Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03 февраля 2021 г. по делу N 8Г-20035/2020[88-1401/2021-(88-20715/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бойко В.Н, судей Умысковой Н.Г, Нестеренко А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 24RS0035-01-2019-003955-86 по иску Орлова Максима Аркадьевича к администрации г. Минусинска о расторжении договора аренды

по кассационной жалобе администрации г. Минусинска на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Бойко В.Н, судебная коллегия

установила:

Орлов М.А. обратился с иском к администрации г. Минусинска, в котором просил расторгнуть договор аренды нежилого здания в связи с тем, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора

Требования мотивированы тем, что 4 марта 2019 г. между администрацией г. Минусинска и ним был заключен договор аренды нежилого здания, общей площадью 267, 2 кв.м. по адресу: "адрес" заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи в связи с критическим износом здания стали обрушаться перекрытия, разрушается печь, по всему зданию пошли сквозные трещины. В настоящее время здание находится в аварийном состоянии и не может использоваться арендатором. Он не имеет возможности заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.к. их представители отказались подписывать со своей стороны договоры в связи с полным износом инженерных сетей.

21 августа 2019 г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды нежилого здания, общей площадью 267, 2 кв.м. по адресу: "адрес" К претензии приложены фотографии, подтверждающие, что арендуемое здание разрушается и не может быть использовано арендатором по назначению. В ответе на претензию от 25 сентября 2019 г. представитель ответчика указал, что арендодатель не несет ответственности за разрушение перекрытия и появление сквозных трещин в арендуемом здании после его передачи арендатору.

В настоящее время от арендодателя поступило уведомление о расторжении договора, но по иным основания, а именно в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Также он не стал оформляться в качестве индивидуального предпринимателя в связи с невозможностью осуществлять предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении.

Решением Минусинского городского суда Красноярского края от 11 марта 2020 г. исковые требования Орлова М.А. к администрации г. Минусинска о расторжении договора аренды удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды нежилого здания, общей площадью 267, 2 кв.м, расположенного по адресу: г. Минусинск, ул. Кравченко, д.28А, заключенный 4 марта 2019 г. между арендодателем Муниципальным образованием г. Минусинск в лице администрации г. Минусинска и арендатором Орловым М.А. В удовлетворении остальной части требований - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 июля 2020 г. апелляционная жалоба Орлова М.А. удовлетворена. Решение Минусинского городского суда Красноярского края от 11 марта 2020 г. изменено в части правового основания для расторжения договора аренды нежилого здания от 4 марта 2019 г, указано на п.2 ст. 620 ГК РФ. В остальной части вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация г. Минусинска просит изменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 июля 2020 г. в части указания основания расторжения договора аренды. Полагает, что переданное арендатору имущество не имеет препятствий по пользованию им, а также не имеет недостатков, которые бы препятствовали пользоваться этим помещением. Указывает, что на момент заключения договора Орлов М.А. осматривал здание, и все существенные недостатки мог указать при подписании договора. Также Орлов М.А. не лишён возможности обратиться с заявлением о перерасчете арендной платы в связи с невозможностью использования двух помещений по назначению. Полагает, что в судебном заседании не нашли своё подтверждение доводы истца о том, что по всему зданию пошли сквозные трещины; а также не подтверждены отказы ресурсоснабжающих организаций на заключение договоров относительно содержания указанного здания.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены. В суд кассационной инстанции не явились, что не препятствует рассмотрению дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность апелляционного определения в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для его отмены или изменения.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушений такого характера судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса российской Федерации (ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Ст. 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что 4 марта 2019 г. между Муниципальным образование г. Минусинск в лице Администрации г. Минусинска (арендодатель) и Орловым М.А. (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества г. Минусинска, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое здание, площадью 267, 2 кв. м. по адресу: "адрес" А, являющееся муниципальной собственность г. Минусинска. Срок действия договора определен сторонами с 4 марта 2019 г. по 3 марта 2029 г. Арендодатель принял на себя обязательства предоставить объект Арендатору в состоянии, пригодном для его использования.

Расторжение договора допускается по соглашению сторон, по решению суда или в связи с односторонним отказом арендодателя во внесудебном порядке от исполнения договора, в указанных в договоре случаях. Специальные основания, при наличии которых Арендодатель вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, путем уведомления Арендатора об отказе от исполнения договора перечислены в п.п. 6.1.1 - 6.1.4, в числе которых при использовании Арендатором имущества не по назначению; при ухудшении технического или санитарного состояния арендуемого имущества; при невыполнении Арендатором требований п.2.3.1- 2.3.12 договора (обязанности Арендатора); при не внесении Арендатором более 2-х раз подряд арендных платежей, при этом, договор прекращается (считается расторгнутым) по истечении 5 дней с момента получения Арендатором указанного уведомления.

26 августа 2019 г. истец направил ответчику претензию с предложением в трехдневный срок с момента ее получения расторгнуть договор аренды от 4 марта 2019 г, ссылаясь на то обстоятельство, что после заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости стали обрушаться перекрытия, разрушается печь, по всему зданию пошли сквозные трещины.

В ответе Администрация г. Минусинска Красноярского края уведомила Орлова М.А. об отсутствии правовых оснований для расторжения договора по причинам, указанным в претензии, направила соглашение о расторжении договора аренды с актом приема-передачи муниципального имущества, которые получены Орловым М.А. 11 октября 2019 г.

Разрешая исковые требования Орлова М.А, суд первой инстанции исходил из волеизъявления обеих сторон расторгнуть договор аренды от 4 марта 2019 г, в связи с чем удовлетворил исковые требования Орлова М.А. путем расторжения вышеуказанного договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда не согласилась с выводами суда первой инстанции об определении правового основания для расторжения договора. Изменяя в указанной части решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда исходила из следующего.

В соответствии с условиями договора аренды от 4 марта 2019 г. именно на Арендодателе лежала обязанность предоставить объект Арендатору в состоянии, пригодном для его использования.

Из заключения комплексной судебно-технической экспертизы от 16 февраля 2020 г. следует, что часть помещений переданного в аренду нежилого здания имеют существенные недостатки в виде прогиба потолочных перекрытий, грозящих обвалом; выявленный дефект связан со значительным износом здания и пребывание людей в данном помещении не безопасно.

Установив, что Арендатор не был предупрежден Арендодателем о столь значительных недостатках в части арендуемого нежилого помещения на момент заключения договора (т.е. на 4 марта 2019 г.), которые уже имели место (70 % износа), так как здание 1990 года постройки; Орлов М.А. 26 августа 2019 г. выразил свои намерения на расторжения договора аренды по п. 2 ст. 620 ГК РФ в связи с наличием выявленных в нежилом помещении недостатков, которые препятствуют его использованию; данные недостатки он не мог обнаружить при визуальном осмотре здания и подписании акта приема-передачи от 4 марта 2019 г. так как износ здания, а также наличие выявленных существенных недостатков могут быть установлены только при наличии специальных познаний, которыми Арендатор не обладал, судебная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 4 марта 2019 г. подлежит расторжению в судебном порядке по основаниям п. 2 ст. 620 ГК РФ, заявленным истцом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не имеет оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам по делу.

Доводы кассационной жалобы о том, что при осмотре передаваемого в аренду имущества Орлов М.А. не мог не знать об имеющихся недостатках здания, тем не менее принял здание по акту приема-передачи, за период с момента заключения договора до направления Арендодателю претензии здание не могло прийти в такое состояние, которое препятствовало бы его использованию, не могут являться основанием для отмены апелляционного определения, поскольку направлены на переоценку представленных доказательств, установление иных обстоятельств по делу, между тем в силу ч. 3 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены, либо были отвергнуты судом первой и апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Доводы кассатора о возможности обращения Арендатора с заявлением к Арендодателю о снижении арендной платы ввиду того, что часть помещений в переданном ему имуществе не может быть использована по назначению подлежат отклонению, поскольку выбор способа защиты нарушенного права зависит от истца.

Доводы об отсутствии обращения истца по поводу установки пожарной сигнализации не свидетельствуют о незаконности апелляционного определения, так как несоответствие здания требованиям пожарной безопасности не являлось главной и единственной причиной для вывода судебной коллегии о расторжении договора по п. 2 ст. 620 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом апелляционной инстанций правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, оценка всех доказательств, представленных сторонами, судом была произведена полно и всесторонне, нормы процессуального права нарушены не были. Исходя из установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, которые были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемом определении.

Нарушений норм материального или процессуального права, указанных в ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении настоящего спора судом допущено не было, в связи с чем оснований для отмены или изменения апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 июля 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Минусинска - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Н. Бойко

Судьи

Н.Г. УмысковаА.О. Нестеренко