Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 8Г-31698/2020[88-2880/2021-(88-30068/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего судьи Иванова А.В., судей Кучинского Е.Н., Белоусовой В.Б., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" к ФИО1 об оплате стоимости услуг (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-669/2020), по кассационной жалобе ФИО1 на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 28 января 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 ноября 2020 года, заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Кучинского Е.Н., выслушав объяснения ФИО1, представителя ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" ФИО8, у с т а н о в и л а:

ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате вознаграждения в размере 152000 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2665, 20 руб, расходов по оплате государственной пошлины в размере 4294 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ФИО1 не исполнил принятые на себя обязательства по оплате вознаграждения по агентскому договору, в связи с чем образовалась задолженность.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 28 января 2020 года исковые требования ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" удовлетворены. Суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" задолженность по оплате вознаграждения по агентскому договору N от 30.11.2018 года в размере 152000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2665, 20 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4294 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 ноября 2020 года решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит судебные постановления отменить, как вынесенные с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 2. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона. 3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд приходит к выводу об отмене апелляционного определения.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В ходе судебного слушания установлено, что 30 ноября 2018 года между ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" и ФИО1 заключен агентский договор N об отчуждении недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, а также приложением N к договору, истец за вознаграждение обязуется совершать юридические и иные действия, связанные с продажей объекта недвижимости в виде 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", а ответчик обязуется оплатить вознаграждение истца в размере и на условиях, предусмотренных агентским договором.

В соответствии с п. 2.2.6 агентского договора ответчик обязан явиться в указанные в уведомлении место и время для оформления договора по отчуждению объекта с документами, удостоверяющими его личность, правоустанавливающими документами на объект, обеспечить явку иных лиц, участвующих с его стороны в сделке или иметь нотариально удостоверенную доверенность (согласие) от них на отчуждение объекта.

В соответствии с п. 3.2.4 агентского договора истец, как агент, обязан организовал сделку по отчуждению объекта и известил ответчика о времени и месте совершения сделки.

В соответствии с п. 5.3 агентского договора, в случае досрочного прекращения договора по инициативе заказчика, заказчик оплачивает вознаграждение за фактически выполненные действия в размере: 30 % процентов от размера Вознаграждения за выполнение действий, указанных в пунктах 3.2.1 - 3.2.2 договора; 90 % процентов от размера Вознаграждения за нахождение потенциального покупателя; 95% процентов от размера вознаграждения за выполнение действий, указанных в п. 3.2.3, 3.2.4 договора.

В соответствии с п. 5.4 агентского договора, нахождение агентом потенциального покупателя может подтверждаться, в том числе, соглашением о внесении обеспечительного платежа (или любого другого соглашения), предметом которого являются действия потенциального покупателя, направленные на приобретение объекта. В случае нахождения потенциального покупателя, обязанности Агента, предусмотренные п. 3.2.1-3.2.2 считаются выполненными в полном объеме.

26 марта 2019 года с ФИО1 подписано соглашение о размере денежной суммы, получаемой от продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес", в соответствии с которым ФИО1 выразил намерение продать данный объект за 2200000 рублей.

27 марта 2019 года между истцом, действующим от имени и в интересах ответчика, и ФИО10 (покупатель объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес"), заключено соглашение о внесении обеспечительного платежа N, направленное на заключение в срок до 10.04.2019 года договора купли-продажи объекта между ответчиком и покупателем.

Во исполнение п. 3.2.4 агентского договора истцом назначена сделка на 08 апреля 2019 года, о чем ответчик был уведомлен. Факт уведомления ответчиком в не оспаривался. Однако на сделку ответчик не явился, о чем составлен акт невыхода на сделку.

10 апреля 2019 года истцом и покупателем продлено соглашение о внесении обеспечительного платежа до 25 апреля 2019 года.

Сделка была повторно назначена на 25.04.2019 года, о чем ответчику направлено уведомление, однако ответчик также не явился на сделку, о чем составлен соответствующий акт невыхода на сделку.

17 июня 2019 года ответчиком, согласно почтовому уведомлению, вручено письмо истца с просьбой произведения оплаты по агентскому договору, в связи с односторонним отказом от исполнения договорных обязательств.

В соответствии с соглашением о вознаграждении к агентскому договору, вознаграждение истца за полное исполнение агентского договора определяется по формуле: 72000 рублей + 2, 46% от суммы продажи объекта, но не менее 160000 рублей.

Учитывая, что стоимость продажи объекта согласованная ответчиком составляет 2200000 рублей, то вознаграждение истца, рассчитанное по указанной формуле, составляет: 72000 + 2200000 / 100 * 2, 46 = 126120 рублей.

Таким образом, размер вознаграждения истца за полное исполнение агентского договора составляет 160000 рублей.

Размер вознаграждения истца за фактически выполненные действия в соответствии с п. 5.3 агентского договора составляет 95% от размера вознаграждения, что составляет сумму в размере 152000 рублей.

Разрешая спор, руководствуясь ст. 309, 310, 1005, 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, и исходил из того, что истцом в полном объеме выполнены обязанности, предусмотренные пунктами 3.2.1 - 3.2.4 агентского договора, при том, что ответчик обязанности по условиям заключенного агентского договора, предусмотренные пунктами 2.2, не исполнил, при этом ответчик не отказывался от исполнения истцом заключенного агентского договора.

В силу ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции разрешилвопрос о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться не может.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Из п. 3.2.3 агентского договора N от 30.11.2018 года следует, что агент обязан проверить полноту правоустанавливающих документов на Объект, а также проверить документы, полученные от участников сделки, на предмет соответствия их требованиям законодательства и достаточности для государственной регистрации права/перехода права собственности.

В п. 3.2.4 договора указано, что агент обязан организовать сделку по отчуждению Объекта и известить Заказчика (любыми способами по своему выбору - письменно, E-mail, СМС - сообщением и пр.) о времени и месте совершения сделки по отчуждению Объекта.

Агент обязан осуществить сопровождение сделки по отчуждению Объекта (п. 3.2.5 агентского договора).

В п. 3.2.6 договора указано, что агент обязан оказать содействие в подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Как следует из материалов дела, ФИО1 направлял 14.01.2019 года в адрес ФИО9 извещение о продаже, принадлежащей ФИО1 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: "адрес", за 3 000 000 рублей, что подтверждается нотариально заверенным свидетельством о передаче извещения от 25.02.2019 года (л.д. 39 и оборот).

Согласно соглашению от 26.03.2019 года, заключенному между ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" и ФИО1, о размере денежной суммы, получаемой от продажи Объекта к агентскому договору, ФИО1 дал согласие на продажу объекта по цене 2 200 000 рублей (л.д.13).

Из приложения N к соглашению о внесении обеспечительного платежа N от 27.03.2019 года, заключенного между ООО "Агентство недвижимости Простор-офис N" и ФИО10 (потенциальный покупатель объекта), видно, что стоимость указанной выше квартиры составляет 2 200 000 рублей.

Таким образом, из материалов дела не усматривается, что второму собственнику 1/2 доли спорной квартиры (ФИО9) в силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации было направлено извещение с предложением о покупке 1/2 доли ФИО1 за 2 200 000 рублей.

На основании вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций, не учли указанных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 3.2.4-3.2.6 агентского договора у ООО "Агентство недвижимости Просто-офис N" имелась обязанность по организации сделки по отчуждению спорной квартиры, осуществлению сопровождения сделки по отчуждению, что не было сделано истцом, поскольку истец и ответчик не напрвляли в адрес второго собственника квартиры извещение о преимущественной покупке доли квартиры ответчика в размере 2 200 000 рублей. При этом истец не разъяснил ФИО1 данную обязанность. В связи с чем оснований для заключения сделки с ФИО10 не имелось, так как это противоречило ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суды не проверили надлежащее исполнение агентом условий агентского договора истцом и вынесли судебные акты без установления юридически значимых обстоятельств.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, в связи с чем, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 ноября 2020 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 ноября 2020 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

Председательствующий

Судьи