Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 8Г-9738/2020[88-297/2021-(88-9508/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мертиковой В.А.

судей Ковалёва С.А, Симаковой М.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баранова Алексея Юрьевича к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка

по кассационной жалобе Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 6 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Ковалёва С.А, выслушав Баранова А.Ю, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Баранов А.Ю. обратился в суд к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Управление) с исковыми требованиями (с учетом уточнений) об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, предоставляемого для строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 631 841, 33 руб.

В обоснование исковых требований указано, что на основании проведения открытого аукциона с истцом заключен договор аренды земельного участка с целью аренды - для индивидуального жилого строительства. В дальнейшем выяснилось, что через значительную часть территории земельного участка, обозначенную как место допустимого размещения индивидуального жилого дома, проходят две линии сетей инженерно-технического обеспечения, в связи с чем, часть арендуемой территории не могла использоваться для строительства жилого дома.

В ответе на его обращение о перерасчете арендной платы либо расторжении договора ответчик указал на возможность использования предоставленного в аренду земельного участка, поскольку с учетом отступа от инженерных коммуникаций площадь допустимого процента застройки в границах земельного участка составляет 41% от площади всего земельного участка. В перерасчете арендной платы ответчик отказал.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N расторгнут на основании судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ по делу N.

Поскольку использовать земельный участок по целевому назначению в полном объеме с момента заключения договора он не мог, в досудебном порядке урегулировать спор с ответчиком не удалось, истец просил уменьшить арендную плату по договору от ДД.ММ.ГГГГ N до нуля.

Решением Петропавловск - Камчатского городского суда Камчатского края от 13 мая 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 6 августа 2020 года решение Петропавловск - Камчатского городского суда Камчатского края от 13 мая 2020 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены: Баранов А.Ю. освобожден (в порядке уменьшения) от уплаты арендных платежей в размере 2 631 841, 33 руб. по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

С Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу Баранова А.Ю. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 450 руб.

С Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в бюджет Петропавловск-Камчатского городского округа взыскана государственная пошлина в сумме 21 059, 21 руб.

В кассационной жалобе Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа поставлен вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 6 августа 2020 года как незаконного, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Барановым А.Ю. представлены возражения на кассационную жалобу, в которых просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, извещенное о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание своих представителей не направило. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены судебного постановления суда апелляционной инстанции.

Судами установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (арендодатель) и Барановым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства от ДД.ММ.ГГГГ N N. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый N, площадь 732, 0 кв.м, разрешенное испольное: земельные участки отдельно строящихся одноквартирных и двухквартирных домов. Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.

Согласно указанному договору земельный участок считается переданным Баранову А.Ю. ДД.ММ.ГГГГ.

Годовой размер арендной платы за участок установлен по результатам аукциона и составляет 1139095 руб. Размер задатка 66547, 65 руб. засчитывается в счет арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ Баранов А.Ю. обратился к ответчику с заявлением о перерасчете арендных платежей за весь период действия договора и освобождении от уплаты пени с учетом невозможности использования части земельного участка для строительства, а в случае невозможности произвести перерасчет просил расторгнуть указанный договор аренды, в связи с тем, что за весь период действия договора он не имел возможности использовать земельный участок для целей аренды в соответствии с условиями договора.

В удовлетворении заявление ответчиком отказано ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу N исковые требования Баранова А.Ю. к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендатора удовлетворены. Расторгнут договор N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, предоставленный для строительства.

Решением Петропавловск - Камчатского городского суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу N удовлетворен иск Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа. С Баранова А.Ю. в пользу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2565293, 68 руб, пеня за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2149582, 04 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что арендатор при обнаружении недостатков в переданной вещи имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору только одним из способов защиты, одним из которых является расторжение договора, что, поскольку вступившим в законную силу решением суда по иску истца расторгнут указанный договор аренды, пришел к выводу о том, что требования истца об уменьшении арендной платы удовлетворению не подлежат.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями п.3 ст.405, ст.606, п.2 ст.609, п.1 ст.611, п.1 ст.612, п.1, пп.1 п.2, п.4 ст.614, п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ, ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходил из того, что невозможность использования земельного участка по его целевому назначению и выполнения возложенных по договору аренды на Баранова А.Ю. обязанностей по получению разрешительный документации на строительство и возведению на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства, связано с ненадлежащим выполнением арендодателем обязанности по передаче земельного участка в соответствии с условиями договора, в связи с чем у арендодателя не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

При удовлетворении требований истца об уменьшении арендной платы, суд апелляционной инстнации исходил из наличия вступившего в силу решения Петропавловск-Камчатского городского суда от 15.02.2017г, по спору между теми же сторонами, которым установлен, что указанный выше земельный участок было невозможно использовать по целевому назначению с момента договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N в связи с прохождением по участку инженерных сетей.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных выше положений закона суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных истцом требований об уменьшении (освобождении) от арендной платы.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений в кассационной порядке.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 6 августа 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи