Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2021 г. по делу N 66а-176/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Вдовиченко С.В. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-221/2020 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества (ЗАО) "Ритуал-Сервис" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе ЗАО "Ритуал-Сервис" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 3 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

ЗАО "Ритуал-Сервис" на основании договора аренды от 1 ноября 2013 года является арендатором земельного участка с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительная промышленность, код 3.1. Сведения об объекте внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 15 сентября 2005 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении ЗАО "Ритуал-Ссервис", утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" рублей (строка "данные изъяты", порядковый N страницы "данные изъяты" приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, ЗАО "Ритуал-Сервис" 17 июля 2020 года обратилось в суд с иском установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 1 003 722 рубля на период с 1 января 2020 года, в обоснование чего представило отчет об оценке N206-04.2020 от 30 апреля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" ФИО1 по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 3 ноября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 3 118 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 17 июля 2020 года.

В пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" с ЗАО "Ритуал-Сервис" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец ЗАО "Ритуал-Сервис" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, назначить повторную судебную экспертизу. По мнению истца, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом Саблуковым Е.И. нарушений статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 13 ФСО N3, выразившиеся в необоснованном и произвольном установлении корректировки на расположение (город) аналогов; в неверном применении корректировки на назначение (вид использования); в подборе в качестве аналогов земельных участков, не сопоставимых с объектом оценки по фактору локального расположения в пределах населенного пункта, и неприменении требуемых понижающих корректировок; в неприменении понижающей корректировки на расположение относительно автомагистралей города, учитывая, что объект оценки, в отличие от аналогов, расположен вдоль автодороги класса дорог в производственных зонах с грунтовым покрытием, относящимся к низшим типам; в неприменении корректировки на инженерные коммуникации и наличие застройки объекта-аналога N1, указании недостоверной информации при описании указанного объекта-аналога. Истец ходатайствует о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлен отзыв на апелляционную жалобу административного истца.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Департамент имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" просят рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245, 248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 25 августа 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" ФИО2

По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 118 000 рублей.

Суд первой инстанции оценил заключение судебной экспертизы, отчет оценщика ООО "Судебная экспертиза и оценка", пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы обоснованно отклонено судом первой инстанции ввиду отсутствия обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, которые являются основанием для проведения повторной экспертизы; полученное заключение эксперта не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит противоречий в выводах.

В связи с имеющимися у истца возражениями и вопросами к содержанию экспертного заключения судом апелляционной инстанции от эксперта ФИО2 истребованы пояснения, получен отзыв на возражения истца на заключение эксперта, сопровожденный подпиской об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, в котором содержатся разъяснения эксперта по поставленным ООО "Ритуал-Сервис" вопросам. Представление экспертом письменных пояснений не противоречит положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

На отзыв судебного эксперта истцом принесены письменные возражения.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта, возражения на них, не усматривает необходимости в личном допросе эксперта ФИО2 и соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные подателем апелляционной жалобы, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства, либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленный судом вопрос дан конкретный ответ.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности проведен анализ рынка по основным ценообразующим факторам, присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения.

Заключение эксперта не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки.

Для оценки объекта недвижимости экспертом отобраны 3 сопоставимых объекта-аналога, введены корректировки на наличие строений, состав прав, площадь, дату предложения/сделки, торг, вид разрешенного использования, местоположение. Проведенный подбор аналогов не противоречит пункту 10 ФСО N1.

С мнением истца о произвольной оценке экспертом факторов месторасположения, присвоении городам баллов, безосновательном использовании методики в отсутствие обоснования в заключении эксперта согласиться нельзя. В силу пункта 25 ФСО N7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Экспертом для определения дифферентных значений факторов был проведен анализ их влияния на рынок земли, на основании полученной информации определены диапазоны факторов, внутри которых стоимость земельных участков различается незначительно, произведена оценка факторов местоположения по пятибальной шкале. Данные, на основании которых присваивались баллы городам, приведены в таблице 13 заключения. Применение экспертом иных значений корректировок на город расположения при оценке других объектов недвижимости не является обстоятельством, указывающим на недостоверность экспертного заключения по настоящему делу.

Доводы истца о том, что эксперт ненадлежащим образом проверил фактическое использование земельного участка и не учел его вид использования в соответствии с ЕГРН, противоречат содержанию экспертного заключения, из которого видно, что экспертом установлен вид разрешенного использования по ЕГРН. С учетом вида использования объекта оценки - производственное, как у аналогов NN1, 2 (склад), и того, что принадлежности ритуального обряда не относятся к строительным материалам по виду разрешенного использования с кодом 6.6, поправка выполнена экспертным методом с использованием аналитических материалов компании "СТРИТРИЭЛТ", находящихся в открытом доступе, по среднему показателю для группы "Производственная деятельность" и принята как 0, 4425 по среднему значению. Для объекта-аналога N3 введена корректировка. Нарушения экспертом пункта 20 ФСО N7 судебная коллегия не усматривает. В основе оценки рыночной стоимости лежит анализ наиболее эффективного использования, эксперт оценивал земельный участок с учетом того, что на участке возможно размещение любого производства, что соответствует виду его разрешенного использования и фактическому использованию.

Не могут быть приняты и доводы о том, что объект-аналог N1 необоснованно рассматривался экспертом как свободный, о необходимости введения понижающей корректировки на снос строений, сооружений, мотивированные наличием на земельном участке-аналоге здания, которое не было выявлено экспертом путем уточнения информации у продавца, но подтверждается полученными административным истцом самостоятельно материалами, в том числе заявлением арендатора ФИО3

Из материалов дела, письменных пояснений эксперта ФИО2 следует, что объекты капитального строительства на указанном земельном участке не зарегистрированы. В предложении о продаже информация о наличии зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, требующих для сноса значительных материальных затрат, также отсутствует. Доказательства наличия на земельном участке объектов капитального строительства на дату определения кадастровой стоимости, если таковые имеются, могли быть представлены истцом в суд первой инстанции. Кроме того, воспроизводя в апелляционной жалобе заявление, полученное от ФИО3, истец фактически пытается представить суду апелляционной инстанции недопустимые в письменной форме свидетельские показания.

Доводы подателя жалобы о подборе экспертом аналога N2 в намного более привлекательном месте города с хорошими подъездными путями, что требует введения корректировки, при том, что по данным Справочника оценщика недвижимости-2018 г. под редакцией Лейфера Л.А. аналог N2 можно считать расположенным в непосредственной близости от автомагистрали, не свидетельствуют об ошибочности экспертного заключения ФИО2

Административным истцом представлена в суд первой инстанции письменная консультация ООО "ГЕОИД" по вопросам расположения земельных участков относительно автомагистралей города, составленная на основании договора между ООО "ГЕОИД" и ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости" кадастровым инженером ФИО4, которая касается в том числе земельного участка с кадастровым N. В консультации данный земельный участок рассматривается как расположенный вдоль автодороги класса дорог в производственных зонах, без прямого доступа и на удалении от улицы районного значения с покрытием более высокого типа.

Эксперт также исходил из того, что аналог N2, как и объект оценки, не имеет прямого выхода на крупную автомагистраль, несмотря на наличие проезда от аналога N2 к улице, данный участок расположен в глубине квартала, и при таком положении корректировка на расположение в отношении крупных автодорог для объекта-аналога N2 не требуется. Вопреки мнению истца повышающей корректировки на расположение относительно автомагистрали эксперт не применял. Для аналогов NN1, 3 выполнена понижающая корректировка.

Судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, а также весомых причин для того, чтобы отдать предпочтение мнению кадастрового инженера ООО "ГЕОИД", не являющегося субъектом оценочной деятельности.

Доводы истца об отсутствии в расчетах эксперта-оценщика необходимых корректировок на коммуникации, наличие застройки объекта-аналога, местоположение, некорректного, с точки зрения ООО "Ритуал-Сервис", подбора объектов-аналогов NN2, 3, носят субъективный характер, при том, что экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта.

Несогласие истца с результатом оценки не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

Уважительные причины, препятствовавшие ЗАО "Ритуал-сервис" представить суду первой инстанции заключение специалиста АНО "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС", в апелляционной жалобе не приведены, и их наличие из материалов дела не следует. Действуя разумно и осмотрительно, истец имел возможность своевременно принять меры к получению доказательства и представить его суду первой инстанции, при наличии объективных причин - просить об отложении судебного заседания для представления доказательств, однако этого не сделал, направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, возражения на заключение эксперта с ходатайством о повторной экспертизе и заключение специалиста ООО "ГЕОИД". При таких обстоятельствах на основании части 2 статьи 308 КАС РФ представленное в суд апелляционной инстанции новое доказательство - заключение специалиста N189 от 3 ноября 2020 года по заключению эксперта ФИО2 не является предметом исследования и оценки судебной коллегии.

Решение суда соответствует требованиям статей 178, 249 КАС РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого округа от 3 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ритуал-Сервис" без удовлетворения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии: