Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 8Г-32934/2020[88-3653/2021-(88-30916/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи ФИО2, судей ФИО3 и ФИО6 рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации "адрес" к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате (N) по кассационной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда "адрес" от 26.06.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО6, объяснения представителя ответчика ФИО4, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Администрации "адрес" - ФИО5, полагавшего жалобу не подлежащей удовлетворению, участвующих в судебном заседании суда кассационной инстанции посредством видеоконференцсвязи, обеспечиваемой "адрес" судом, установила:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации "адрес" обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате в размере 312 970 руб. 00 коп.; пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 17 мая по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 015 руб. 05 коп. Требования обосновывались тем, что на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации "адрес" и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N Да.0540. В силу ст. 3.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также подпункта "б" п. 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации, "адрес", утвержденного постановлением Администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N, с ДД.ММ.ГГГГ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории "адрес", осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации "адрес". Согласно договору арендатору передан земельный участок из земель "Земли населенных пунктов" общей площадью 624 кв. м с кадастровым номером 44:27:020118:204, находящийся по адресу: "адрес". 55. для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Участок передан арендатору по акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ Договор заключен сроком на 20 лет с даты его подписания. Пунктом 3.1 договора была установлена фиксированная на основании протокола о результатах аукциона ежегодная арендная плата в размере 400 915 руб. Согласно п. 3.2 договора арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет УФК по "адрес" арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 400 915 руб. в течение 10 дней с даты подписания договора. В сумму первого платежа по договору включается сумма задатка, уплаченная арендатором по заявке.

Таким образом, учитывая задаток, арендатор обязался в течение 10 дней с момента подписания договора уплатить арендную плату в сумме 312 970 руб. (400 915 руб. - 87 945 руб.). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату без получения счета и в соответствии с условиями договора. Пунктом 5.3 договора установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, где арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. В п. 3 соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания настоящего соглашения, а по расчетам - до полного исполнения сторонами своих обязательств. В соответствии с пунктом 3.7 договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды, досрочного расторжения договора аренды земельного участка, выполнения строительства объекта до окончания срока, за который произведена оплата, арендная плата, предусмотренная пунктом 3.1 договора, возврату арендатору не подлежит. Арендная плата, за исключением задатка, ответчиком за участок внесена не была. Истец в адрес ответчика направил претензию с требованием исполнения обязательства, связанного с расчетами (от ДД.ММ.ГГГГ Nисх-2224/19). В ответ на претензию ответчик направил письменный ответ, из которого следует, что он не согласен с требованиями, изложенными в претензии, указав, что он пользовался участком только 74 дня (с 6 мая по ДД.ММ.ГГГГ), что исключает основания для уплаты требуемой Управлением суммы. Кроме того, ответчик потребовал оплатить неосновательное обогащение со стороны Управления в размере 6 664 руб.

Управление считает, что имеются основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 312 970 руб. и пени в размере 10 015 руб. 05 коп, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ, а также исходя из пунктов 3.1, 3.2, 3.4 и 3.7 договора, стороны договорились, что арендатор обязуется в течение 10 дней с момента заключения договора внести арендный платеж в размере 400 915 руб. за вычетом задатка, то есть платеж в сумме 312 970 руб. При этом если договор расторгается досрочно, арендный платеж, уплаченный арендатором в размере, установленном пунктом 3.2 договора, возврату, не подлежит. По смыслу данных пунктов договор предусматривает внесение арендного платежа в качестве аванса, не подлежащего возврату в случае прекращения действия, договора.

Решением Свердловского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено: взыскать со ФИО1 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации "адрес" задолженность по арендной плате в сумме 312 970 руб, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 015 руб. 05 коп. Взыскать со ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городской округ "адрес" государственную пошлину в сумме 6 430 руб.

. В кассационной жалобе ответчик просит отменить судебные постановления как незаконные. Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права, неверно дана оценка исследованным доказательствам, что повлекло принятие не правильного решения об отказе в иске. В возражениях на кассационную жалобу истец просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст.379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации "адрес" и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка N Да. 0540, по которому арендатору передан земельный участок из земель "Земли населенных пунктов" общей площадью 624 кв. м с кадастровым номером 44:27:020118:204, находящийся по адресу: "адрес" для использования в целях индивидуального жилищного строительства, участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Договор заключен сроком на 20 лет с даты его подписания (п. 2.1 договора). Пунктом 3.1 договора была установлена фиксированная на основании протокола о результатах аукциона ежегодная арендная плата в размере 400 915 руб. Согласно пункту 3.2 договора арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет УФК по "адрес" арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 400 915 руб. (с учетом задатка) в течение 10 дней с даты подписания договора. Из пункта 3.4 договора следует, что в сумму первого платежа по договору включается сумма задатка, уплаченная арендатором по заявке в сумме 87 945 руб. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату без получения счета и в соответствии с условиями договора (п. 4.4.3 договора).

Однако в установленный в договоре срок внесения арендной платы ФИО1 не исполнил своих обязательств. ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации "адрес" и ФИО1 заключено соглашение N Да.0540/0 к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N Да.0540, в соответствии с которым стороны договорились, что договор аренды земельного участка N Да.0540 от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, обязательства сторон по вышеназванному договору прекращаются с момента подписания настоящего соглашения, а по расчетам - до полного исполнения сторонами своих обязательств. ДД.ММ.ГГГГ Управление имущественных и земельных отношений Администрации "адрес" направило ФИО1 письмо, в котором предложило оплатить задолженность по арендной плате на дату расторжения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 312 970 руб. и задолженность по пени в сумме 10 015 руб. 05 коп. В письме от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сообщил, что с учетом внесенного задатка в размере 87 945 руб, который по условиям договора аренды включается в сумму первого платежа, у него задолженности не имеется, из расчета суммы за фактическое пользование земельным участком - 81 281 руб.

Разрешая исковые требования, и удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что ответчик в нарушение условий договора аренды не произвел, предусмотренную договором аренды плату, что указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору и, как следствие, необходимости защиты прав истца избранным им способом. При этом суд посчитал, что условиями, заключенного истцом и ответчиком договора аренды, предусмотрено внесение арендной платы арендатором независимо от досрочного расторжения договора аренды, а также от оснований расторжения договора аренды.

С выводами суда первой и апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ 23 "О судебном решении").

Указанные общие обязательные требования, предъявляемые к судебному решению, были нарушены судом первой инстанции и не устранены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие - либо из них не ссылались (ч.2).

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с требованиями ст.ст. 3, 422 ГК РФ условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с

основными началами гражданского законодательства, закрепленными в

статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не связанным с неправомерными действиями арендатора, при расторжении договора по соглашению сторон не может обусловливать предоставление исполнение арендатором в виде платы за пользование имуществом в отсутствие взаимного предоставления арендодателем имущества в пользование.

Учитывая то обстоятельство, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, и по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 450 ГК РФ, обязательства сторон по договору прекращаются, суду следовало установить основания требования истцом денежных средств в качестве аренды земельного участка без предоставления имущества в пользование ответчика, природу требуемых истцом денежных средств, причитающихся истцу в виде арендной платы по договору аренды за пользование имуществом в отсутствие факта пользования имуществом.

Таким образом, толкование условий договора аренды, вопреки требованиям, предусмотренным ст.ст. 422, 432 ГК РФ, судом произведено с нарушением норм материального права, и без установления обстоятельств, имеющих значение для дела, что повлекло принятие не правильного решения.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда первой инстанции не отвечает требованиям законности, поскольку в нарушение ст. ст. 195, 196 ГПК РФ суд первой инстанции уклонился от обязанности по полному и всестороннему установлению обстоятельств дела и оценки их применительно к нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Требования процессуального Закона судом апелляционной инстанции не выполнены, поэтому, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Руководствуясь статьями 199, 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

судьи: