Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2021 г. по делу N 8Г-33590/2020[88-2936/2021-(88-31818/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Попова В.В. и Шостак Р.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Забегаева А.В. к администрации Коломенского городского округа Московской области о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка

по кассационной жалобе Забегаева А.В. на решение Коломенского городского суда Московской области от 27 февраля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 октября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Попова В.В, судебная коллегия

установила:

Забегаев А.В. обратился с иском к администрации Коломенского городского округа Московской области о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ г. ним и администрацией Коломенского муниципального района Московской области, правопреемником которой является ответчик (далее - Администрация), был заключен договор N N аренды земельного участка со сроком действия - 5 лет. 20 октября 2016 г. истец обратился в Администрацию с письменным ходатайством о внесении изменений в договор аренды и установлении срока его действия на двадцать лет, ссылаясь на пункт 8 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации. В ответе было указано, что его документы направлены для дальнейшего рассмотрения в Межведомственную комиссию Московской области. Позднее, после истечения срока действия договора аренды, истцом был получен ответ от 15 декабря 2016 г, которым он уведомлялся о том, что Межведомственной комиссией по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области согласован вопрос о заключении с ним нового договора аренды земельного участка на срок до трех лет, и к данному ответу прилагалась выписка из протокола N 45 заседания Межведомственной комиссии от 17 ноября 2016 г. Кроме того, в ответе предлагалось заключить новый договор аренды от 5 декабря 2016 г. сроком на три года. В связи с истечением срока действия договора N N истец был вынужден заключить с Администрацией на предложенных ею условиях новый договор N N от 5 декабря 2016 г. 5 апреля 2017 г. он повторно обратился в Администрацию с заявлением о внесении изменений в договор N N и установлении срока его действия на двадцать лет, в связи с чем получил ответ, аналогичный ранее приведенному ответу. По мнению истца, решения Межведомственной комиссии Московской области являются предварительными и носят исключительно рекомендательный характер.

Решением Коломенского городского суда Московской области от 27 февраля 2020 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 октября 2020 г, в удовлетворении исковых требований было отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что судебные акты являются незаконными.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что по настоящему делу такие нарушения судами с учетом доводов кассационной жалобы допущены.

Судами установлено и следует из материалов дела, что постановлениями Администрации от 17 августа 2010 г. N 1583 и от 29 января 2010 г. N 106 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 500 кв. м, расположенного в границах "адрес", на кадастровом плане территории, участок отнесен к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.

Постановлением Администрации от 2 ноября 2011 г. N 2134 Забегаеву А.В. в аренду сроком на 5 лет предоставлен вышеуказанный земельный участок.

10 ноября 2011 г. между Забегаевым А.В. и Администрацией был заключен договор N N аренды названного земельного участка со сроком действия 5 пять лет. Земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

20 октября 2016 г. Забегаев А.В. обратился к ответчику с заявлением об изменении условий договора в соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Уведомлением от 27 октября 2016 г. Комитет по управлению имуществом (далее - КУИ) Администрации проинформировал истца о направлении документов на рассмотрение межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений Правительства Московской области (далее - Комиссия).

5 декабря 2016 г. между Забегаевым А.В. и Администрацией был заключен договор N N аренды указанного земельного участка со сроком действия 3 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

При заключении договора на новый срок Администрация в соответствии с законодательством Московской области направляла документы для заключения договора на новый срок на рассмотрение в Комиссию, и по итогам было принято решение согласовать заключение нового договора аренды сроком до 3 лет (протокол Комиссии от 17 ноября 2016 г. N 45), что следует из письма КУИ Администрации в адрес истца от 15 декабря 2016 г.

С момента заключения договора аренды земельного участка и по настоящее время Забегаев А.В. продолжает им пользоваться.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводом которого согласился суд апелляционной инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также соответствующих норм права, исходил из того, что ответчик не требует прекращения договора аренды от 5 декабря 2016 г. при том, что истец пользуется участком уже на протяжении более 8 лет; постановление Администрации от 2 ноября 2011 г, договоры аренды от 10 ноября 2011 г, от 5 декабря 2016 г. в части установления срока аренды земельного участка недействительными не признаны; истец продолжает пользоваться участком по договору от 5 декабря 2016 г, установленный срок действия которого истек, при этом Администрация возражений по пользованию участком не имеет, по поводу расторжения договора не обращалась, как и истец, мер по изъятию участка не предпринимала, тем самым договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что норма, установленная статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации относительно срока заключения договора аренды при предоставлении участка для ведения личного подсобного хозяйства, является специальной, императивной и не имеет двойного толкования, при том, что решения Комиссии носят рекомендательный характер и не могут служить основанием для отказа Администрацией во внесении изменений в договор аренды 277/16 в части установления срока на 20 лет, при том, что уменьшение срока действия договора по сравнению с установленным земельным законодательством существенным образом нарушает права истца как арендатора земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности, не имеющего преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Данные доводы заслуживают внимания.

В соответствии с частью 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу части 15 указанной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании частей 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 452 настоящего Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В части 1 статьи 422 данного Кодекса закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как усматривается из материалов дела, 10 ноября 2011 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N N со сроком действия 5 лет, для ведения личного подсобного хозяйства и для строительства.

На момент заключения договора аренды положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не действовали, они вступили в законную силу с 1 марта 2015 г. в связи с принятием и внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ.

20 октября 2016 г. истец обратился в Администрацию о внесении изменений в договор N N и об установлении срока его действия на 20 лет, ссылаясь на статью 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

27 октября 2016 г. КУИ Администрации проинформировал истца о направлении документов для рассмотрения в Комиссию.

15 декабря 2016 г. КУИ Администрации проинформировал истца в ответ на обращение от 22 ноября 2016 г. о заключении договора на новый срок о том, что Комиссией согласовано заключение нового договора на 3 года с приложением выписки из протокола N 45 заседания Комиссии от 17 ноября 2016 г, при этом истцу предлагалось заключить новый договор аренды N от 5 декабря 2016 г. сроком на 3 года.

В дальнейшем между сторонами был заключен договор аренды N N с датой от 5 декабря 2016 г. этого же земельного участка со сроком действия 3 года. При этом истец ссылался на то, что был вынужден заключить договор на предложенных условиях в связи с истечением срока действия предыдущего договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 21 июля 2017 г. договора аренды от 5 декабря 2016 г. зарегистрирован 9 января 2017 г, ограничения и обременения участка отсутствуют.

5 апреля 2017 г. истец обращался в Администрацию с заявлением о внесении изменений в договор от 5 декабря 2016 г. и установлении срока его действия на 20 лет со ссылкой на обращение от ноября 2016 г. для установления срока договора в соответствии с земельным законодательством.

Ответом от 11 мая 2017 г. Администрация со ссылкой на обращение истца от апреля 2017 г. и на решение Комиссии указала на возможность заключения договора сроком только на 3 года.

На основании пункта 6.1 договора аренды N N все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном законом порядке. В силу пункта 9.1 договора срок его действия не может превышать установленный срок, при этом положений о пролонгации договор не содержит.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца пояснял, что истец разрешение на строительство пока не получал, заключение договора аренды на 3 года невыгодно, поскольку ответчик в любой момент после окончания срока действия договора может потребовать его расторжения. При этом представитель Администрации указывал, что договор был заключен на 3 года на основании заключения Комиссии, и Администрация не может принимать решение отличное от этого заключения, и так как срок действия договора окончен, ответчик в последующем обратится к истцу.

Таким образом, истец при заключении договора аренды N N в период его действия обращался в установленном порядке к ответчику об изменении условий договора в соответствии с положениями статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, однако Администрация со ссылкой на решение Комиссии отказалась внести изменения в договор в части установления срока его действия на 20 лет при том, что названная статья содержит специальную норму императивного характера.

Кроме того, на момент заключения договора аренды N N положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации уже действовали, поскольку они вступили в законную силу с 1 марта 2015 г. в связи с принятием и внесением изменений в настоящий Кодекс Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, и пролонгация договора законодательно была исключена. Между тем суды ссылались на то, что договор возобновлен на неопределенный срок, что, таким образом, противоречит действующему законодательству

Помимо этого ссылка судов на то, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не исключает возможность ответчика обратиться о расторжении договора в любой момент, поскольку в силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок).

Изложенное не было принято во внимание судами при разрешении настоящего спора.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Вышеназванные требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судами учтены не были, и выводы судов нельзя признать правильными.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции должен исправлять ошибки, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела. При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения не исправил.

Судебная коллегия находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи с чем судебное постановление суда апелляционной инстанций нельзя признать правильным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 октября 2020 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий

Судьи