Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2021 г. по делу N 66а-88/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Вдовиченко С.В. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-335/2020 по административному исковому заявлению Шишкина Максима Викторовича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

Шишкин М.В. на основании договора аренды от 12 августа 2016 года является арендатором земельного участка с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, код 3.1, расположенного по адресу: Ямало- "адрес", сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 5 июля 2010 года.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении Шишкина М.В, утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек (строка "данные изъяты", порядковый N страницы "данные изъяты" приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 14 сентября 2020 года Шишкин М.В. обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 426 390 рублей на период с 1 января 2020 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в обоснование чего представил отчет об оценке N200-08.2020 от 12 августа 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" ФИО1 по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 октября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 426 390 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 14 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска; указывает, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка", не может быть признан надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта, т.к. изготовлен с использованием недостоверных сведений, расчеты произведены с нарушением ФСО N3 и ФСО N7, с применением необоснованных корректировок; ссылается на нарушение судом первой инстанции статей 59, 84, 247, 248 КАС РФ. В жалобе ответчик указывает на расхождение сведений о виде разрешенного использования объекта-аналога N3, неприменение требуемой корректировки на вид разрешенного использования, необоснованное применение корректировки 0% по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями, неверное применение корректировок по фактору "расположение относительно автомагистралей" при неподтвержденности информации о расположении объекта-аналога N3 относительно автомагистралей, неверном определении степени удаленности объекта-аналога N2 как расположенного на удалении от крупных автодорог при расстоянии удаленности 94, 8 м и учете объекта оценки как расположенного в непосредственной близости при удаленности от автодорог 255 м; необоснованное применение корректировки по фактору "автомобильный трафик" в отсутствие в отчете информации о мероприятиях, необходимых для установления интенсивности движения транспортных средств, и об их результатах.

На апелляционную жалобу административным истцом принесены возражения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о наличии уважительных причин неявки не сообщали, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, допросив эксперта Паничкину Н.Е, судебная коллегия приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что сомнения в отношении обстоятельства, подлежащих установлению судом, по вопросам, требующим специальных знаний, разрешаются посредством экспертизы, определением судебной коллегии от 20 января 2021 года на основании части 1 статьи 77 КАС РФ по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" ФИО2

По заключению эксперта отчет об оценке N200-08.2020, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" 12 августа 2020 года, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; к реализации поправок на факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, имеются замечания. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 990 000 рублей.

Эксперт ФИО2 допрошена в заседании суда апелляционной инстанции, свое заключение поддержала. Дополнительно пояснила, что основными причинами расхождения между рыночной стоимостью объекта, определенной в отчете оценщика, и рыночной стоимостью, установленной экспертизой, являются: - неучет оценщиком коммуникаций, основанный на ошибочном понимании пункта 20 ФСО N7, в отчете оценщика не применена поправка по фактору "обеспеченность коммуникациями" на коммуникации к земельному участку, оцененному как условно свободный, объем подведенных мощностей должен учитываться в рамках рыночной оценки объекта, их стоимость - относиться на земельный участок; - некорректный подбор объектов-аналогов, оценщиком аналоги подобраны из населенных пунктов, не соответствующих "столице" округа, два из трех аналогов расположены в небольших городах; г.Салехард, где находится объект оценки, является административным центром округа, третьим городом Российской Федерации по уровню зарплат, с очень высокими ценами на квартиры, цены на земельные участки в "столичных" городах выше чем в других, сопоставимых по численности населения, эти обстоятельства необходимо учитывать при выборе аналогов и принимать для оценки не менее одного аналога в Салехарде, иначе происходит перекос стоимости; также некорректно применена поправка на автомобильный трафик.

Исследовав заключение экспертизы с учетом устных пояснений эксперта ФИО2, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 990 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности проведен анализ рынка по основным ценообразующими факторам, присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения. Подобранные для целей оценки четыре объекта-аналога (таблица 5.2.2 на стр.58 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1. Заключение эксперта не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки.

При установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части величины кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N на основании заключения судебной экспертизы.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка (1 563 350 рублей 70 копеек) расхождение с установленной судом рыночной стоимостью (990 000 рублей) не достигает кратного значения. С учетом различий в методах оценки в процедуре массовой кадастровой оценки и в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки такой показатель превышения не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие ошибки в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО в соответствии с определением судебной коллегии произведена предварительная оплата расходов по проведению экспертизы в сумме 46 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N45 от 30 января 2021 года.

При таком положении на основании частей 1, 2 статьи 111 КАС РФ расходы по проведению экспертизы должны быть присуждены ответчику за счет административного истца Шишкина М.В.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 октября 2020 года изменить в части величины кадастровой стоимости земельного участка, установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: Ямало- "адрес", в размере рыночной стоимости 990 000 рублей.

Взыскать с Шишкина Максима Викторовича в пользу Департамента имущественных отношений "адрес" расходы по проведению экспертизы в размере 46 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии: