра по Кабардино-Балкарской Республики о возложении обязанности восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке, о признании заключённым договора аренды, признании права на аренду земельного участка, по кассационной жалобе Ольмезовой Р. Х. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Гареевой Д.Р, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ольмезова Р.Х. обратилась в суд с иском к администрации сельского поселения Яникой, Управлению Росреестра по Кабардино-Балкарской Республики, в котором с учетом уточнений просила признать заключенным договор аренды N 30-16 от 22 августа 2016 года земельного участка общей площадью 79 401 кв.м, с кадастровым номером 07:08:2500000:1455, расположенного по адресу: КБР, Чегемский район, земли администрации Яникой-Каменка, возложить обязанность на администрацию Чегемского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре недвижимости, признать за Ольмезовой Р.Х. право на аренду данного земельного участка в порядке наследования, после смерти Ольмезова А.Х.

Свои требования мотивирует тем, что постановлением администрации сельского поселения Яникой N 211 от 8 июля 2016 года о проведении открытого аукциона, на торги на право заключения договора аренды был выставлен земельный участок, общей площадью 79 401 кв.м, с кадастровым номером 07:08:2500000:629 из земель сельского поселения Яникой-Каменка. Победителем торгов объявлен супруг истца, в связи с чем 22 августа 2016 года, между администрацией сельского поселения Яникой и Ольмезовым А.Х, был заключен договор аренды спорного земельного участка из земель сельского поселения Яникой-Каменка, сроком на 7 лет. Ольмезов А.Х. умер 26 мая 2017 года. Являясь наследником Ольмезова А.Х, истец обратилась с заявлением к ответчику о вступлении в договор аренды на оставшийся срок действия, в чем ей было отказано с указанием на то, что кадастровый номер арендуемого земельного участка 07:08:2500000:629 аннулирован, 14 января 2019 года земельному участку присвоен новый кадастровый номер 07:08:2500000:1455, договор аренды земельного участка от 2016 года являлся незаключенным.

Решением Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 10 февраля 2020 года исковые требования Ольмезовой Р.Х. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 сентября 2020 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ольмезовой Р.Х. отказано.

Заявителем подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ввиду неверного применения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом извещены.

16 февраля 2021 года по информационно-справочной службе Пятого кассационного суда общей юрисдикции поступило ходатайство от Ольмезовой Р.Х. об отложении судебного заседания.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции оснований для отложения судебного заседания не усматривает, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность судебных актов по доводам, изложенным в кассационной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права и норм процессуального права.

В силу части 2 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего дела нарушения норм материального и процессуального права такого характера судом апелляционной инстанции допущены.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Ольмезовой Р.Х, суд первой инстанции исходил из того, что согласно содержанию договора аренды спорного земельного участка, ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего не содержится, после смерти арендатора Ольмезова А.Х, его права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к его наследнику - Ольмезовой Р.Х, которой вносилась арендная плата по указанному договору аренды, договор аренды от 22 августа 2016 года по настоящее время является действующим.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований Ольмезовой Р.Х, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 432, 433, 609, 617, 651, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", установив, что договор аренды N 30-16 от 22 августа 2016 года в установленном законом порядке не зарегистрирован в органах государственной регистрации недвижимости, пришел к выводу о его незаключённости и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Ольмезовой Р.Х.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемое судебное постановление принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно части 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из толкования норм законодательства о регистрации договора, данных высшими судебными инстанциями, предоставление конкретного имущества в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, свидетельствует о принятии арендодателем на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, в связи с чем, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 4.3.4 договора аренды земельного участка N 30-16 от 22 августа 2016 года, арендодатель обязан осуществить действия, направленные на государственную регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему.

пунктом 4.3.5 договора, стороны установили, что арендодатель обязан в десятидневный срок со дня государственной регистрации договора проинформировать об этом арендатора.

Таким образом, обязанность по выполнению действий по государственной регистрации договора в Управлении Росреестра, лежали на ответчике.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

С учетом, изложенного, вышеприведенные правовые нормы предполагают наличие действующего договора аренды земельного участка между его сторонами при исполнении ими обязательств по договору и неправомерность одной из сторон при возникновении спора ссылаться на его незаключенность лишь констатацией факта его не регистрации в установленном порядке.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось администрацией сельского поселения Яникой по Кабардино-Балкарской Республики то обстоятельство, что по заключенному 22 августа 2016 года между администрацией и Ольмезовым А.Х. договору N 30-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:08:2500000:629 спорный земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи, который пользовался им по целевому назначению с уплатой арендных платежей в установленном договором размере с учетом их индексации вплоть до своей смерти.

Вместе с тем, данным обстоятельствам судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в контексте вышеприведенных норм права с учетом их разъяснений надлежащей оценки с точки зрения сохранения договора, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленных статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, дано не было.

В связи с изложенным, судебное постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 сентября 2020 года подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 сентября 2020 года отменить.

Гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи