Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2021 г. по делу N 8Г-32114/2020[88-3767/2021-(88-31125/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой Е.В, судей Песоцкого В.В, Брянского В.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ЗАО ИСК "ЭНБИЭМ", ООО "ГлавМос-риэлти", ООО "Кит Финанс Капитал", ООО "Центр Инвестиций", АКБ "Абсолют Банк" (ПАО), ООО "Талан-Финанс" о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества договорами участия в долевом строительстве, о признании права собственности на помещения, признании договоров недействительными, по кассационным жалобам ООО "Кит Финанс Капитал", АКБ "Абсолют Банк" (ПАО), ООО "Талан-Финанс" на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 октября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В, пояснения представителя ООО "Талан-Финанс" - ФИО10, поддержавшего доводы кассационной жалобы ООО "Талан-Финанс", представителя ООО "Кит Финанс Капитал" - ФИО11, поддержавшего доводы кассационной жалобы ООО "Кит Финанс Капитал", представителя Тойч Т.М. - ФИО12, возражавшего против удовлетворения кассационных жалоб, судебная коллегия

установила:

ФИО9 обратилась в суд с иском к ЗАО ИСК "ЭНБИЭМ", ООО "ГлавМос-риэлти", ООО "Кит Финанс Капитал", ООО "Центр Инвестиций", АКБ "Абсолют Банк" (ПАО), ООО "Талан-Финанс" о признании предварительными договоров купли-продажи недвижимого имущества договорами участия в долевом строительстве, о признании права собственности на помещения, признании договоров недействительными.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 октября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2020 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд признал недействительными предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N/С от 28 октября 2011 года и предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N/С от 28 октября 2011 года, заключенные между ЗАО "ИСК ЭНБИЭМ" и Тойч Т.М, договорами участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, расположенного по адресу: "адрес".

Признал недействительным договор участия в долевом строительстве N-С от 14 октября 2011 года, заключенный между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" и ООО "ГлавМос - Риэлти" недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО "ГлавМос - Риэлти": нежилого помещения (апартамент) N, общей площадью 118, 70 кв.м, расположенного на 8 этаже, в жилом доме, расположенном по адресу: "адрес", кадастровый N, и нежилого помещения (апартамент) N, общей площадью 109, 20 кв.м, расположенного на 3 этаже, в жилом доме, расположенном по адресу: "адрес", кадастровый N.

Признал договор Nз залога прав (требований), заключенный 16 ноября 2011 года между КИТ Финанс Инвестиционный банк (АО) и ООО "ГлавМос - Риэлти", недействительным в части включения в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог: нежилого помещения (апартамент) N 40, общей площадью 118, 70 кв.м, расположенного на 8 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N, и нежилого помещения (апартамент) N 107, общей площадью 109, 20 кв.м, расположенного на 3 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Признал недействительным договор купли-продажи по лоту N 5 от 14 марта 2017 года между ООО "Кит Финанс Капитал" и ООО "Центр Инвестиций".

Признал недействительным договор купли - продажи по лоту N 18 от 7 марта 2017 года между ООО "Кит Финанс Капитал" и ООО "Центр Инвестиций".

Признал соглашение об отступном от 19 октября 2018 года, заключенное между ООО "Кит Финанс Капитал" и ООО "Центр Инвестиций", недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО "Кит Финанс Капитал": нежилого помещения (апартамент) N 40, общей площадью 118, 70 кв.м, расположенного на 8 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N, и нежилого помещения (апартамент) N 107, общей площадью 109, 20 кв.м, расположенного на 3 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Признал договор о предоставлении отступного N 53 от29 декабря 2018 года, заключенный между ООО "Кит Финанс Капитал" и Акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк" (публичное акционерное общество), недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче АКБ "Абсолют Банк" (ПАО): нежилого помещения (апартамент) N 40, общей площадью 118, 70 кв.м, расположенного на 8 этаже в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N, и нежилого помещения (апартамент) N 107, общей площадью 109, 20 кв.м, расположенного на 3 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Признал договор купли - продажи от 11 апреля 2019 года, заключенный между Акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк" (ПАО) (Продавец) и ООО "Талан - ФИО5", недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО "Талан - Финанс": нежилого помещения (апартамент) N 40, общей площадью 118, 70 кв.м, расположенного на 8 (восемь) этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N, и нежилого помещения (апартамент) N 107, общей площадью 109, 20 кв.м, расположенного на 3 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Признал отсутствующим право собственности ООО "Талан - Финанс" на нежилое помещение (апартамент) N 40, общей площадью 118, 70 кв.м, расположенное на 8 этаже в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Признал отсутствующим право собственности ООО "Талан - Финанс" на нежилое помещение (апартамент) N 107, общей площадью 109, 20 кв.м, расположенное на 3 этаже в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Суд признал за Тойч Т.М. право собственности на нежилое помещение (апартамент) N 40, общей площадью 118, 70 кв.м, расположенное на 8 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Признал за Тойч Т.М. право собственности на нежилое помещение (апартамент) N 107, общей площадью 109, 20 кв.м, расположенное на 3 этаже, в жилом доме по адресу: "адрес", кадастровый N.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Адлерского отдела гор. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю предписано внести соответствующие изменения в ЕГРН.

ООО "Кит Финанс Капитал", АКБ "Абсолют Банк" (ПАО), ООО "Талан-Финанс" поданы кассационные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене указанных судебных актов, в виду существенного нарушения судами норм материального и процессуального права.

Тойч Т.М. возражала против доводов кассационных жалоб, согласно письменному отзыву просила отказать в их удовлетворении, так как вынесенные судебные акты считает законными и обоснованными.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебных актов в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, отсутствуют.

Судом установлено, что 28 октября 2011 года между ФИО9 (Принципал) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" (Агент) заключен Агентский договор N 120/С, предметом которого является совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей требованиям Принципала, а именно: однокомнатной "адрес", общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118, 70 кв.м, считая слева направо от лифтовых шахт, расположенной на 8 этаже, в секции/подъезде 1 Жилого дома по адресу: "адрес", ориентировочной стоимостью 9 614 106 рублей 50 копеек.

Согласно п. 2.1.5. агентского договора N 120/С от 28 октября 2011 года, Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи вышеуказанной квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5. агентского договора N 120/С от 28 октября 2011 года, в целях обеспечения возможности выполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. Договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере 9 614 106 рублей 50 копеек. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение семи дней со дня заключения агентского договора.

28 октября 2011 года ЗАО "Инвестиционно - строительная компания ЖЭМ" (Поручитель) и Тойч Т.М. (Кредитор) был заключен договор поручительства N 120/С, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора N 120/С от 28 октября 2011 года - осуществить за счет истца расчет в сумме 9 614 106 рублей 50 копеек по заключенному договору купли - продажи однокомнатной "адрес", общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118, 70 кв.м, считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 8 этаже, в секции/подъезде 1 Жилого дома, расположенного по адресу: "адрес".

Свои обязательства по передаче денежных средств по Агентскому договору N 120/С от 28 октября 2011 года Тойч Т.М. выполнила путем внесения в кассу ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" 9 614 106 рублей 50 копеек в качестве денежных средств для исполнения Агентом своих обязанностей по договору и 297 343 рубля 5 копеек в качестве вознаграждения Агента, что подтверждается прилагаемыми к исковому заявлению копиями квитанций к приходным кассовым ордерам N 312, 313 от 28 октября 2011 года.

После полной оплаты стоимости квартиры 28 октября 2011 года между Тойч Т.М. и ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N120/С, предметом которого является фактическое привлечение Тойч Т.М. в число участников долевого строительства в объёме однокомнатной "адрес" общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118, 70 кв.м, считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 8 этаже, в секции/подъезде 1 жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", в связи с чем у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры.

Согласно п. 4.4. предварительного договора от 28 октября 2011 года, общая стоимость Квартиры определена сторонами в 9 614 106 рублей 50 копеек.

Пунктом 3.1 предварительного договора от 28 октября 2011 года установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течении 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее 31 декабря 2012 года, договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать продавцом, а гражданин- покупателем.

Судом установлено, что у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры на основании трех договоров - агентского договора N 120/С от 28 октября 2011 года; договора поручительства N 120/С от 28 октября 2011 года; предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 120/С от 28 октября 2011 года.

В этот же день, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М, ФИО13, ООО "ЭНБИЭМ - Стройсервис - Недвижимость", ЗАО "Пассим", ООО "ЭНБИ-ЭМ - недвижимость" и ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" заключено Соглашение об урегулировании спора миром, в соответствии с п. 3.1. которого, Тойч Т.М. вносит денежные средства за указанную выше квартиру в пользу ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" и "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" в счет оплаты по агентскому договору.

Также, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М, ФИО13, ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" и "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен Акт о взаиморасчетах, в соответствии с которым стороны подтвердили, что в полном объеме произведено исполнение обязательств по Соглашению об урегулировании спора миром, в том числе Тойч Т.М. полностью уплачена сумма по договору за вышеуказанную квартиру, а ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" полностью получила денежную сумму в мере 9 614 106 рублей 50 копеек. Материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

В связи с задержкой сроков окончания строительства Жилого дома, 26 ноября 2013 года, 25 июня 2014 года, 28 января 2015 года между Тойч Т.М. и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" заключены дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества N 120/С от 28 октября 2011 года, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли - продажи квартиры в срок не позднее 31 декабря 2015 года.

21 декабря 2015 года Тойч Т.М. обратилась к ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" с требованием заключить договор купли - продажи вышеуказанной квартиры и осуществить ей передачу квартиры по акту приема - передачи. Указанное требование ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не было исполнено.

28 октября 2011 года, между Тойч Т.М. (Принципал) и ООО "ЭН-БИЭМ - недвижимость" (Агент) был заключен Агентский договор N 123/С, предметом которого является совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей требованиям Принципала, а именно: однокомнатной "адрес", общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118, 70 кв.м, считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 3 (три) этаже, в секции/подъезде 2 Жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", ориентировочной стоимостью 9 153 550 рублей 50 копеек.

Согласно п. 2.1.5. агентского договора N 123/С от 28 октября 2011 года Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли - продажи вышеуказанной квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли - продажи квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5. агентского договора N 123/С от 28 октября 2011 года, в целях обеспечения возможности выполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. Договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере 9 153 550 рублей 50 копеек. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение семи дней со дня заключения агентского договора.

28 октября 2011 года между ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" (Поручитель) и Тойч Т.М. (Кредитор) был заключен договор поручительства N 123/С, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора N 123/С от 28 октября 2011 года - осуществить за счет истца расчет в сумме 9 153 550 рублей 50 копеек по заключенному договору купли - продажи однокомнатной "адрес", общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118, 70 кв.м, считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 3 этаже, в секции/подъезде 2 Жилого дома, расположенного по адресу: "адрес".

Свои обязательства по передаче денежных средств по Агентскому договору N 123/С от 28 октября 2011 года Тойч Т.М. выполнила путем внесения в кассу ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" 9 153 550 рублей 50 копеек в качестве денежных средств для исполнения Агентом своих обязанностей по договору и 283 099, 5 рублей в качестве вознаграждения Агента, что подтверждается прилагаемыми к настоящему заявлению копиями квитанций к приходным кассовым ордерам N 318, 319 от 28 октября 2011 года.

После полной оплаты стоимости квартиры 28 октября 2011 года между Тойч Т.М. и ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 123/С, предметом которого является фактическое привлечение Тойч Т.М. в число участников долевого строительства в объёме однокомнатной "адрес", общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118, 70 кв.м, считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 3 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", в связи с чем у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры.

Согласно п. 4.4. предварительного договора от 28 октября 2011 года, общая стоимость квартиры определена сторонами в 9 153 550 рублей 50 копеек.

Пунктом 3.1 предварительного договора от 28 октября 2011 года установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее 31 декабря 2012 года, договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать продавцом, а гражданин - покупателем.

Судом установлено, что у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры на основании трех договоров - агентского договора N 123/С от 28 октября 2011 года; договора поручительства N 123/С от 28 октября 2011 года; предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 123/С от 28 октября 2011 года.

В этот же день, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М, ФИО13, ООО "ЭНБИЭМ - Стройсервис - Недвижимость", ЗАО "Пассим", ООО "ЭНБИ-ЭМ - недвижимость" и ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" заключено Соглашение об урегулировании спора миром, в соответствии с п. 3.1. которого Тойч Т.М. вносит денежные средства за указанную выше квартиру в пользу ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" и ООО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" в счет оплаты по агентскому договору.

Также, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М, ФИО13, ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" и ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен Акт о взаиморасчетах, в соответствии с которым стороны подтвердили, что в полном объеме произведено исполнение обязательств по Соглашению об урегулировании спора миром, в том числе Тойч Т.М. полностью уплачена сумма по договору за вышеуказанную квартиру, а ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" полностью получила денежную сумму в размере 9 153 550 рублей 50 копеек. Материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

В связи с задержкой сроков окончания строительства жилого дома, 26 ноября 2013 года, 25 июня 2014 года, 28 января 2015 года между Тойч Т.М. и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" заключены дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества N 123/С от 28 октября 2011 года, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли - продажи Квартиры в срок не позднее 31 декабря 2015 года.

21 декабря 2015 года Тойч Т.М. обратилась к ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" с требованием заключить договор купли - продажи вышеуказанной квартиры и осуществить ей передачу квартиры по акту приема - передачи. Указанное требование ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не исполнено.

ООО "ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость" является дочерней компанией ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ".

ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не исполнило в срок свои обязательства по строительству жилого дома, оформлению права собственности на вышеуказанные квартиры, в связи чем, между сторонами не были заключены договоры купли - продажи квартир, как и не были подписаны акты приема - передачи квартир, строительство жилого дома было завершено только в 2015 году. ЗАО "Инвестиционно - строительная компания "ЭНБИЭМ" получило разрешение ввод объекта в эксплуатацию от 6 февраля 2015 года N RU 23309 - 1169. При этом ответчик не сообщил Тойч Т.М. о вводе в эксплуатацию жилого дома.

Тойч Т.М. стало известно, что квартиры являются собственностью ООО "ГлавМос-Риэлти" на основании договора участия в долевом строительстве N 1011 - С от 14 октября 2011 года, заключенному между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и ООО "ГлавМос-Риэлти". На квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Кит Финанс Капитал (ООО).

По квартире, указанной в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества N 120/С от 28 октября 2011 года, Сочинским отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю изготовлен технический паспорт на нежилое помещение (апартамент) N 40, общей площадью 118, 7 кв.м, кадастровый N.

По квартире, указанной в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества N/С от 28 октября 2011 года, Сочинским отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю изготовлен технический паспорт на нежилое помещение (апартамент) N, общей площадью 118, 7 кв.м, кадастровый N.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом литер "А" по "адрес"е "адрес" (инвентарный N 50863), присвоен почтовый адрес 219к.

Также из материалов дела следует, что квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 120/С от 28 октября 2011 года и квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N/С от 28 октября 2011 года, являлись собственностью ООО "ГлавМос-Риэлти". Право собственности на указанные квартиры было зарегистрировано за ООО "ГлавМос-Риэлти" на основании договора участия в долевом строительстве N-С от 14 октября 2011 года, заключенного между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и ООО "ГлавМос-Риэлти". Согласно условиям договора, ООО "ГлавМос-Риэлти" оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

Согласно договору N 04-1/0662з залога прав (требований), заключенному 16 ноября 2011 года между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ООО "ГлавМос - Риэлти", квартиры были обременены залогом в пользу банка. По соглашению между Кит Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО).

Из материалов дела, также следует, что истец неоднократно обращался к руководству ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", и последнее не отрицало того факта, что именно он является правообладателем спорного имущества. При этом, 21 декабря 2015 года истец обратился с письмом к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", в котором требовал заключить с ним договор купли-продажи спорных объектов, однако ответа на данное письмо последним получено не было, что в последующем послужило поводом для обращения за защитой нарушенных прав в суд.

Разрешая настоящий спор, установив юридически значимые для дела обстоятельства, оценив доказательства по правилам статей 55, 59-61, 67, 79 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 167, 168, 195, 196, 200, 302, 314, 431, 432, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 6, 12, 27 ФЗ-ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая разъяснения, содержащиеся в пунктах 13, 14 "Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, суд первой и апелляционной инстанций пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с таким выводом соглашается.

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что Тойч Т.М. 28 октября 2011 года заключила с ЗАО ИСК "ЭНБИЭМ" предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества N 120/С и N 123/С по приобретению спорных квартир. В этот же день, 28 октября 2011 года Тойч Т.М. в полном объёме оплатила ЗАО "ИСК ЭНБИЭМ" стоимость спорных квартир. В свою очередь, ООО "Главмос - Риэлти" 14 октября 2011 года подписал с ООО "ИСК "ЭНБИЭМ" договор участия в долевом строительстве N - С, который был зарегистрирован только 12 ноября 2011 года. В соответствии с предоставленными ООО "Главмос - Риэлти" платежными поручениями: 28 октября 2011 года N 9, от 22 ноября 2011 года N 2, от 28 ноября 2011 года N 3, от 8 декабря 2011 года N 5, ООО "ГлавМос - Риэлти" рассчитывалась за спорные квартиры с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" поэтапно, начиная с 28 октября 2011 года до 8 декабря 2011 года. Таким образом, расчет по данному договору произведен позже. Вместе с тем, ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", заключив договоры с истцом на продажу спорных квартир и получив от последнего полную оплату за них, не имело права включать данные квартиры в перечень имущества, подлежащего передаче ООО "ГлавМос-Риэлти" по договору участия в долевом строительстве от 14 октября 2011 года N 1011-с, который, в свою очередь, был зарегистрирован в УФРС по КК 12 ноября 2011 года.

Таким образом, указанные действия характеризуются как недобросовестное поведение ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", противоречащее принципам предела осуществления гражданских прав. В нарушение требований закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключила два договора в отношении квартир с кадастровыми номерами 23:49:0402008:1621 и 23:49:0402008:1579. ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, в течение нескольких лет произвел отчуждение также и других квартир и нежилых помещений, машино-мест в пользу граждан по агентским договорам, а впоследствии 14 октября 2011 года - отчуждение квартир и нежилых помещений 19-этажного жилого дома в пользу ООО "ГлавМос-Риэлти" по одному договору долевого участия. Данный договор с ООО "ГлавМос-Риэлти" заключен с целью вывода из активов ЗАО "ИСК ЭНБИЭМ" имущества и недопущения обращения на это имущество взыскания по требованиям иных кредиторов, ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не имел намерения передать на праве собственности помещения иному лицу, а преследовало цель создания видимости возникновения юридических последствий, в частности добросовестности приобретения данного имущества у последующих его покупателей. Кроме того, установлено, что при осуществлении коммерческой деятельности по строительству жилья функции технического заказчика осуществляет "ЭНБИЭМ - Стройсервис Инжиниринг", реализацией объектов на первичном и вторичном рынках занимается "ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость", данные юридические лица, помимо прочих, входят в группу "ЭНБИЭМДевелопмент". При этом учредителем ООО "Главмос-Риэлти" с долей в размере 99 % является ООО "ЭНБИЭМ-Девелопмент". Руководителем ООО "ЭНБИЭМ-Девелопмент" является Бабель М.И, он же - учредитель ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" с долей в размере 50 %.

Учредителями как ООО "ЭНБИЭМДевелопмент", так и "ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость" являются кипрские компании с ограниченной ответственностью "Хаслерфа Файненс Лимитед" и компания с ограниченной ответственностью "ЭНБИЭМ Риал Эстейт Девелопмент имитед" (Кипр). Владельцами ООО "ГлавМос-Риэлти" на 14 октября 2011 год являлись ООО "ЭНБИЭМ-Девелопмент" с долей в 99 % и Кит Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) - с долей 1 % (присоединен 18 апреля 2014 года к АКБ "Абсолют Банк" (ОАО)). Более того, кредитный договор Nк от 16 сентября 2011 года, договор залога прав (требований) Nз от 16 ноября 2011 года и договор участия в долевом строительстве N 1011-С от 14 октября 2011 года подписывались одним лицом - президентом ООО "ЭНБИЭМ-Девелопмент" Бабелем М.А, действующим на основании Устава и договора N о передаче полномочий исполнительного органа ООО "ГлавМос-Риэлти" от 21 апреля 2009 года. Соответственно, аффилированные связи между участниками сделок свидетельствуют об их осведомленности о незаконности продажи спорного имущества.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к верному выводу, о том, что договор участия в долевом N 1011-С от 14 октября 2011 года является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО "ГлавМос-Риэлти" спорных квартир. При этом, сделка, направленная на обременение спорных квартир N 04-1/0662з от 16 ноября 2011 года в силу залога (ипотеки) в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал", и последующие сделки в отношении спорных апартаментов также являются недействительными. Таким образом, поскольку спорное имущество в период совершения сделки по его отчуждению фактически должно было быть передано истцу, однако, являясь подконтрольным застройщику ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", так и не было передано на законных основаниях первоначальному покупателю, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных законом в качестве основания для отмены судебных актов, в том числе и тех, ссылки на которые имеются в кассационных жалобах.

Кассационные жалобы не содержит доводов опровергающих выводы суда, они аналогичны позиции заявителя в судах первой и апелляционной инстанций, которой дана надлежащая правовая оценка на основании исследованных в установленном процессуальным законом порядке доказательств, несогласие с такой оценкой не может повлечь отмену либо изменение правильных по существу судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16 октября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2020 года оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Кит Финанс Капитал", АКБ "Абсолют Банк" (ПАО), ООО "Талан-Финанс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи